경기도 용인시 기흥구 신갈동 14-4 신미주아파트 102동 7층704호
2025타경57066(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매1계 · 철근콘크리트벽식구조 84.96㎡(25.7평)
#인수권리있음
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
3억 5,800만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 5,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.11
D-1 · 광교신청사 제101호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 임차권등기(2023.12.19.등기) 있음(임대차보증금 210,000,000원, 전입일 2013.2.4., 확정일자 2”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (7장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월02일17시30분
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서에는 강예자가 세대주로 등재되어 있다가 말소되었으며, 외국인체류확인서에는 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.11 10:00 | 매각기일 | 3억 5,800만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 129건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 86.2%, 평균 유찰 1.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 신미주아파트 101동 2층204호 | 2억 5,500만원 | 2억 1,510만원 | 84% | 2025.10.28 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 용인시 기흥구 보정동 1291 죽전자이2차 1동 12층1210호 | 3억 5,500만원 | 2억 7,657만원 | 78% | 2026.07.24 |
| 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1267 용인기흥효성해링턴플레이스 116동 12층1201호 | 5억 7,000만원 | 5억 8,001만원 | 102% | 2026.07.15 |
| 경기도 용인시 기흥구 서천동 700 서그내마을에스케이아파트 101동 7층705호 | 5억 3,000만원 | 5억 4,000만원 | 102% | 2026.07.13 |
| 경기도 용인시 기흥구 마북동 638 교동마을구성자이3차 101동 4층402호 | 7억 8,600만원 | 5억 5,599만원 | 71% | 2026.07.13 |
| 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 3층308호 | 2억 4,000만원 | 2억 2,627만원 | 94% | 2026.07.13 |
지금 진행 중인 인근 물건 (16건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 용인시 기흥구 하갈동 632 청명호수마을신안인스빌2단지 201동 2층204호 | 3억 5,000만원 | 3억 5,000만원 | 1회 | 2026.08.07 |
| 경기도 용인시 기흥구 신갈동 681 플랫폼시티더퍼스트 102동 5층505호 | 5억 600만원 | 5억 600만원 | 0회 | 2026.08.10 |
| 경기도 용인시 기흥구 구갈동 661 기흥역더샵 103동 7층704호 | 8억 5,000만원 | 8억 5,000만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 3층310호 | 2억 9,200만원 | 2억 9,200만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 7층701호 | 3억 2,200만원 | 2억 2,540만원 | 2회 | 2026.08.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 ""신갈중학교"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(신미주아파트 제102동 제7층 제704호)로서 인근은 아파트 단지, 학교, 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.
본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 ""신갈중학교"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(신미주아파트 제102동 제7층 제704호)로서 인근은 아파트 단지, 학교, 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.
본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.
건물의 구조
1995년 2월 24일자로 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층 건물 내 제7층 제704호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감, 창호: 알루미늄 및 하이 새시 창호임.
1995년 2월 24일자로 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층 건물 내 제7층 제704호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감, 창호: 알루미늄 및 하이 새시 창호임.
이용상태
아파트(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 보일러실, 발코니 등)로 이용 중임.
아파트(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 보일러실, 발코니 등)로 이용 중임.
설비내역
위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비 등 되어 있음.
위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
부정형 완경사지로서 아파트 부지로 이용 중임.
부정형 완경사지로서 아파트 부지로 이용 중임.
인접 도로상태
단지 남측으로 폭 약 8m 포장도로, 단지 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 이면으로 접함.
단지 남측으로 폭 약 8m 포장도로, 단지 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 이면으로 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
(1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계는 미상임. (2) 내부 구조: 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 구조는 건축물대장 도면, 평가선례 등을 참고하여 평가하였음. (3) 기타: 본 아파트 단지는 용인시 고시 제2021-138호 '2030 용인시 도시주거환경정비기본계획 수립 고시'에 의거하여 기흥8주택재건축 정비예정구역으로 지정되어 있음.
(1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계는 미상임. (2) 내부 구조: 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 구조는 건축물대장 도면, 평가선례 등을 참고하여 평가하였음. (3) 기타: 본 아파트 단지는 용인시 고시 제2021-138호 '2030 용인시 도시주거환경정비기본계획 수립 고시'에 의거하여 기흥8주택재건축 정비예정구역으로 지정되어 있음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.4.19. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 임차권등기(2023.12.19.등기) 있음(임대차보증금 210,000,000원, 전입일 2013.2.4., 확정일자 2021.8.17.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 본 아파트 단지는 용인시 고시 제2021-138호 '2030 용인시 도시주거환경정비기본계획 수립 고시'에 의거하여 기흥8주택재건축 정비예정구역으로 지정되어 있음. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경57066)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 358,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 358,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 35,800,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 117,024,421원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.11 광교신청사 제101호 경매법정 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 14-4 신미주아파트 102동 7층704호 |
| 내역 | 철근콘크리트벽식구조 84.96㎡(25.7평) |
| 사건 접수 | 2025.07.23 · 개시결정 2025.07.25 |
| 배당요구종기 | 2025.10.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리벽식구조 스라브지붕
20층아파트
지층1376.52㎡
1층587.70㎡
2층587.70㎡
3층587.70㎡
4층587.70㎡
5층587.70㎡
6층587.70㎡
7층587.70㎡
8층587.70㎡
9층587.70㎡
10층587.70㎡
11층502.74㎡
12층502.74㎡
13층502.74㎡
14층502.74㎡
15층502.74㎡
16층502.74㎡
17층502.74㎡
18층502.74㎡
19층417.78㎡
20층221.88㎡
전유
철근콘크리트벽식구조
84.96㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도 용인시 기흥구 신갈동 14-4 | 대 | 7138.2㎡ | 31.16/7138.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.