2025타경3175 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 87-4

경기도 광주시 퇴촌면 도수리 87-4

2025타경3175(임의경매) · 수원지방법원 성남지원 경매3계 ·

#농지취득자격#제시외건물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

24억 2,843만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

34억 6,918만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.14

D-2 · 제3별관 1층 제5호법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “건물개황도에 도시된 바와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)∼(ㅇ)이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 27장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (10장)

현장 사진 (13장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년08월02일11시50분

-목록3 건물이 소재함

-목록3 건물이 소재함

- 현장에 임하였으나 폐문부재로 점유관계를 알 수 없어 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문 틈에 끼워 두었음. 
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표 등본, 외국인체류확인서와 같이 소유자와 상가건물임대차 현황서상 등재된 사업자를 임차인으로 조사하였으므로 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.

- 현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하였으므로 별도의 확인을 요함.

- 현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하였으므로 별도의 확인을 요함.

- 목록7 건물이 소재함

- 현장에 방문하였으나 폐문부재로 점유자 등을 만날 수 없어 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문 틈에 끼워 두었음. 
- 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물 임대차현황서에도 등재된 임차인이 없어 미상으로 보고하였으니, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함

- 현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하였으므로 별도의 확인을 요함.

- 현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하였으므로 별도의 확인을 요함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2019-04-11)
정○찬	2007.03.28.	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.21 16:00	매각결정기일
2차	2026.08.14 10:00	매각기일	24억 2,843만원
신건	2026.07.13 10:00	매각기일	34억 6,918만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 144건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 55.4%, 평균 유찰 2.6회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 광주시 초월읍 262	17억 2,646만원	8억 2,891만원	48%	2026.07.20
경기도 광주시 초월읍 262-1	17억 2,646만원	8억 2,891만원	48%	2026.07.20
경기도 광주시 초월읍 263	17억 2,646만원	8억 2,891만원	48%	2026.07.20
경기도 광주시 초월읍 263	17억 2,646만원	8억 2,891만원	48%	2026.07.20
경기도 광주시 남한산성면 58	7억 8,305만원	5억 2,110만원	67%	2026.07.13

지금 진행 중인 인근 물건 (119건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 광주시 초월읍 365-17	5억 969만원	2억 4,975만원	3회	2026.08.10
경기도 광주시 초월읍 365-29	5억 969만원	2억 4,975만원	3회	2026.08.10
경기도 광주시 초월읍 365-30	5억 969만원	2억 4,975만원	3회	2026.08.10
경기도 광주시 초월읍 365-31	5억 969만원	2억 4,975만원	3회	2026.08.10
경기도 광주시 목동 449-2	23억 2,528만원	23억 2,528만원	1회	2026.08.10

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 '삼백골마을' 북동측 인근에 위치하고 주위는 임야, 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황
본건까지 제반 차량 출입 및 주정차 가능하고 북서측으로 통과하는 간선도로(정영로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

토지의 형상·이용상태
본건은 인근 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형, 부정형 토지로서 기호(1),(2)은 일단의 주상용 건부지로 이용중이고 기호(4),(8),(9)는 상업나지 상태, 기호(5)는 묵전 상태이며 기호(6)은 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건은 북서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하고 도로샹태는 보통임.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1),(2),(6)은 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(일반형)이고 가축사육제한구역(일부제한구역), 역사문화환경보전지역(허용기준구역(2구역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 이며 기호((4),(5),(8),(9) 는 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(일반형)이고 중로2류(폭 15m∼20m)에 접하며 가축사육제한구역(일부제한구역), 접도구역(국지도88호선), 역사문화환경보전지역(허용기준구역(2구역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 임.

기타 기재
본건 지상에 느티나무, 자두나무, 소나무, 향나무, 벗나무, 주목, 단풍나무 등 수목이 식재되어 있는 바 이를 일괄하여 평가하였음.

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계는 미상임.

건물의 구조
본건 기호(3) 1호동은 연와조 기와잇기지붕 지하1층 지상1층 건물로서 외벽 : 적벽돌 노출쌓기 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 바닥 : 마루목 깔기 등 창호 : 알루미늄샤시 창호이고 본건 기호(3) 2호동은 철근콘크리트구조 지붕용판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 적벽돌 쌍기 및 몰탈위 페인팅 내벽 : 페인팅 마감 등 비닥 : 마루목 깔기 등 창호 : 샤시창호 이며 본건 기호(7)은 목조 목조지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 통나무 붙임 등 내벽 : 페인팅 마감 바닥 : 마루목 깔기 등 창호 : 목재창호 로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태
본건 기호(3) 1호동은 주택으로 이용중이고 2호동은 근린생활시설로 이용중이며 기호(7)은 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역
급배수설비, 위생설비, 관정 과 기호(3) 1호동에 심야전기보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
건물개황도에 도시된 바와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)∼(ㅇ)이 소재함.

기타 기재
본건 기호(3) 1호동은 용도가 근린생활시설로 되어 있으나 주택으로 이용중임.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2019.4.11.(근저당)
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록5. '전'으로 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 2.'시골밥상'음식점으로 폐업상태임 3.목록1.,2.은 일단의 주상용 건부지로 이용중 4.목록4.,8.,9.은 상업나지 상태(공부상 '대지'이나 현황은 음식점의 주차장부지) 5.목록5.묵전상태(공부상 '전'이나 현황은 주차장부지) 6.목록6.은 상업용 건부지로 이용중 7.목록3. 1호동은 용도가 근린생활시설로 되어 있으나 주택으로 이용중, 2호동은 근린생활시설로 이용중, 목록7.은 근린생활시설(일반음식점)로 '공실'임 8.본건 지상에 수목은 일괄하여 평가함

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경3175)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	3,469,189,520원
최저매각가격	2,428,433,000원
입찰 보증금 (10%)	242,843,300원 최저가의 10%
청구금액	1,785,698,909원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.08.14 제3별관 1층 제5호법정
도로명주소	경기도 광주시 퇴촌면 도수리 87-4
내역
사건 접수	2025.07.23 · 개시결정 2025.07.23
배당요구종기	2025.09.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
1호동 연와조 기와잇기지붕 단층 근린생활시설 1층 96.39㎡ 지하 96.39㎡ 2호동 철근콘크리트구조 지붕용판넬지붕 단층 근린생활시설 1층 161.1㎡ 1층 32.4㎡

일반건물
목조 목조지붕 2층 근린생활시설 (일반음식점) 1층 119.25㎡ 2층 66.60㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경3175)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.