2025타경10555 — AI 법원경매 문서 정리

경상북도 경주시 황용동 94-1

2025타경10555(임의경매) · 대구지방법원 경주지원 경매1계 ·

지금 최저 입찰가

8억 9,504만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

26억 947만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.12.01

D-20 · 1층 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 ""현황도(지적 및 건물개황도)""에서와 같이 제시외물건(부합물 및 종물)이 소재함. (일련번호 ㉠~㉢)”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 29장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (8장)

현장 사진 (16장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (3장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년06월19일

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

1) 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.
2) 가건물 1동, 물탱크 1개.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

1) 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.
2) 가건물 1동, 물탱크 1개.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.

1) 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.
2) 도로.

1) 본건 현장 방문하였으나 점유자 또는 이해관계인들을 만나지 못하여 출입구에 안내문을 두었으며, 보고서 작성 전까지 연락이 없어 임대차 관계 미상임.
2) 도로, 주차장.

✓ 임차인 4세대 전원이 말소기준(2021.10.22)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-10-22)
김○덕	2023.08.24 (주민등록전입일)	미상	미상	목록 5~8번	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○성	2024.04.25 (사업자등록신청일)	미상	500만 원	목록 5~8번	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○호	2023.08.24 (주민등록전입일)	미상	미상	목록 9~11번	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○대	2023.08.25 (주민등록전입일)	미상	미상	목록 12~14번	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.08 14:00	매각결정기일
4차	2026.12.01 10:00	매각기일	8억 9,504만원
3차	2026.11.03 10:00	매각기일	12억 7,864만원	유찰
2차	2026.10.06 10:00	매각기일	18억 2,663만원	유찰
신건	2026.08.25 10:00	매각기일	26억 947만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 82건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 44.8%, 평균 유찰 3.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상북도 경주시 사정동 43-1	1억 4,633만원	3,620만원	25%	2026.10.20
경상북도 경주시 사정동 43-1	1억 4,633만원	3,620만원	25%	2026.10.20
경상북도 경주시 외동읍 1280-14	9억 3,989만원	5억 6,399만원	60%	2026.09.15
경상북도 경주시 외동읍 1280-14 외 2필지	9억 3,989만원	5억 6,399만원	60%	2026.09.15
경상북도 경주시 안강읍 1267-4	2억 3,516만원	9,899만원	42%	2026.09.15

지금 진행 중인 인근 물건 (16건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상북도 경주시 현곡면 647	7억 3,765만원	2억 5,301만원	4회	2026.11.17
경상북도 경주시 현곡면 647	7억 3,765만원	2억 5,301만원	4회	2026.11.17
경상북도 경주시 현곡면 647-1	7억 3,765만원	2억 5,301만원	4회	2026.11.17
경상북도 경주시 건천읍 246-7	1억 370만원	2,490만원	5회	2026.11.17
경상북도 경주시 건천읍 246-7	1억 370만원	2,490만원	5회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상북도 경주시 황용동 소재 '추원사(사찰)' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 펜션, 농경지 및 자연림 상태의 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황
본건까지 차량 출입 가능하며, 전반적인 일반대중교통사정은 보통 정도임.

토지의 형상·이용상태
일련번호 1), 5), 9), 12) : 공히 사다리형의 토지로서 북서측보다 고지이나, 자체지반은 평탄하게 조성되었으며 건부지로 이용 중임. 일련번호 15) : 부정형의 토지로서 현황 도로임. 일련번호 16) : 부정형의 토지로서 북서측보다 고지이나, 자체지반은 평탄하게 조성되었으며 잡종지(주차장부지)로 이용 중임.

인접 도로상태
일련번호 1), 5), 9), 12) : 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함. 일련번호 15) : 현황 도로임. 일련번호 16) : 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로, 남측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로에 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호(1) :보전녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(5) :보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(9) :보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(12) :보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(15) :보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(16) :보전녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기타 기재
없음.

기타 기재
일련번호 15) : 공부상 지목이 전이나 현황 도로임. 일련번호 16) : 공부상 지목이 전이나 현황 잡종지(주차장부지)임.

임대관계
임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물의 구조
일련번호 2), 3), 4), 6), 10), 11), 13), 14) : 철근콘크리트구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 스타코 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 인테리어 마감재, 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임. 일련번호 7), 8) : 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로서 외벽 : 스타코 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 인테리어 마감재, 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태
일련번호 2), 3), 4), 6), 10), 11), 13), 14) : 단독주택임. 일련번호 7) : 근린생활시설임. 일련번호 8) : 단독주택(1층은 다용도실 및 보일러실 포함)임.

설비내역
위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨설비 및 난방설비 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
후첨 ""현황도(지적 및 건물개황도)""에서와 같이 제시외물건(부합물 및 종물)이 소재함. (일련번호 ㉠~㉢)

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계 : 미상임. 기타 : 본건 전체는 풀빌라이며, 풀빌라의 명칭은 '바라다(BARADA)풀빌라'임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	[목록1,5,9,12,15,16] 2021.10.22.근저당권 [목록2,3,4,6,7,8,10,11,13,14] 2023.2.22.근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건의 명칭은 '바라다(BARADA) 풀빌라'임. 목록15는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '도로'임. 목록16은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)하며, 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '잡종지(주차장부지)'임. 2026.10.2.자로 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함[유치권신고자:미소전기조명 대표 권오정(금106,458,000원), 진주난도매조경 대표 공창수(금89,159,500원)].

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경10555)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,609,473,200원
최저매각가격	895,049,000원
입찰 보증금 (10%)	89,504,900원 최저가의 10%
청구금액	1,717,328,391원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.12.01 1층 경매법정
도로명주소	경상북도 경주시 황용동 94-1
내역
사건 접수	2025.06.11 · 개시결정 2025.06.12
배당요구종기	2025.08.25 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 기타지붕 1층 단독주택 1층 72.94㎡