경기도 군포시 산본동 229-11
2024타경108355(임의경매) · 수원지방법원 안양지원 경매4계 ·
지금 최저 입찰가
10억 9,679만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
10억 9,679만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.17
D-8 · 104호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: ““매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2025.11.05. 등기) 있음(임대차보증금 85,000,000원(5,000,000원은 2022.1.24”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "건물개황도"와 같이 제시외부합물 및 종물 기호㉠,㉡이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 31장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (19장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년10월11일13시05분
1.이 건 토지는 대부분 지상 건물의 부지로 제공되고 있음.
1. 별지 전입세대확인서 및 주민등록표등본상 채무자겸 소유자 세대(소유자가 세대원임) 및 채무자(소유자)세대 아닌 제3자세대(4세대) 각 전입.
2. 별지 외국인체류확인서에 다수의 전입자(총 9명)가 기재되어 있음
3. 이 건 부동산을 방문하여 채무자겸 소유자의 시어머니를 면담한 바, 자신은 현재 2층 201호에서 거주하고 있으며(안내서 교부), 다른 호수는 임대를 하고 있다고 함.
4. 지층 교회는 소유자 세대와 관련이 있다고 함.
5. 101호 임차인(주*순), 102호 임차인(PIAO YINGLAN)을 면담하고(각 안내문 교부), 진술 내용을 임대차관계조사서에 기재함. 외국인체류확인서의 LI GUANGXING, PIAO YINGLAN, LI YONGLONG은 한 가족이라고 함.
6. 그 외 호수인 202호, 301호, 302호는 폐문으로 거주자를 만나지 못하였음(각 안내분 부착).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-01-02) |
|---|---|---|---|---|---|
| 주○순 | 2017.02.27 | 미상 | 8,500만원(최초계약 유지) | 101호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 연○옥 | 2019.12.16 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 이○애 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 202호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 위○청 | 2020.07.01 | 미상 | 미상 | 302호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| L○○○○○○○○○○G | 2019.02.26 | 미상 | 미상 | 102호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| P○○○○○○○○○○N | 2019.02.26 | 미상 | 6,500만원(최초계약 유지) | 102호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| L○○○○○○○○○G | 2019.02.26 | 미상 | 미상 | 102호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| J○○○○○○○○○O | 2020.06.12 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| Q○○○○○U | 2023.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| H○○○○○○○○○○N | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| H○○○○○○○○○○○E | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| G○○○○○○○○A | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| W○○○○○○○○○N | 2020.07.01 | 미상 | 미상 | 302호(위궈청의 배우자) |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 10억 9,679만원 | |
| 2차 | 2025.06.24 10:00 | 매각기일 | 8억 2,693만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.05.27 10:00 | 매각기일 | 10억 3,367만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 2건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 82.0%, 평균 유찰 3.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 군포시 도마교동 463-5 | 17억 723만원 | 14억원 | 82% | 2026.01.20 |
| 경기도 군포시 도마교동 463-5 | 17억 723만원 | 14억원 | 82% | 2026.01.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "산본시장사거리" 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및 소규모 공동주택, 노선점포 등이 혼재된 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "산본시장사거리" 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및 소규모 공동주택, 노선점포 등이 혼재된 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
교통상황
본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 무난함.
본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 무난함.
토지의 형상·이용상태
인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.
인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접함.
본건 남동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(금정 역 산본1동2지구 재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제지역(2022-09-06) <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(금정 역 산본1동2지구 재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제지역(2022-09-06) <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)
기타 기재
후면 &quot;건물평가요항표&quot; 참조.
후면 &quot;건물평가요항표&quot; 참조.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층건으로서 외벽 : 몰탈위페인팅, 드라이비트 마감등 내벽 : 벽지 및 타일등 마감 창호 : 샷시 창호등임.
철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층건으로서 외벽 : 몰탈위페인팅, 드라이비트 마감등 내벽 : 벽지 및 타일등 마감 창호 : 샷시 창호등임.
이용상태
지층 : 교회 1~3층 : 주택(다가구)
지층 : 교회 1~3층 : 주택(다가구)
설비내역
위생 및 급.배부설비, 주택부분은 도시가스보일러에 의한 개별난방설비등이 되어있음.
위생 및 급.배부설비, 주택부분은 도시가스보일러에 의한 개별난방설비등이 되어있음.
제시외 건물
확인 필수
후첨 &quot;건물개황도&quot;와 같이 제시외부합물 및 종물 기호㉠,㉡이 소재함.
후첨 &quot;건물개황도&quot;와 같이 제시외부합물 및 종물 기호㉠,㉡이 소재함.
기타 기재
·대상건물 1,2층의 건축물대장상 용도는 각 대피소, 근린생활시설이나 현황 각 교회, 주택으로 이용중인 것으로 조사됨. ·대상건물의 지붕구조는 공부상 슬래브 기와지붕이나 현황 슬래브지붕임.
·대상건물 1,2층의 건축물대장상 용도는 각 대피소, 근린생활시설이나 현황 각 교회, 주택으로 이용중인 것으로 조사됨. ·대상건물의 지붕구조는 공부상 슬래브 기와지붕이나 현황 슬래브지붕임.
임대관계
1)임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상건물은 일반건축물대장상, 상기 4)항 및 5)항의 용도변경 등으로 &quot;위반건축물&quot;로 등재되어 있는것으로 판단되는바 업무에 참고바랍니다.
1)임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상건물은 일반건축물대장상, 상기 4)항 및 5)항의 용도변경 등으로 &quot;위반건축물&quot;로 등재되어 있는것으로 판단되는바 업무에 참고바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.1.2. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2025.11.05. 등기) 있음(임대차보증금 85,000,000원(5,000,000원은 2022.1.24.증액됨), 전입일 2019.12.16. 확정일자 2019.12.17.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함" |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 1,2층의 대장상 용도는 각 대피소, 근린생활시설이나 현황은 각 교회, 주택으로 이용 중 목록2. 건물의 지붕구조는 공부상 슬래브기와지붕이나 현황은 슬래브지붕임 목록2. 건물은 용도변경으로 인하여 위반건축물로 등재되어 있음 본건은 금정역 산본1동2지구 재개발사업이 진행중인 상태로 사업시행자는 선정되어 있으나, 관리처분계획 수립 이전단계로 소유권취득 또는 현금청산대상자 여부는 소유자의 분양신청 여부 등에 따라 결정될 예정임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경108355)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,096,798,080원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,096,798,080원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 109,679,808원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 653,868,851원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 104호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 경기도 군포시 산본동 229-11 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.09.25 · 개시결정 2024.09.30 |
| 배당요구종기 | 2024.12.17 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.02 | 산본동 대 제3종일반주거지역 | 2㎡ | 1,000만원 | |
| 2026.10.16 | 당동 잡종지 자연녹지지역 | 187㎡ | 4억 9,000만원 | |
| 2026.10.16 | 당동 답 자연녹지지역 | 13㎡ | 3,100만원 | |
| 2026.09.23 | 산본동 도로 제3종일반주거지역 | 5.4㎡ | 1,500만원 | |
| 2026.09.18 | 당정동 공장용지 준공업지역 | 367.6㎡ | 16억 3,395만원 | |
| 2026.09.13 | 산본동 임야 개발제한구역 | 388.83㎡ | 185만원 | |
| 2026.09.10 | 당정동 공장용지 일반공업지역 | 2053㎡ | 250억원 | |
| 2026.09.01 | 속달동 임야 개발제한구역 | 166㎡ | 1,803만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조 및 조적조 슬래
브 기와지붕
3층 근린생활시설 및 주택
1층 106.56㎡
2층 99.84㎡
3층 99.84㎡
지층 106.56㎡
일반건물
철근콘크리트조 및 조적조 슬래
브 기와지붕
3층 근린생활시설 및 주택
1층 106.56㎡
2층 99.84㎡
3층 99.84㎡
지층 106.56㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.