경기도 광주시 신현동 261-11
2025타경52244(임의경매) · 수원지방법원 성남지원 경매5계 ·
지금 최저 입찰가
2,195만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
6,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.30
D-20 · 제3별관 1층 제5호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (15장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년05월30일09시17분
- 현장에 임하였으나 폐문부재로 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문 틈에 끼워 두었음.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표 등본, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서와 같이 채무자(소유자)가 아닌 주민등록 전입자 및 상가건물임대차 현황서에 기재된 사람을 임차인으로 기재하였으므로, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
- 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.
✓ 임차인 4세대 전원이 말소기준(2020.06.19)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-06-19) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○호 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 301호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○오 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 302호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○은 | 2021.09.17 | 미상 | 미상 | 201호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 오○라 | 2022.01.26 | 미상 | 20,000,000 | 101호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.07 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.11.30 10:00 | 매각기일 | 2,195만원 | |
| 3차 | 2026.10.26 10:00 | 매각기일 | 3,136만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.09.21 10:00 | 매각기일 | 4,480만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.08.14 10:00 | 매각기일 | 6,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 56건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 48.2%, 평균 유찰 3.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 광주시 남한산성면 산99-1 | 6억 2,777만원 | 4,285만원 | 7% | 2026.11.02 |
| 경기도 광주시 초월읍 산55-5 | 1억 503만원 | 1,780만원 | 17% | 2026.10.26 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 산120-8 | 5억 6,161만원 | 1억 4,385만원 | 26% | 2026.10.19 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 561-3 | 5억 6,161만원 | 1억 4,385만원 | 26% | 2026.10.19 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 561-4 | 5억 6,161만원 | 1억 4,385만원 | 26% | 2026.10.19 |
지금 진행 중인 인근 물건 (59건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 광주시 퇴촌면 103-2 | 3억 5,368만원 | 4,161만원 | 7회 | 2026.11.16 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 102-35 | 15억 1,195만원 | 1억 7,788만원 | 7회 | 2026.11.16 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 102-37 | 15억 1,195만원 | 1억 7,788만원 | 7회 | 2026.11.16 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 102-36 | 15억 1,195만원 | 1억 7,788만원 | 7회 | 2026.11.16 |
| 경기도 광주시 곤지암읍 102-39 | 15억 1,195만원 | 1억 7,788만원 | 7회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
경기도 광주시 신현동 ""e편한세상 테라스 오포2단지아파트"" 남동측 위치하며 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼성된 주거지대임.
경기도 광주시 신현동 ""e편한세상 테라스 오포2단지아파트"" 남동측 위치하며 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼성된 주거지대임.
교통상황
태재로와 연결되는 문형산길 주변으로, 문형산길을 따라 버스가 운행되고 있음.
태재로와 연결되는 문형산길 주변으로, 문형산길을 따라 버스가 운행되고 있음.
토지의 형상·이용상태
기호(1) : 완경사지대에 조성된 부정형 토지로, 건부지로 이용되고 있음. 기호(3, 4) : 도로로 이용되고 있음. 기호(5) : 완경사지대에 조성된 부정형 토지로, 건축물이 없는 나지 상태임.
기호(1) : 완경사지대에 조성된 부정형 토지로, 건부지로 이용되고 있음. 기호(3, 4) : 도로로 이용되고 있음. 기호(5) : 완경사지대에 조성된 부정형 토지로, 건축물이 없는 나지 상태임.
인접 도로상태
지적상 폭 8미터 내외인 포장도로와 접하여 승용차 접근 무난함.
지적상 폭 8미터 내외인 포장도로와 접하여 승용차 접근 무난함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호 1,3,4) 토지: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역. 기호 5) 토지: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역.
기호 1,3,4) 토지: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역. 기호 5) 토지: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서 외벽 : 모르터위 페인트칠 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서 외벽 : 모르터위 페인트칠 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호임.
이용상태
1층 : 제1종근린생활시설(소매점). 2층~4층 : 단독주택(다가구주택).
1층 : 제1종근린생활시설(소매점). 2층~4층 : 단독주택(다가구주택).
설비내역
전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등.
전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등.
제시외 건물
해당사항 없음.
해당사항 없음.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020.06.19. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 지목은 '임야'이나 현황'도로'로 이용중임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경52244)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 64,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 21,952,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 2,195,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 421,638,335원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.11.30 제3별관 1층 제5호법정 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 신현동 261-11 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.05.19 · 개시결정 2025.05.20 |
| 배당요구종기 | 2025.07.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.