경기도 여주시 흥천면 효지리 390-3
2024타경6088(임의경매) · 수원지방법원 여주지원 경매2계 ·
지금 최저 입찰가
3억 9,541만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 9,541만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.12
D-1 · 경매법정(101호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 21장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (10장)
현장 사진 (9장)
위치도 (지도) (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년11월22일15시40분
임대차관계를 조사하기 위하여 현장에 임하였으나 소유자 및 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 확인할 수 없으며 현관문에 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없음. 전입세대열람 결과 본건에는 소유자 세대와 제3자 세대가 모두 주민등록 전입이 되어있으므로 제3자 세대를 임차인으로 보고하며, 상가건물임대차 현황서상 상가임차인이 있으므로 이를 각 임차인으로 보고함.
점유관계를 확인할 수 없으며 현관문에 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없음. 전입세대열람 결과 본건에는 소유자 세대와 제3자 세대가 모두 주민등록 전입이 되어있으므로 제3자 세대를 임차인으로 보고하며, 상가건물임대차 현황서상 상가임차인이 있으므로 이를 각 임차인으로 보고함.
채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계 확인할 수 없음.
✓ 임차인 6세대 전원이 말소기준(2022.03.08)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-03-08) |
|---|---|---|---|---|---|
| 천○식 | 2022.12.13 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 어○수 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 천○식 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 천○식 | 2022.12.13 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 어○수 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 천○식 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.19 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.12 10:00 | 매각기일 | 3억 9,541만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 21건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 59.9%, 평균 유찰 3.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 여주시 대신면 24-5 | 1,822만원 | 1,388만원 | 76% | 2026.07.08 |
| 경기도 여주시 세종대왕면 산73-4 | 8억 6,142만원 | 3억 9,100만원 | 45% | 2026.04.22 |
| 경기도 여주시 세종대왕면 789-9 | 8억 6,142만원 | 3억 9,100만원 | 45% | 2026.04.22 |
| 경기도 여주시 세종대왕면 794-62 | 8억 6,142만원 | 3억 9,100만원 | 45% | 2026.04.22 |
| 경기도 여주시 세종대왕면 794-79 | 8억 6,142만원 | 3억 9,100만원 | 45% | 2026.04.22 |
지금 진행 중인 인근 물건 (73건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 여주시 흥천면 152-1 | 5억 5,226만원 | 3억 8,794만원 | 2회 | 2026.08.12 |
| 경기도 여주시 흥천면 152-5 | 5억 5,226만원 | 3억 8,794만원 | 2회 | 2026.08.12 |
| 경기도 여주시 흥천면 152-2 | 5억 5,226만원 | 3억 8,794만원 | 2회 | 2026.08.12 |
| 경기도 여주시 흥천면 152-6 | 5억 5,226만원 | 3억 8,794만원 | 2회 | 2026.08.12 |
| 경기도 여주시 흥천면 152-7 | 5억 5,226만원 | 3억 8,794만원 | 2회 | 2026.08.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 여주시 흥천면 효지리 소재 "흥천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.
본건은 경기도 여주시 흥천면 효지리 소재 "흥천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
일련번호(1,3)은 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리 및 부정형 토지로서, 기준시점 현재 일련번호(1)은 "주상용 건부지", 일련번호(3)은 "주거나지" 상태임.
일련번호(1,3)은 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리 및 부정형 토지로서, 기준시점 현재 일련번호(1)은 "주상용 건부지", 일련번호(3)은 "주거나지" 상태임.
인접 도로상태
일련번호(1)은 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며, 일련번호(3)은 지적도상 맹지이나, 일련번호(1)을 통하여 진·출입이 가능함.
일련번호(1)은 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며, 일련번호(3)은 지적도상 맹지이나, 일련번호(1)을 통하여 진·출입이 가능함.
공법상 제한 (용도지역 등)
- 일련번호(1) :계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 성장관리계획구역(주거형), 제2종지구 단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역), 상대 보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전 특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)임. - 일련번호(3) :계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 성장관리계획구역(주거형), 제2종지구 단위계획구역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한 지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18) (특별대책지역 1권역)임.
- 일련번호(1) :계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 성장관리계획구역(주거형), 제2종지구 단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역), 상대 보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전 특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)임. - 일련번호(3) :계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 성장관리계획구역(주거형), 제2종지구 단위계획구역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한 지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18) (특별대책지역 1권역)임.
기타 기재
㉠ : 판넬조 차양 약 1.5㎥
㉠ : 판넬조 차양 약 1.5㎥
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대 미상임.
임대 미상임.
건물의 구조
본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상3층 외벽 : 페인팅 및 타일붙임 등 마감 내벽 : 인테리어, 페인팅 및 타일붙임 등 마감 바닥 : 타일붙임 등 마감 창호 : 페어글래스창호 및 하이새시 창호임. 세멘벽돌조 스라브지붕 1층 건물 외벽: 페인팅 등 마감 창호 : 하이새시 창호임.
본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상3층 외벽 : 페인팅 및 타일붙임 등 마감 내벽 : 인테리어, 페인팅 및 타일붙임 등 마감 바닥 : 타일붙임 등 마감 창호 : 페어글래스창호 및 하이새시 창호임. 세멘벽돌조 스라브지붕 1층 건물 외벽: 페인팅 등 마감 창호 : 하이새시 창호임.
이용상태
본건 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 3층 건물은 지층 : 근린생활시설 1층 : 근린생활시설 2층 : 근린생활시설 3층 : 주택 세멘벽돌조 스라브지붕 1층 건물은 주택으로 이용중임.
본건 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 3층 건물은 지층 : 근린생활시설 1층 : 근린생활시설 2층 : 근린생활시설 3층 : 주택 세멘벽돌조 스라브지붕 1층 건물은 주택으로 이용중임.
설비내역
기본적인 위생 및 급·배수설비가 되어 있으며, 주택부분은 개별난방설비 등이 되어 있음.
기본적인 위생 및 급·배수설비가 되어 있으며, 주택부분은 개별난방설비 등이 되어 있음.
제시외 건물
없 음.
없 음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대 미상임.
임대 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.03.08.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -일괄매각, 제시외 차양(감정서상 ㉠) 포함 - 목록2 중 시멘트벽돌조 스랄브지붕 단층건물 48.64㎡는 인접 타인토지 일부 지상에 소재하는 것으로 추정(감정서참조) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경6088)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 395,414,300원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 395,414,300원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 39,541,430원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 165,825,806원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.12 경매법정(101호) |
| 도로명주소 | 경기도 여주시 흥천면 효지리 390-3 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.10.17 · 개시결정 2024.10.31 |
| 배당요구종기 | 2025.02.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.10 | 대신면 무촌리 답 농림지역 | 3258㎡ | 1억 7,800만원 | |
| 2026.08.08 | 흥천면 귀백리 답 농림지역 | 1449㎡ | 7,568만원 | |
| 2026.08.07 | 세종대왕면 왕대리 임야 보전관리지역 | 60㎡ | 1,600만원 | |
| 2026.08.06 | 흥천면 문장리 임야 보전관리지역 | 3042.5㎡ | 6,200만원 | |
| 2026.08.06 | 가남읍 신해리 임야 보전관리지역 | 339.75㎡ | 1,000만원 | |
| 2026.08.05 | 가남읍 삼승리 전 생산관리지역 | 2082㎡ | 1억 8,000만원 | |
| 2026.08.05 | 가남읍 오산리 전 생산관리지역 | 1414㎡ | 7,276만원 | |
| 2026.08.05 | 가남읍 금당리 도로 계획관리지역 | 11㎡ | 65만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조 스라브지붕 3층
근린생활시설 및 주택
1층 152.22㎡
2층 152.22㎡
3층 91.59㎡
지하실 152.22㎡
세멘벽돌조 스라브지붕 단층주택
48.64㎡
일반건물
철근콘크리트조 스라브지붕 3층
근린생활시설 및 주택
1층 152.22㎡
2층 152.22㎡
3층 91.59㎡
지하실 152.22㎡
세멘벽돌조 스라브지붕 단층주택
48.64㎡
일반건물
철근콘크리트조 스라브지붕 3층
근린생활시설 및 주택
1층 152.22㎡
2층 152.22㎡
3층 91.59㎡
지하실 152.22㎡
세멘벽돌조 스라브지붕 단층주택
48.64㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.