2025타경478 — AI 법원경매 문서 정리

경상북도 포항시 북구 신광면 사정리 345

2025타경478(임의경매) · 대구지방법원 포항지원 경매2계 · 목조 토기와지붕 단층주택 32.06㎡(9.7평) 목조 스레이트지붕 단층주택 25.12㎡(7.6평)

지금 최저 입찰가

1억 4,905만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

3억 419만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-5 · 제3호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (5장)

현장 사진 (11장)

위치도 (지도) (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년09월12일11시10분

본건에 임하여 현장에서'소유자 이○란'을 만나 문의한바 동주소지에 임차인 없다고 진술하였음
전입세대 열람내역을 확인한바'해당주소의 세대주가 존재하지 않음'으로 표기되어 있고 외국인체류확인서를 확인한바'해당 사항 없음'으로 표기되어 있음

본건에 임하여 현장에서'소유자 이○란'을 만나 문의한바 동주소지에 임차인 없다고 진술하였음
전입세대 내역 열람한바'소유자 이○란'만 등재되어 있고 외국인체류확인서를 확인한바'해당 사항 없음'으로 표기되어 있음

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.16 10:00	매각기일	1억 4,905만원
2차	2026.10.19 10:00	매각기일	2억 1,293만원	유찰
신건	2026.09.14 10:00	매각기일	3억 419만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 10건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 56.7%, 평균 유찰 2.9회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상북도 포항시 북구 기계면 642-1	2억 424만원	1억 540만원	52%	2026.09.28
경상북도 포항시 북구 기계면 642	2억 424만원	1억 540만원	52%	2026.09.28
경상북도 포항시 북구 기계면 642	2억 424만원	1억 540만원	52%	2026.09.28
경상북도 포항시 북구 신광면 91-1	2억 9,102만원	1억 7,011만원	58%	2026.06.15
경상북도 포항시 북구 신광면 91-3	2억 9,102만원	1억 7,011만원	58%	2026.06.15

지금 진행 중인 인근 물건 (7건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상북도 포항시 북구 두호동 205-13	1억 3,312만원	6,523만원	7회	2026.11.16
경상북도 포항시 북구 두호동 205-13	1억 3,312만원	6,523만원	7회	2026.11.16
경상북도 포항시 북구 기계면 152-6	1억 3,965만원	1억 3,965만원	1회	2026.11.16
경상북도 포항시 북구 기계면 152-6	1억 3,965만원	1억 3,965만원	1회	2026.11.16
경상북도 포항시 북구 흥해읍 366-5	9,283만원	9,283만원	1회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상북도 포항시 북구 신광면 사정리 소재 ""내정마을"" 내에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황
본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

토지의 형상·이용상태
기호(2): 사다리형에 가까운 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 주거용건부지임. 기호(4): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 주거용건부지임. 기호(5): 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 주거나지임.

인접 도로상태
기호(2): 동측 및 서측으로 폭 약 3~5미터의 포장도로와 각각 접함. 기호(4): 동측 및 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접함. 기호(5): 남측 및 서측으로 폭 약 3~5미터의 포장도로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(2,4,5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립승인지역(수도 법 제7조의 2)임.

기타 기재
-

기타 기재
없음.

임대관계
1)임대관계: 미상임. 2)기타: 기호(2) 토지 지상에 가정용 태양광 발전설비가 소재함.

건물의 구조
기호(1) 목조 스레트지붕 단층건으로서, 외벽: 타일붙임, 몰탈위페인트 마감 내벽: 벽지도배, 타일등 마감 창호: 샷시창호임. 기호(1-1) 목조 스레이트지붕 단층건으로서 현재 공실(폐가)이며, 외벽: 흙벽돌 노출쌓기 등 내벽: 벽지도배, 타일등 마감 창호: 목재창호임. 기호(3) 경량철골구조 칼라 아스팔트슁글지붕 단층건으로서, 외벽: 사이딩 판넬 등 마감 내벽: 벽지도배, 타일등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태
기호(1): 단독주택 기호(1-1): 단독주택(현재 폐가임) 기호(3): 단독주택

설비내역
기호(1,3): 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

기타 기재
기호(1) 건물은 공부상 지붕이 ""토기와지붕""이나, 실제 ""스레트지붕""임.

임대관계
1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2024. 7. 24. 근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	①일괄매각. 제시외 건물 포함 ②목록2- 토지지상에 가정용 태양광발전설비가 소재함. 태양광설비는 목록1 건물 재조달원가에 포함평가. ③목록2,4,5- 정원수 등 토지 포함평가. ④목록1- 공부상 지붕이 "토기와지붕"이나 실제 "스레트지붕"임.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경478)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	304,190,840원
최저매각가격	149,053,000원
입찰 보증금 (10%)	14,905,300원 최저가의 10%
청구금액	96,617,676원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.16 제3호 법정
도로명주소	경상북도 포항시 북구 신광면 사정리 345
내역	목조 토기와지붕 단층주택 32.06㎡(9.7평) 목조 스레이트지붕 단층주택 25.12㎡(7.6평)
사건 접수	2025.08.21 · 개시결정 2025.08.22
배당요구종기	2025.11.03 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나