경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-20
2021타경5173(임의경매) · 수원지방법원 성남지원 경매3계 ·
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
19억 8,125만원
감정가의 8% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
240억 5,765만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.14
D-4 · 제3별관 1층 제5호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
9회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 9%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 2,076,563,589원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
↓
감정가의 8%까지 하락 (유찰 9회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 55장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (23장)
현장 사진 (28장)
위치도 (지도) (2장)
지적·평가 도면 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2021년11월12일12시30분
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하였음.
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하였음.
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가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.21 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.08.14 10:00 | 매각기일 | 19억 8,125만원 | |
| 9차 | 2026.07.13 10:00 | 매각기일 | 28억 3,036만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.06.08 10:00 | 매각기일 | 40억 4,337만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.05.04 10:00 | 매각기일 | 57억 7,624만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.03.30 10:00 | 매각기일 | 82억 5,177만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.02.23 10:00 | 매각기일 | 117억 8,825만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.01.19 10:00 | 매각기일 | 168억 4,036만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.12.08 10:00 | 매각기일 | 240억 5,765만원 | 유찰 |
| 2차 | 2024.09.30 10:00 | 매각기일 | 247억 9,028만원 | 유찰 |
| 신건 | 2024.06.17 10:00 | 매각기일 | 201억 548만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 52건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 65.5%, 평균 유찰 3.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 광주시 곤지암읍 26 | 1억 5,583만원 | 2,700만원 | 17% | 2026.08.03 |
| 경기도 광주시 퇴촌면 산38-1 | 27억 6,556만원 | 3억 8,210만원 | 14% | 2026.06.15 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 221-1 | 13억 6,068만원 | 2억 3,070만원 | 17% | 2026.06.08 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 221-2 | 13억 6,068만원 | 2억 3,070만원 | 17% | 2026.06.08 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 221-5 | 13억 6,068만원 | 2억 3,070만원 | 17% | 2026.06.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (38건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 광주시 퇴촌면 산79-15 | 2억 3,108만원 | 1억 1,323만원 | 3회 | 2026.08.10 |
| 경기도 광주시 퇴촌면 산79-16 | 2억 3,108만원 | 1억 1,323만원 | 3회 | 2026.08.10 |
| 경기도 광주시 퇴촌면 산165-19 | 4억 614만원 | 1억 9,901만원 | 3회 | 2026.08.10 |
| 경기도 광주시 퇴촌면 산165-20 | 4억 614만원 | 1억 9,901만원 | 3회 | 2026.08.10 |
| 경기도 광주시 남한산성면 산34-14 | 5,114만원 | 5,114만원 | 1회 | 2026.08.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2021.09.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2021.09.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음3리마을회관" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택, 임야, 주거나지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.
본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음3리마을회관" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택, 임야, 주거나지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.
교통상황
본건 중 일부 토지는 (기호15-22, 24-28, 30, 31) 차량의 접근이 가능하며, 버스정류장 까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 불편한 편임.
본건 중 일부 토지는 (기호15-22, 24-28, 30, 31) 차량의 접근이 가능하며, 버스정류장 까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 불편한 편임.
토지의 형상·이용상태
기호(1,3,4,8-10,13-15,20,22-24,31-33,36-40): 부정형의 완경사지로 자연림상태임. 기호(16,18-19,21,25,30): 부정형의 완경사지로 현황 도로임. 기호(27): 부정형의 완경사지로 현황 성토된 토지임야임. 기호(17,28,29): 사다리 완경자시로 현황 도로임. 기호(26): 사다리 완경사지로 현황 성토된 토지임야임. 기호(2,5-7,11,12,34-35,41-42): 사다리 완경사지로 자연림상태임.
기호(1,3,4,8-10,13-15,20,22-24,31-33,36-40): 부정형의 완경사지로 자연림상태임. 기호(16,18-19,21,25,30): 부정형의 완경사지로 현황 도로임. 기호(27): 부정형의 완경사지로 현황 성토된 토지임야임. 기호(17,28,29): 사다리 완경자시로 현황 도로임. 기호(26): 사다리 완경사지로 현황 성토된 토지임야임. 기호(2,5-7,11,12,34-35,41-42): 사다리 완경사지로 자연림상태임.
인접 도로상태
본건(1-14,23,32-42)는 맹지임. 본건(22): 북측으로 노폭 약6m의 콘크리트 포장도로와 접함. 본건(15): 북측으로 노폭6m의 콘크리트 포장도로에 접함. 본건(16,17,18,19,21,25,28,29,30): 현황 노폭 약6m의 콘크리트 포장도로임. 본건(20): 서측으로 노폭 약3m의 비포장도로에 접함. 본건(24): 북동측 및 서측으로 노폭 약6m 콘크리트 포장도로에 접함. 본건(26,27): 북측으로 노폭 약3m의 비포장도로에 접함. 본건(31): 북서측으로 노폭 약3m의 아스팔트 포장도로에 접함.
본건(1-14,23,32-42)는 맹지임. 본건(22): 북측으로 노폭 약6m의 콘크리트 포장도로와 접함. 본건(15): 북측으로 노폭6m의 콘크리트 포장도로에 접함. 본건(16,17,18,19,21,25,28,29,30): 현황 노폭 약6m의 콘크리트 포장도로임. 본건(20): 서측으로 노폭 약3m의 비포장도로에 접함. 본건(24): 북동측 및 서측으로 노폭 약6m 콘크리트 포장도로에 접함. 본건(26,27): 북측으로 노폭 약3m의 비포장도로에 접함. 본건(31): 북서측으로 노폭 약3m의 아스팔트 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1),(2),(4),(6)-(14),(23),(26)-(27),(29),(35), (41)-(42) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(3) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(5) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(15) 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(16)-(19), (21) 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장 설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(20) 보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연 보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(22) 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연 보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(24) 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연 보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(25,28,30,31) 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장 설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(32) 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연 보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(33) 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책 지역임. 기호(34) 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(36,37,38,40) 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(39) 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인 지역, 특별대책지역임.
기호(1),(2),(4),(6)-(14),(23),(26)-(27),(29),(35), (41)-(42) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(3) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(5) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(15) 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(16)-(19), (21) 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장 설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(20) 보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연 보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(22) 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연 보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(24) 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연 보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(25,28,30,31) 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장 설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(32) 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연 보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(33) 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책 지역임. 기호(34) 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(36,37,38,40) 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임. 기호(39) 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인 지역, 특별대책지역임.
기타 기재
없음.
없음.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계는 미상임. 기호25 토지상에 도로를 가로지르는 펜스가 설치되어 있음.
임대관계는 미상임. 기호25 토지상에 도로를 가로지르는 펜스가 설치되어 있음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 목록1~6,9~42. 2008.7.10. 근저당권 목록7,8. 2006.3.7. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 본건 토지상에 자생하는 입목은 토지가격에 포함하여 평가함 2. 목록1~15,20,22~24,31~42. 자연림상태임 3. 목록25,28~30. 현황 도로임. 공부상 2021.9.29. 지목 '도로'로 변경됨 4. 목록26,27. 현황 성토공사중으로 토지임야임 5. 목록32. 지상에 축대 및 임도 소재함 6. 목록1~14,23,32~42. 맹지임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2021타경5173)로 확인하세요.
건물 등기 사항
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 24,057,659,300원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,981,252,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 198,125,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 2,076,563,589원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 9회 |
| 매각기일 | 2026.08.14 제3별관 1층 제5호법정 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-20 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2021.09.27 · 개시결정 2021.09.29 |
| 배당요구종기 | 2021.12.06 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.04 | 초월읍 대쌍령리 도로 계획관리지역 | 36.5㎡ | 800만원 | |
| 2026.08.04 | 경안동 제방 준주거지역 | 47㎡ | 2억 8,000만원 | |
| 2026.08.04 | 퇴촌면 도수리 도로 계획관리지역 | 33㎡ | 500만원 | |
| 2026.08.03 | 목현동 묘지 보전관리지역 | 406㎡ | 1억 1,000만원 | |
| 2026.08.03 | 추자동 답 농림지역 | 1818㎡ | 11억원 | |
| 2026.08.03 | 퇴촌면 우산리 도로 계획관리지역 | 6㎡ | 50만원 | |
| 2026.08.02 | 도척면 도웅리 도로 계획관리지역 | 10.2㎡ | 130만원 | |
| 2026.08.02 | 도척면 도웅리 도로 계획관리지역 | 2㎡ | 30만원 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.