2023타경4790 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

대전광역시 유성구 문지동 648-3

2023타경4790(임의경매) · 대전지방법원 대전지방법원 경매11계 ·

지금 최저 입찰가

15억 2,246만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

21억 7,495만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.19

D-10 · 본관 제106호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “4층 누다락이 있음.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 41장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (24장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

지적·평가 도면 (1장)

기타 자료 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2023년06월16일10시14분 2023년06월23일09시45분

이 사건 건물의 대지임

ⓐ 101호 임차인 공○현(2023.4.4등재)에게 문의한 바, 본인이 음식점을 경영하고 있다고 하고, 401호 김○애(2021.11.1)에게 문의한 바, 본인가족만 거주한다고 하여 각 안내문 교부함
ⓑ 나머지 호실 폐문으로 해당 관청에 전입세대 확인한 바, 202호 유○준(2021.10.15),203호 이○화(2021.8.13),204호 황○경(2021.8.31),301호 곽○수(2021.8.25),302호 박○범(2021.8.17),303호 강○름(2021.8.17),304호 나○문(2021.8.17),402호 신○섭세대(2021.11.29)가 전입되어 있으며, 점유 및 임대차관계 미상으로 안내문 부착

✓ 임차인 10세대 전원이 말소기준(2020.11.23)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2020-11-23)
공○현	2023.04.04	미상	3,000만원	101호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○애	2021.11.01	미상	3억3,000만원	401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
유○준	2021.10.15	미상	미상	202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○화	2021.08.13	미상	미상	203호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
황○경	2021.08.31	미상	미상	204호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
곽○수	2021.08.25	미상	미상	301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○범	2021.08.17	미상	미상	302호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
강○름	2021.08.17	미상	미상	303호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
나○문	2021.08.17	미상	미상	304호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
신○섭	2021.11.29	미상	미상	402호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.26 09:30	매각결정기일
2차	2026.11.19 10:00	매각기일	15억 2,246만원
신건	2026.10.15 10:00	매각기일	21억 7,495만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 82건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 66.6%, 평균 유찰 1.7회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
대전광역시 유성구 교촌동 625-10	10억 364만원	6억 5,678만원	65%	2026.10.15
대전광역시 유성구 교촌동 625-10	10억 364만원	6억 5,678만원	65%	2026.10.15
대전광역시 유성구 노은동 550-5	30억 288만원	18억 11만원	60%	2026.08.26
대전광역시 유성구 노은동 550-5	30억 288만원	18억 11만원	60%	2026.08.26
대전광역시 유성구 학하동 754-5	29억 1,381만원	18억 1,072만원	62%	2026.08.10

지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
대전광역시 유성구 문지동 646-2	14억 7,982만원	14억 7,982만원	0회	2026.11.10
대전광역시 유성구 문지동 646-2	14억 7,982만원	14억 7,982만원	0회	2026.11.10
대전광역시 유성구 문지동 639-2	17억 1,089만원	17억 1,089만원	0회	2026.11.17
대전광역시 유성구 문지동 639-2	17억 1,089만원	17억 1,089만원	0회	2026.11.17
대전광역시 유성구 복용동 560-2	27억 8,448만원	27억 8,448만원	0회	2026.11.19

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.06.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 대전광역시 유성구 문지동 소재 "문지효성해링턴플레이스아파트" 서측 인근(KAIST 문지캠퍼스 북동측 근거리)에 위치하고, 주위는 근렌생활시설 및 다가구주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 환경 양호한 편임.

교통상황
본건까지 차량통행 무난하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황 보통임.

토지의 형상·이용상태
세장형의 평지이고, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
북측으로 노폭 약16m, 남측으로 노폭 약10m의 포장도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 가축사육제한 구역(전부제한), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거지역, 지역균형개발 및 중소기업육성 미분류(연구단지)에 속하고, 중로2류 및 소로1류에 접함.

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계 미상임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 사용승인일 : 2021.08.04. 외벽 : 스톤코트 및 스타코 마감 등 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅, 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : PVC새시 창호 등이며, 401호 및 402호 다가구주택은 누다락이 있음.

이용상태
1층 : 2종근린생활시설(일반음식점, 현 "TONZ", 파스타 등 메뉴), 다가구 계단 및 승강기 2층 : 다가구주택 4가구(201-204호), 3층 : 다가구주택 4가구(301-304호), 4층 : 다가구주택 2가구(401-402호, 각 누다락 있음)으로 이용중임.

설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 화재 및 방범설비 등이 있음.

제시외 건물 확인 필수
4층 누다락이 있음.

기타 기재
없음.

임대관계
임대중으로 탐문되나, 상세한 임대관계 미상이며, 현장조사시 점유자 부○ 등으로 주택 내부 확인이 곤란하여 4층 1가구 현관 열고 간이확인, 건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 일반적 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으니, 경매 참가시 참고하시기 바람.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록1 : 2020.11.23. 근저당권 목록2 : 2021.08.12. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	-일괄매각

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경4790)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,174,955,840원
최저매각가격	1,522,469,000원
입찰 보증금 (10%)	152,246,900원 최저가의 10%
청구금액	1,438,254,830원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.19 본관 제106호 법정
도로명주소	대전광역시 유성구 문지동 648-3
내역
사건 접수	2023.06.12 · 개시결정 2023.06.13
배당요구종기	2023.09.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.11.03	봉명동 대 제2종일반주거지역	220.6㎡	4억 149만원
2026.11.03	봉명동 대 제2종일반주거지역	198.4㎡	8억 6,106만원
2026.10.29	학하동 도로 자연녹지지역	247㎡	1억 9,241만원
2026.10.28	반석동 임야 자연녹지지역	329㎡	2억 5,000만원
2026.10.22	둔곡동 임야 자연녹지지역	33㎡	500만원
2026.10.17	노은동 대 일반상업지역	14.22㎡	1,848만원
2026.10.14	하기동 전 자연녹지지역	724㎡	3억 9,400만원
2026.10.14	하기동 전 자연녹지지역	258㎡	1억 4,000만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택 1층 77.63㎡ 2층 149.78㎡ 3층 149.78㎡ 4층 150.4㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2023타경4790)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.