2025타경59093 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 수원시 장안구 조원동 781-26 조원에코빌에이동 5층502호

2025타경59093(강제경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매1계 · 철근콘크리트구조 48.18 ㎡

지금 최저 입찰가

1억 8,060만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

2억 5,800만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.24

D-13 · 광교신청사 제101호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 경기도 수원시 조원동 다세대주택(48.18㎡) 5층 502호로, 임차인 보증금 2.3억원이 대항력 포기 확약 대상이며 감정가 2.58억원에서 최저가 책정되었으나 인근 평균 낙찰가율(61.3%)과 비교하여 매우 높게 설정된 상태.

확인필수 2건 주의 4건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

대항력 임차인 관련 문구 있음

비고란에 대항력·보증금 관련 내용이 있습니다. 배당으로 정리되지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (6장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년12월12일10시24분

현장을 방문하였으나 소유자나 점유자를 만나지 못함

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.01 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.24 10:00	매각기일	1억 8,060만원
신건	2026.10.23 10:00	매각기일	2억 5,800만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 65건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 63.8%, 평균 유찰 2.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 수원시 장안구 파장동 580-2 건우까사미2차 15층1503호	2억 7,200만원	1억 8,560만원	68%	2026.11.06
경기도 수원시 장안구 연무동 231-23 삼성아이파크 5층503호	2억 469만원	471만원	2%	2026.10.30
경기도 수원시 장안구 영화동 273-10 엘리시움 2층201호	2억 7,100만원	2억 623만원	76%	2026.10.30
경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 4층403호	2억원	1억 5,220만원	76%	2026.10.27
경기도 수원시 장안구 파장동 293 광교스카이빌 비동 2층201호	2억 1,100만원	1억 6,389만원	78%	2026.10.26

지금 진행 중인 인근 물건 (13건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 수원시 장안구 정자동 70-57 데일리 2층203호	2억 2,200만원	2억 2,200만원	1회	2026.11.11
경기도 수원시 장안구 파장동 422-21 성도빌라 1층가동호	1억 1,500만원	1억 1,500만원	1회	2026.11.17
경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 2층201호	3억 6,700만원	3억 6,700만원	1회	2026.11.17
경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 2층202호	3억 500만원	3억 500만원	1회	2026.11.17
경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 3층301호	3억 6,700만원	3억 6,700만원	1회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 &quot;수원종합운동장&quot; 남동측 인근에 위치하는 &quot;조원에코빌 에이동 5층 502호&quot;로 주변은 다세대주택, 단독, 다가구주택, 근린생활시설, 종합운동장, 각급 학교등이 분포하는 지역임.

교통상황
본건까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건내 5층 502호로 외벽:석재붙임 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태
다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역
위생설비, 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 주차장등이 있음.

토지의 형상·이용상태
대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
북동측으로 노폭 약8∼10미터, 북서측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수성중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영화초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/ 허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

기타 기재
해당없음.

임대관계
주택임차권 2024년4월2일 제70586호 2024년4월1일 수원지방법원의 임차권등기명령(2024카임231) 임차보증금 금230,000,000원 범 위 건물의 전부 임대차계약일자 2022년3월5일 주민등록일자 2022년3월24일 점유개시일자 2022년3월28일 확정일자 2022년3월10일 임차권자 ***

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023.7.14. 압류
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	주택도시보증공사(양도전:임차인 정○실)로부터 2026.8.27.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경59093)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	258,000,000원
최저매각가격	180,600,000원
입찰 보증금 (10%)	18,060,000원 최저가의 10%
청구금액	249,186,712원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.24 광교신청사 제101호 경매법정
도로명주소	경기도 수원시 장안구 조원동 781-26 조원에코빌에이동 5층502호
내역	철근콘크리트구조 48.18 ㎡
사건 접수	2025.11.27 · 개시결정 2025.12.01
배당요구종기	2026.02.11 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 1층 15.85㎡ 2층 161.02㎡ 3층 161.02㎡ 4층 161.02㎡ 5층 161.02㎡

전유
철근콘크리트구조 48.18 ㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도 수원시 장안구 조원동 781-26	대	393.7㎡	32.8333/393.7

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경59093)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.