경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-54
2024타경68670(임의경매) · 수원지방법원 성남지원 경매3계 ·
#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
관련 물건 2건 —
[1] 현재[2] 16억 470만원
지금 최저 입찰가
3억 1,150만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 4,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.14
D-4 · 제3별관 1층 제5호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “없음(과거 설치된 제시외건물은 철거, 위반건축물 해제로 건축물대장에 표시됨)”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (18장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년11월04일08시50분
아래 2번목록 건물이 소재함
- 현장에서 임차인 농업회사법인 케이디에스팜(주) 직원 조영학을 면담하여 점유관계를 확인하였고, 그에게 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 교부함.
- 덧붙인 상가건물임대차 현황서에 등재된 임차인을 임차인으로 기재하고, 덧붙인 전입세대열람 내역 및 주민등록표 등본, 외국인체류확인서와 같이 채무자(소유자)가 등재되어 있으니, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-07-21) |
|---|---|---|---|---|---|
| 농○○○○○○○○○○○○○○○○사 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.21 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.14 10:00 | 매각기일 | 3억 1,150만원 | |
| 신건 | 2026.07.13 10:00 | 매각기일 | 4억 4,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 41건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 62.5%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 광주시 곤지암읍 304-24 | 2억 457만원 | 2,410만원 | 12% | 2026.07.06 |
| 경기도 광주시 초월읍 733-18 1동 | 5억 8,601만원 | 3억 1,010만원 | 53% | 2026.06.15 |
| 경기도 광주시 초월읍 733-18 | 5억 8,601만원 | 3억 1,010만원 | 53% | 2026.06.15 |
| 경기도 광주시 퇴촌면 192-2 | 4억 7,955만원 | 2억 9,150만원 | 61% | 2026.05.11 |
| 경기도 광주시 퇴촌면 192-2 | 4억 7,955만원 | 2억 9,150만원 | 61% | 2026.05.11 |
지금 진행 중인 인근 물건 (24건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 광주시 능평동 734-21 | 3억 5,090만원 | 485만원 | 13회 | 2026.08.10 |
| 경기도 광주시 양벌동 276-9 | 34억 4,684만원 | 34억 4,684만원 | 0회 | 2026.08.10 |
| 경기도 광주시 양벌동 276-9 | 34억 4,684만원 | 34억 4,684만원 | 0회 | 2026.08.10 |
| 경기도 광주시 퇴촌면 635-2 | 11억 1,999만원 | 11억 1,999만원 | 0회 | 2026.08.14 |
| 경기도 광주시 퇴촌면 635-2 | 11억 1,999만원 | 11억 1,999만원 | 0회 | 2026.08.14 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "안도장골마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전,답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농촌지대임.
본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "안도장골마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전,답 등 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농촌지대임.
교통상황
본건까지 차량의 접근은 가능하나, 다소 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 거리, 운행 빈도등으로 보아 대중교통이용은 불편시됨.
본건까지 차량의 접근은 가능하나, 다소 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 거리, 운행 빈도등으로 보아 대중교통이용은 불편시됨.
토지의 형상·이용상태
기호(1) 북서측 하향의 완경사지를 석축으로 평탄화한 정방형 토지로서 건부지로 이용중임. 기호(3,4,5) 지목 도로인 막대형의 진출입용 도로임. 기호(6,7) 사다리형의 완경사지로서 토지임야 상태임(개발허가로 조성공사후 방치됨) 기호(8,9,12,14) 지목 임야로서 현황도로임. 기호(10,13) 사다리형의 완경사지로서 토지임야 상태임(허가예정지로 일부공사후 방치됨) 기호(11) 사다리형의 완경사지로서 자연림 상태임.
기호(1) 북서측 하향의 완경사지를 석축으로 평탄화한 정방형 토지로서 건부지로 이용중임. 기호(3,4,5) 지목 도로인 막대형의 진출입용 도로임. 기호(6,7) 사다리형의 완경사지로서 토지임야 상태임(개발허가로 조성공사후 방치됨) 기호(8,9,12,14) 지목 임야로서 현황도로임. 기호(10,13) 사다리형의 완경사지로서 토지임야 상태임(허가예정지로 일부공사후 방치됨) 기호(11) 사다리형의 완경사지로서 자연림 상태임.
인접 도로상태
본건 토지 기호(1,6,10)는 북측으로, 기호(7,13)은 서측으로 자체 분할한 노폭 약 5-6m 포장도로에 접하고 있으며, 기호(11)은 지적상 맹지임. (참고)서측의 연계 진출입로 일부는 타인지상의 현황도로를 이용하고 있음을 유의바람.
본건 토지 기호(1,6,10)는 북측으로, 기호(7,13)은 서측으로 자체 분할한 노폭 약 5-6m 포장도로에 접하고 있으며, 기호(11)은 지적상 맹지임. (참고)서측의 연계 진출입로 일부는 타인지상의 현황도로를 이용하고 있음을 유의바람.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) 보전관리지역(보전관리),생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역 (주거형)),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(3,8,9,11,12,13,14) 보전관리지역(보전관리) 기호(4) 생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 기호(5) 보전관리지역(보전관리),생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역 (주거형)) (6,7,10) 보전관리지역(보전관리),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) (공통)가축사육제한구역(일부제한구역),배출시설설치제한지역,준보전산지,자연보전권역, 공장설립승인지역,특별대책지역임.
기호(1) 보전관리지역(보전관리),생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역 (주거형)),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(3,8,9,11,12,13,14) 보전관리지역(보전관리) 기호(4) 생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 기호(5) 보전관리지역(보전관리),생산관리지역(생산관리),성장관리계획구역(성장관리지역 (주거형)) (6,7,10) 보전관리지역(보전관리),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) (공통)가축사육제한구역(일부제한구역),배출시설설치제한지역,준보전산지,자연보전권역, 공장설립승인지역,특별대책지역임.
기타 기재
토지부착물로서 축대,울타리,도로포장,입목,관정 등은 토지가액에 포함.
토지부착물로서 축대,울타리,도로포장,입목,관정 등은 토지가액에 포함.
기타 기재
--
--
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
일반목구조 기타지붕(목조경사지붕) 2층 건으로서 외벽: 적삼목등 제반 목재치장 마감. 내벽: 편백나무치장, 벽지 및 타일마감. 창호: PVC 이중창호임.
일반목구조 기타지붕(목조경사지붕) 2층 건으로서 외벽: 적삼목등 제반 목재치장 마감. 내벽: 편백나무치장, 벽지 및 타일마감. 창호: PVC 이중창호임.
이용상태
2018.08.03자로 사용승인된 단독주택으로서 1층(방1,거실,주방/식당,욕실,드레스룸,다용도실,현관), 2층(방1,욕실,드레스룸)로 이용중임.
2018.08.03자로 사용승인된 단독주택으로서 1층(방1,거실,주방/식당,욕실,드레스룸,다용도실,현관), 2층(방1,욕실,드레스룸)로 이용중임.
설비내역
위생및 급배수설비 되어있고, 보일러 개별난방이며, 관정 설비 되어있음.
위생및 급배수설비 되어있고, 보일러 개별난방이며, 관정 설비 되어있음.
제시외 건물
확인 필수
없음(과거 설치된 제시외건물은 철거, 위반건축물 해제로 건축물대장에 표시됨)
없음(과거 설치된 제시외건물은 철거, 위반건축물 해제로 건축물대장에 표시됨)
기타 기재
--
--
임대관계
임대관계는 미상임.(내부구조는 출입거부로 현황도면,전례등을 참조 외부관찰 작성하였음)
임대관계는 미상임.(내부구조는 출입거부로 현황도면,전례등을 참조 외부관찰 작성하였음)
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.7.21.(근저당) |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1.일괄매각 2.목록1.은 건부지 3.목록2.은 현황상 주택과 사무실로 이용하는것으로 보임 4.목록5.은 지목, 현황 '도로' |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경68670)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 445,006,100원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 311,504,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 31,150,400원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 137,657,534원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.14 제3별관 1층 제5호법정 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-54 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.10.21 · 개시결정 2024.10.24 |
| 배당요구종기 | 2024.12.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 현재 | 경기도 광주시 퇴촌면 82-54 | 4억 4,500만원 |
| 2 | 경기도 광주시 퇴촌면 82-17 | 16억 470만원 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.04 | 초월읍 대쌍령리 도로 계획관리지역 | 36.5㎡ | 800만원 | |
| 2026.08.04 | 경안동 제방 준주거지역 | 47㎡ | 2억 8,000만원 | |
| 2026.08.04 | 퇴촌면 도수리 도로 계획관리지역 | 33㎡ | 500만원 | |
| 2026.08.03 | 목현동 묘지 보전관리지역 | 406㎡ | 1억 1,000만원 | |
| 2026.08.03 | 추자동 답 농림지역 | 1818㎡ | 11억원 | |
| 2026.08.03 | 퇴촌면 우산리 도로 계획관리지역 | 6㎡ | 50만원 | |
| 2026.08.02 | 도척면 도웅리 도로 계획관리지역 | 10.2㎡ | 130만원 | |
| 2026.08.02 | 도척면 도웅리 도로 계획관리지역 | 2㎡ | 30만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
일반목구조 기타지붕(목조경사지붕)
2층 단독주택
1층 76.14㎡
2층 29.89㎡
일반건물
일반목구조 기타지붕(목조경사지붕)
2층 단독주택
1층 76.14㎡
2층 29.89㎡
일반건물
일반목구조 기타지붕(목조경사지붕)
2층 단독주택
1층 76.14㎡
2층 29.89㎡
일반건물
일반목구조 기타지붕(목조경사지붕)
2층 단독주택
1층 76.14㎡
2층 29.89㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.