2025타경571 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1

충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1

2025타경571(임의경매) · 대전지방법원 천안지원 경매1계 ·

#제시외건물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

4억 6,238만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

13억 4,805만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.25

D-14 · 제101호 법정(3번출입구)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.6'을 참조하시기 바랍니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 50장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (21장)

현장 사진 (22장)

위치도 (지도) (4장)

지적·평가 도면 (3장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년07월03일14시40분

공부상 지목은 묘지이나 육안으로 관찰한 결과 묘지는 보이지 않고, 절반 가량은 콘크리트 포장, 나머지는 나대지로 상태로 잡풀이 자라고 있으며, 점유자 등 이해관계인을 만날 수 없어 점유관계 미상임

비고: 묘지 

공부상 지목이 묘지인 바, 도로에 접하지 아니한 경사진 곳이고 나무와 수풀이 우거져 현장확인이 용이하지 않음. 구체적인 경계의 확정, 분묘의 존재 여부 및 권리관계는 별도 확인이 필요함

비고: 묘지 

점유자 등 이해관계인을 만날 수 없어 점유관계 미상임

비고: 공장용지 

비고: 단층 공장

비고: 2층 공장

비고: 단층 저온창고

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2024-03-15)
주○○○○○○○○○원	2023.09.20.	미상	50,000,000	비타종합	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○원	2023.09.20.	미상	50,000,000	비타종합	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○원	2023.09.20.	미상	50,000,000	비타종합	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.09.01 16:00	매각결정기일
4차	2026.08.25 10:00	매각기일	4억 6,238만원
3차	2026.03.24 10:00	매각기일	6억 6,054만원	유찰
2차	2026.02.10 10:00	매각기일	9억 4,363만원	유찰
신건	2026.01.06 10:00	매각기일	13억 4,805만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 119건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 60.1%, 평균 유찰 2.1회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
충청남도 천안시 서북구 두정동 1416-1 3층302호	4,900만원	3,467만원	71%	2026.08.05
충청남도 천안시 서북구 두정동 1417 해피드림3차 1동 7층702호	1억 300만원	1억 301만원	100%	2026.08.05
충청남도 천안시 서북구 불당동 687 불당오딧세이 14층1412호	9,500만원	1억원	105%	2026.07.28
충청남도 천안시 서북구 입장면 189	4억 6,016만원	2억 4,250만원	53%	2026.07.27
충청남도 천안시 서북구 입장면 110-148	4억 6,016만원	2억 4,250만원	53%	2026.07.27

지금 진행 중인 인근 물건 (10건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
충청남도 천안시 서북구 신당동 453-4	19억 825만원	19억 825만원	1회	2026.08.18
충청남도 천안시 서북구 신당동 453-5	19억 825만원	19억 825만원	1회	2026.08.18
충청남도 천안시 서북구 신당동 453-6	19억 825만원	19억 825만원	1회	2026.08.18
충청남도 천안시 서북구 신당동 453-10	19억 825만원	19억 825만원	1회	2026.08.18
충청남도 천안시 서북구 신당동 453-4	19억 825만원	19억 825만원	1회	2026.08.18

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건 기호(1,2,3)은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 소재 '신무리마을' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 섞여있는 마을주변농경지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황
대상물건 기호(1,2) 인근 및 기호(3)까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

토지의 형상·이용상태
기호(1): 부정형의 평지로서, ""전(야적장)""으로 이용중입니다. 기호(2): 삼각형의 완경사지로서, ""전(휴경지)""로 이용중입니다. 기호(3): 부정형의 평지로서, ""공업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태
기호(1): 맹지입니다. 기호(2): 맹지입니다. 기호(3): 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성환읍26(일반형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호(2): 계획관리지역, 생산관리지역(2023-08-01), 성장관리계획구역(성환읍26(일반형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호(3): 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역(2023-08-01), 성장관리계획구역(성환읍26(일반형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업보호구역<농지법>

기타 기재
기호(3): 별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하고 있습니다.

기타 기재
대상물건 기호(1,2) 공부상 지목은 '묘지'이나, 현황'전'으로 이용중입니다.

임대관계
임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

건물의 구조
기호(4): 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로, (사용승인일: 1989.03.23) 외벽: 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인트 등 마감, 내벽: 몰탈위페인트 등 마감, 창호: 샤시창호입니다. 기호(5): 조적조 슬래브지붕 2층으로, (사용승인일: 1989.03.23) 외벽: 적벽돌쌓기 등 마감 내벽: 몰탈위페인트 및 벽지 등 마감 창호: 목재 및 샤시 이중창호입니다. 기호(6): 철골조 철판지붕 단층으로, (사용승인일: 1999.06.18) 내,외벽: 판넬 등 마감

이용상태
기호(4): ""공장""으로 이용중입니다. 기호(5) 1층: ""사무실, 식당, 화장실""로 이용중입니다. 2층: ""실험실 및 기숙사""로 이용중입니다. 기호(6): ""창고""로 이용중입니다.

설비내역
기호(5): 기본적인 위생 및 급배수설비, LPG온수보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.6'을 참조하시기 바랍니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2024.3.15. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 제시외 건물 및 관정 포함(감정평가서상 ㄱ~ㅁ, ⓐ). 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 4점 포함(감정평가서 참조). 목록1,2는 맹지이며, 공부상 '묘지'이나 현황 '전'으로 이용.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경571)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,348,054,300원
최저매각가격	462,383,000원
입찰 보증금 (10%)	46,238,300원 최저가의 10%
청구금액	742,823,270원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.08.25 제101호 법정(3번출입구)
도로명주소	충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1
내역
사건 접수	2025.06.18 · 개시결정 2025.06.23
배당요구종기	2025.09.25 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나