경기도 화성시 서신면 제부리 288-39
2026타경50114(강제경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매11계 ·
지금 최저 입찰가
1억 3,233만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 8,904만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.20
D-8 · 광교신청사 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년01월30일11시35분
해당 토지를 방문하였으나 소유자나 점유자를 만나지 못함.
비고: 현황:일부 현황도로, 일부 임야, 나머지 갈대가 자생하고 있음.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.27 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.20 10:00 | 매각기일 | 1억 3,233만원 | |
| 신건 | 2026.10.20 10:00 | 매각기일 | 1억 8,904만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 62건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 53.8%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 남양읍 690-5 | 1억 4,608만원 | 3,020만원 | 21% | 2026.11.04 |
| 경기도 화성시 서신면 51-3 | 2억 6,125만원 | 1억 1,500만원 | 44% | 2026.11.04 |
| 경기도 화성시 서신면 51-5 | 2억 6,125만원 | 1억 1,500만원 | 44% | 2026.11.04 |
| 경기도 화성시 서신면 51-6 | 2억 6,125만원 | 1억 1,500만원 | 44% | 2026.11.04 |
| 경기도 화성시 매송면 산9-1 | 3억 7,194만원 | 6,500만원 | 17% | 2026.10.27 |
지금 진행 중인 인근 물건 (60건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 남양읍 230-102 | 21억 6,413만원 | 15억 1,489만원 | 2회 | 2026.11.16 |
| 경기도 화성시 남양읍 230-103 | 21억 6,413만원 | 15억 1,489만원 | 2회 | 2026.11.16 |
| 경기도 화성시 남양읍 230-63 | 21억 6,413만원 | 15억 1,489만원 | 2회 | 2026.11.16 |
| 경기도 화성시 남양읍 산20 | 4억 4,722만원 | 1억 737만원 | 5회 | 2026.11.16 |
| 경기도 화성시 남양읍 401-2 | 5,626만원 | 5,626만원 | 0회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 서신면 제부리 소재 "제부도 선착장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보 통임.
본건은 경기도 화성시 서신면 제부리 소재 "제부도 선착장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보 통임.
교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.
본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.
토지의 형상·이용상태
본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '묵답' 등으로 이용 중임.
본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '묵답' 등으로 이용 중임.
인접 도로상태
본건은 지적도상 맹지이나, 타인소유 토지를 통과하여 연결된 노폭 약 3미터 내외의 포장도 로가 본건 토지 남측 일부에 존재함.
본건은 지적도상 맹지이나, 타인소유 토지를 통과하여 연결된 노폭 약 3미터 내외의 포장도 로가 본건 토지 남측 일부에 존재함.
공법상 제한 (용도지역 등)
자연환경보전지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(2023-03-28), 지구단위계획구역, 가축사육제한구 역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역, 연안육역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기 간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)임.
자연환경보전지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(2023-03-28), 지구단위계획구역, 가축사육제한구 역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역, 연안육역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기 간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)임.
기타 기재
-
-
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2013.1.14.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 2. 지적도상 맹지이며, 본건 토지 중 일부는 현황이 '도로'임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경50114)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 189,046,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 132,332,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 13,233,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 214,531,506원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.20 광교신청사 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 서신면 제부리 288-39 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2026.01.08 · 개시결정 2026.01.13 |
| 배당요구종기 | 2026.03.25 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.