충청남도 천안시 서북구 두정동 743
2025타경11546(임의경매) · 대전지방법원 천안지원 경매3계 ·
#인수권리있음#선순위전세권#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
12억 3,115만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
25억 1,257만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.24
D-13 · 신청사 제101호 법정(3번출입구)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “3번 목록 건물 을구 순위번호 5번 전세권설정등기(2018. 3. 14. 제23357호)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
✖
과거 매각 불허가 이력
낙찰됐다가 법원이 매각을 불허가한 이력이 있습니다. 절차·권리 문제가 있었을 수 있어 사건기록 확인이 필요합니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “<지적 및 건물개황도> 참조바람.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 93장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (74장)
현장 사진 (19장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년04월17일15시24분
1) 현장에 임하여 전입세대확인서(동거인포함) 등에 등재된 채무자(소유자) 장한휘를 만나 조사한 바, 채무자(소유자)가 전부 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하였음. 3)전입세대확인서(동거인 포함) 등에 등재된 채무자(소유자) 장한휘의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
1) 현장에 임하여 채무자(소유자) 장한휘를 만나 조사한 바, 채무자(소유자)가 전부 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하였고, 채무자(소유자) 장한휘의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
1) 이 건 부동산의 전입세대확인서(동거인포함)에는 장한휘, 이○의, 하○옥, 유○민, 전○표, 김○명, 이○덕, 강○구, 김○수, 김○욱, 박○호, 이○결, 김○윤, 정○석, 박○훈 세대가 등재되어 있으며, 외국인체류 확인서에는 VU DINH VINH, SYRGABAYEVA GULZADA가 등재되어 있음 2) 현장에 임하여 전입세대확인서(동거인포함)등에 등재된 채무자(소유자) 장한휘(503호), 김○윤(207호), 정○석(406호), GULZADA(402호)를 만나 조사한 바, 본인이 전부 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하였고, 그외 다른 점유자들은 만날 수 없어 안내문을 부착하였으며,전입세대확인서(동거인포함)에 등재된 각 세대주들을 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2019-08-14) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○의 | 2022.09.06 | 미상 | 미상 | 306호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 하○옥 | 2008.05.21 | 미상 | 미상 | 403호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 유○민 | 2024.07.11 | 미상 | 미상 | 302호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 전○표 | 2013.10.07 | 미상 | 미상 | 204호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 김○명 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 305호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○덕 | 2017.04.18 | 미상 | 미상 | 405호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 강○구 | 2017.08.30 | 미상 | 미상 | 404호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 김○수 | 2016.11.04 | 미상 | 미상 | 502호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 김○욱 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 401호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 박○호 | 2020.03.06 | 미상 | 미상 | 501호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○결 | 2022.07.20 | 미상 | 미상 | 408호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○윤 | 2025.02.17 | 미상 | 3,000,000 | 207호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 정○석 | 2023.10.18 | 미상 | 32,000,000 | 406호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 박○훈 | 2024.12.04 | 미상 | 미상 | 208호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| V○○○○○○○○○○H | 2024.09.27 | 미상 | 미상 | 306호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| S○○○○○○○○○○○○○○○○○A | 2024.09.14 | 미상 | 1,000,000 | 402호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.31 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.08.24 10:00 | 매각기일 | 12억 3,115만원 | |
| 5차 | 2026.07.20 10:00 | 매각기일 | 17억 5,879만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.06.15 10:00 | 매각기일 | 25억 1,257만원 | 유찰 |
| 2026.04.27 16:00 | 매각결정기일 | 불허가 | ||
| 3차 | 2026.03.30 10:00 | 매각기일 | 12억 3,115만원 | 매각 |
| 2차 | 2026.02.23 10:00 | 매각기일 | 17억 5,879만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.01.19 10:00 | 매각기일 | 25억 1,257만원 | 유찰 |
⚠️ 과거에 낙찰 후 법원이 매각을 불허가한 이력이 있습니다. 절차나 권리 문제가
있었을 가능성이 있으니 사건 기록(문건 접수 내역)을 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 141건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 52.2%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 충청남도 천안시 서북구 백석동 1054 천안백석하우스토리엔시티 2층222호 | 7,000만원 | 3,895만원 | 56% | 2026.07.28 |
| 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 3층305호 | 9,900만원 | 5,750만원 | 58% | 2026.07.27 |
| 충청남도 천안시 서북구 백석동 1122 백석동물류공구단지1동 1층103호 | 2억 5,600만원 | 1억 5,100만원 | 59% | 2026.07.27 |
| 충청남도 천안시 서북구 백석동 1122 백석동물류공구단지1동 3층303호 | 7,900만원 | 5,100만원 | 65% | 2026.07.27 |
| 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 2층201호 | 1억 5,500만원 | 8,100만원 | 52% | 2026.07.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (17건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 충청남도 천안시 서북구 두정동 68-1 센트하임프라자 3층301호 | 4억 3,200만원 | 4억 3,200만원 | 1회 | 2026.08.10 |
| 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 1층116호 | 5억 7,200만원 | 4억 40만원 | 2회 | 2026.08.10 |
| 충청남도 천안시 서북구 백석동 878 빨간빌딩 2층201호 | 4억 5,900만원 | 4억 5,900만원 | 1회 | 2026.08.10 |
| 충청남도 천안시 서북구 백석동 878 빨간빌딩 2층202호 | 3억 1,000만원 | 3억 1,000만원 | 1회 | 2026.08.10 |
| 충청남도 천안시 서북구 성정동 1414 해피드림 1층101호 | 5,400만원 | 1,852만원 | 4회 | 2026.08.24 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 &apos;천안오성초등학교&apos; 북동측 인근에 위치하 며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.
본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 &apos;천안오성초등학교&apos; 북동측 인근에 위치하 며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
기호(1) - 가장형 평지로서, 가격조사일 현재 &apos;오피스텔&apos; 건부지로 이용 중임. 기호(2) - 가장형 평지로서, 가격조사일 현재 &apos;주상나지&apos; 상태임.
기호(1) - 가장형 평지로서, 가격조사일 현재 &apos;오피스텔&apos; 건부지로 이용 중임. 기호(2) - 가장형 평지로서, 가격조사일 현재 &apos;주상나지&apos; 상태임.
인접 도로상태
기호(1) - 본건 서측으로 약 폭 10미터 내외의 포장도로와 남측으로 약 폭 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음. 기호(2) - 본건 서측으로 약 폭 10미터 내외의 포장도로와 북측으로 약 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
기호(1) - 본건 서측으로 약 폭 10미터 내외의 포장도로와 남측으로 약 폭 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음. 기호(2) - 본건 서측으로 약 폭 10미터 내외의 포장도로와 북측으로 약 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한리 더로유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오성초(절대보호)) <교육환경 보호에 관한 법률> 임. 기호(2) 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(오성초(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복 한리더로유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오성초(절대보 호))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
기호(1) 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한리 더로유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오성초(절대보호)) <교육환경 보호에 관한 법률> 임. 기호(2) 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(오성초(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복 한리더로유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오성초(절대보 호))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
기타 기재
<지적 및 건물개황도> 참조바람.
<지적 및 건물개황도> 참조바람.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 5층 건물의 업무시설로, (사용승인일자: 2008년 01월 08일) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 샷시 이중 창호 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 5층 건물의 업무시설로, (사용승인일자: 2008년 01월 08일) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 샷시 이중 창호 등임.
이용상태
1층 - 계단실, 2층 ~ 5층 - 오피스텔로 이용 중임.
1층 - 계단실, 2층 ~ 5층 - 오피스텔로 이용 중임.
설비내역
위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 화재경보설비, 난방시설 등을 갖추고 있음.
위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 화재경보설비, 난방시설 등을 갖추고 있음.
제시외 건물
확인 필수
<지적 및 건물개황도> 참조바람.
<지적 및 건물개황도> 참조바람.
기타 기재
일반건축물대장상의 건축물현황도에는 2층의 출입문이 통신실 및 화장실 출입문 포함한 8개이나 12개의 출입문이 있으며, 3층, 4층의 출입문은 5개 이나 현황 9개의 출입문이 있으며, 5층의 출입문은 5개 이나 현황 6개의 출입문이 있어 총 13개의 출입문이 증가 하였습니다.
일반건축물대장상의 건축물현황도에는 2층의 출입문이 통신실 및 화장실 출입문 포함한 8개이나 12개의 출입문이 있으며, 3층, 4층의 출입문은 5개 이나 현황 9개의 출입문이 있으며, 5층의 출입문은 5개 이나 현황 6개의 출입문이 있어 총 13개의 출입문이 증가 하였습니다.
임대관계
1) 임대관계는 미상임. 2) 출입문의 증가는 건물의 구조변경과 가구수의 증가 등으로 건축 관계법령상 과징금과 원상회복의무 등이 발생할 수 있으니 경매입찰시 관할 관청에 반드시 재확인 하시길 바랍니다.
1) 임대관계는 미상임. 2) 출입문의 증가는 건물의 구조변경과 가구수의 증가 등으로 건축 관계법령상 과징금과 원상회복의무 등이 발생할 수 있으니 경매입찰시 관할 관청에 반드시 재확인 하시길 바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2019.8.14 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 3번 목록 건물 을구 순위번호 5번 전세권설정등기(2018. 3. 14. 제23357호) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1.제시외 건물 포함하여 일괄매각 2.대항력 있는 임차인(권)자 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 3. 공부상 2층 출입문이 8개이나 현황 12개의 출입문이 있고, 공부상 3층, 4층의 출입문은 각 5개 이나 현황 9개의 출입문이 있으며, 공부상 5층 출입문은 5개 이나 현황 6개의 출입문이 있어 총 13개의 출입문이 증가하였음 (출입문의 증가는 건물의 구조변경과 가구수의 증가 등으로 건축 관계법령상 과징금과 원상회복의무 등이 발생할 수 있음, 감정평가서 참조) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11546)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 2,512,570,600원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,231,159,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 123,115,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,133,372,099원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.08.24 신청사 제101호 법정(3번출입구) |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 743 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.04.11 · 개시결정 2025.04.14 |
| 배당요구종기 | 2025.10.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
1동호
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 5층 업무시설
1층 오피스텔(계단실) 23.01㎡
2층 오피스텔 290.85㎡
3층 오피스텔 290.85㎡
4층 오피스텔 290.85㎡
5층 오피스텔 290.85㎡
일반건물
1동호
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 5층 업무시설
1층 오피스텔(계단실) 23.01㎡
2층 오피스텔 290.85㎡
3층 오피스텔 290.85㎡
4층 오피스텔 290.85㎡
5층 오피스텔 290.85㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.