2025타경56994 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 화성시 장안면 장안리 575

2025타경56994(강제경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매18계 ·

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

1,335만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

2,725만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-5 · 광교 신청사 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별첨 개황도 및 사진과 같이 소규모 부합물이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (5장)

현장 사진 (8장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년07월28일13시10분

현황토지 지상에는 건물 3개동이 있어 기재를 생략함

현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였는바, 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 한편, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 채무자겸소유자를 세대주로 하는 세대가 전입되어 있음.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.16 10:00	매각기일	1,335만원
2차	2026.10.14 10:00	매각기일	1,907만원	유찰
신건	2026.09.04 10:00	매각기일	2,725만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 58건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 59.3%, 평균 유찰 2.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 화성시 봉담읍 445-19	22억 848만원	14억 6,150만원	66%	2026.11.06
경기도 화성시 봉담읍 445-19 산토리니하우스1동	22억 848만원	14억 6,150만원	66%	2026.11.06
경기도 화성시 봉담읍 445-20	22억 848만원	14억 6,150만원	66%	2026.11.06
경기도 화성시 봉담읍 445-25	22억 848만원	14억 6,150만원	66%	2026.11.06
경기도 화성시 남양읍 271-2	3억 4,270만원	2억 4,950만원	73%	2026.10.13

지금 진행 중인 인근 물건 (26건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 화성시 남양읍 2064-5	12억 9,254만원	12억 9,254만원	1회	2026.11.16
경기도 화성시 남양읍 2064-5	12억 9,254만원	12억 9,254만원	1회	2026.11.16
경기도 화성시 우정읍 297-12	4억 3,939만원	4억 3,939만원	0회	2026.11.16
경기도 화성시 우정읍 297-17	4억 3,939만원	4억 3,939만원	0회	2026.11.16
경기도 화성시 우정읍 297-13	4억 3,939만원	4억 3,939만원	0회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 장안면 장안리 소재 '장안6리모범경로당' 남서측 인근에 위치하며 부근은 근교 농경지대로서 자연부락, 농경지, 야산, 중소규모 공장, 창고 등이 혼재함.

교통상황
본건 인근까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

토지의 형상·이용상태
남향 완경사지에 조성된 부정형으로 대체로 평탄하며 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태
당해토지 전체는 폭 약 4미터 포장도로와 북측으로 접하나 평가지분 건물 소재지는 맹지 상태임.

공법상 제한 (용도지역 등)
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기타 기재
본건 지상에 타지분권자 소유의 주택 2동이 소재하나 토지의 구분소유적 공유지분자 소 유로서 영향 없슴.

기타 기재
공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'임.

임대관계
-

건물의 구조
1985년 02월 28일 사용승인된 조적조 세멘기와지붕 단층건으로 기호(2)는 외벽: 전면 돌붙임 치장,측후면 연와조 노출 쌓기 내벽: 벽지 마감 바닥: 비닐장판 마감 창호: 샤쉬 등 2중창임. 기호(2-1)은 실제 슬래브지붕으로 내외벽 페인트 마감임.

이용상태
기호(2)는 단독주택(방3, 거실, 현관 등)이며, 기호(2-1)는 옥외 화장실임.

설비내역
기호(2)에 위생설비 및 유류보일러 난방설비 등 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
별첨 개황도 및 사진과 같이 소규모 부합물이 소재함.

기타 기재
기호(2-2) 건물이 공부상 세멘기와지붕이나 실제 슬래브지붕임.

임대관계
소유자(최○분)가 거주하는 것으로 조사됨.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	토지 1984.12.26. 근저당권 건물 1985.05.03. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	목록1. :지상건물(타지분권자 소유의 주택2동)을 위하여 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지 있음(구분소유적 공유관계인지 확인 필요).
비고란	-일괄매각. -제시외 건물 포함. -공유자 우선매수신고 제한 있음. (공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음). -목록1. 현황 : 공부상 지목은 '전' 이나 주거용 건부지로 이용중이며,매각에서 제외된 타 지분권자 소유 주택 2동이 소재함. -목록1. : 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경56994)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	27,254,920원
최저매각가격	13,355,000원
입찰 보증금 (10%)	1,335,500원 최저가의 10%
청구금액	20,048,827원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.16 광교 신청사 제101호 법정
도로명주소	경기도 화성시 장안면 장안리 575
내역
사건 접수	2025.07.18 · 개시결정 2025.07.22
배당요구종기	2025.10.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
2호 조적조 세멘기와지붕 단층주택 59.58㎡ 조적조 세멘기와지붕 단층변소 1㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경56994)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.