경상북도 구미시 임은동 292
2025타경11071(임의경매) · 대구지방법원 김천지원 경매3계 ·
지금 최저 입찰가
6억 957만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
12억 4,402만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.19
D-10 · 1층 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 건물 중 발코니부분은 건물의 구조 및 성격 등을 고려하여 별도의 제시외건물로 구분하
여 평가하지 아니하고, 건물가격(재조달원가 결정 시 ”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 28장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (18장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년06월04일17시20분 2025년06월05일11시52분 2025년06월09일16시37분
건물이 소재하는 토지임
현장에서 만난 205호, 506호외 나머지 부분의 점유자 및 이해관계인 등을 만나지 못하여 점유권원 신고 및 배당요구 절차 등이 기재된 안내문을 출입문에 각 남겨두었으나 보고서 작성일까지 전화신고한 임차인을 제외하고는 아무런 연락이 없어 전입자 이○원, 김○현, 윤○준, 이○우, 이○운, 하○진, 임○혜, 김○지, 유○환, 권○준의 거주여부 및 임차인이 점유하는 부분외 201호, 202호, 203호, 207호, 301호, 302호, 303호, 305호, 306호, 307호, 501호, 502호, 507호 점유자를 확인하지 못하였음
✓ 임차인 16세대 전원이 말소기준(2014.01.06)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2014-01-06) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○한 | 2023.06.30 | 2023.06.30 | 300만원 | 205호 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 최○진 | 2025.02.11 | 2025.02.11 | 500만원 | 206호 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 이○원 | 2025.02.03 | 미상 | 미상 | 201호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○현 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 203호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 윤○현 | 2023.09.04 | 미상 | 미상 | 206호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 윤○준 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 207호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○우 | 2023.01.26 | 미상 | 미상 | 302호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○운 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 303호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 하○진 | 2024.03.15 | 미상 | 미상 | 305호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○주 | 2023.01.25 | 2023.01.25 | 500만원 | 503호 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 최○경 | 2023.01.18 | 미상 | 300만원 | 505호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 노○준 | 2024.03.14 | 2024.03.14 | 500만원 | 506호 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 임○혜 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 307호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○지 | 2024.11.04 | 미상 | 미상 | 501호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 유○환 | 2023.04.10 | 미상 | 미상 | 502호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 권○준 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 507호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 6억 957만원 | |
| 2차 | 2026.10.15 10:00 | 매각기일 | 8억 7,081만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.10 10:00 | 매각기일 | 12억 4,402만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 104건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 49.3%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상북도 구미시 구평동 473-9 | 4억 7,753만원 | 3억 4,120만원 | 71% | 2026.09.11 |
| 경상북도 구미시 구평동 473-9 | 4억 7,753만원 | 3억 4,120만원 | 71% | 2026.09.11 |
| 경상북도 구미시 송정동 13-14 | 11억 4,508만원 | 6억 9,100만원 | 60% | 2026.09.10 |
| 경상북도 구미시 송정동 13-14 | 11억 4,508만원 | 6억 9,100만원 | 60% | 2026.09.10 |
| 경상북도 구미시 봉곡동 261-11 | 7억 2,391만원 | 3억 5,510만원 | 49% | 2026.09.10 |
지금 진행 중인 인근 물건 (44건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상북도 구미시 진평동 111-4 | 9억 1,377만원 | 9억 1,377만원 | 1회 | 2026.11.11 |
| 경상북도 구미시 진평동 111-4 | 9억 1,377만원 | 9억 1,377만원 | 1회 | 2026.11.11 |
| 경상북도 구미시 신평동 320 | 7억 7,656만원 | 7억 7,656만원 | 1회 | 2026.11.11 |
| 경상북도 구미시 신평동 320 | 7억 7,656만원 | 7억 7,656만원 | 1회 | 2026.11.11 |
| 경상북도 구미시 임은동 477-1 | 10억 4,742만원 | 7억 3,319만원 | 2회 | 2026.11.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경상북도 구미시 임은동 소재 '왕산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 아파트, 노선상가, 학교, 산업단지 내 각종 공장 등으로 형성되어 있음.
본건은 경상북도 구미시 임은동 소재 '왕산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 아파트, 노선상가, 학교, 산업단지 내 각종 공장 등으로 형성되어 있음.
교통상황
간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.
간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.
토지의 형상·이용상태
동측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다가구주택 건부 지로 이용중임.
동측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다가구주택 건부 지로 이용중임.
인접 도로상태
서측 및 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.
서측 및 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역( 환경관리과문의)). 상대보호구역임.
준공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역( 환경관리과문의)). 상대보호구역임.
기타 기재
없음.
없음.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.
1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.
건물의 구조
기호 (2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, -외 벽 : 석재붙임, 스톤코트 등 마감, -내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, -바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창 호 : 새시이중창호임.
기호 (2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, -외 벽 : 석재붙임, 스톤코트 등 마감, -내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, -바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창 호 : 새시이중창호임.
이용상태
다가구주택임.
다가구주택임.
설비내역
급.배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.
급.배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
본건 건물 중 발코니부분은 건물의 구조 및 성격 등을 고려하여 별도의 제시외건물로 구분하 여 평가하지 아니하고, 건물가격(재조달원가 결정 시 감안)에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.
본건 건물 중 발코니부분은 건물의 구조 및 성격 등을 고려하여 별도의 제시외건물로 구분하 여 평가하지 아니하고, 건물가격(재조달원가 결정 시 감안)에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.
기타 기재
건축물대장상 2024.09.03 용도변경으로 2층~4층 각층 다가구주택 3가구, 사무소 3호로 등재 되어 있으나, 실제 2층~4층 각층 다가구주택 6가구임.
건축물대장상 2024.09.03 용도변경으로 2층~4층 각층 다가구주택 3가구, 사무소 3호로 등재 되어 있으나, 실제 2층~4층 각층 다가구주택 6가구임.
임대관계
1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리여부를 확인할 수 없어 현장조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 일반적인 사용자재 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리여부를 확인할 수 없어 현장조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 일반적인 사용자재 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 목록1. 2014.1.6. 근저당권. 목록2. 2014.7.18. 근저당권. |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 2. 건축물대장상 2024.9.3. 용도변경으로 2층~4층 각층 다가구주택 3가구, 사무소 3호로 등재되어 있으나, 실재 2층~4층 각층 다가구주택 6가구임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11071)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,244,027,200원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 609,573,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 60,957,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 384,334,310원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.19 1층 입찰법정 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 임은동 292 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.05.23 · 개시결정 2025.05.27 |
| 배당요구종기 | 2025.08.27 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층
단독주택
1층 다가구주택(계단실) 10.92㎡
2층 다가구주택(6가구) 215.69㎡
3층 다가구주택(6가구) 215.69㎡
4층 다가구주택(6가구) 215.69㎡
일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층
단독주택
1층 다가구주택(계단실) 10.92㎡
2층 다가구주택(6가구) 215.69㎡
3층 다가구주택(6가구) 215.69㎡
4층 다가구주택(6가구) 215.69㎡
상세 자료 (원본 문서)
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우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.