2025타경4018 — AI 법원경매 문서 정리

경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 696-23

2025타경4018(강제경매) · 대구지방법원 포항지원 경매2계 ·

지금 최저 입찰가

796만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1,625만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-5 · 제3호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “해당사항 없습니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

현장 사진

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (2장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (2장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년09월10일17시31분

본건에 임하여 현장에서 점유자 및 이해관계인을 만나지 못하여 점유자를 특정할 수가 없었음
전입세대 열람내역을 확인한바'해당주소의 세대주가 존재하지 않음'으로 표기되어 있으며 외국인체류확인서를 확인한바'해당 사항 없음'으로 표기되어 있음

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.16 10:00	매각기일	796만원
2차	2026.10.19 10:00	매각기일	1,137만원	유찰
신건	2026.09.14 10:00	매각기일	1,625만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 16건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 46.5%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상북도 포항시 남구 송도동 444-3	5,706만원	1,522만원	27%	2026.11.02
경상북도 포항시 남구 오천읍 310-1	1억 1,309만원	4,686만원	41%	2026.08.03
경상북도 포항시 남구 구룡포읍 1469	1억 2,725만원	6,888만원	54%	2026.07.20
경상북도 포항시 남구 해도동 172-17	4억 8,037만원	3억 9,000만원	81%	2026.05.11
경상북도 포항시 남구 오천읍 1047	5억 8,123만원	2억 1,004만원	36%	2026.05.04

지금 진행 중인 인근 물건 (1건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상북도 포항시 남구 구룡포읍 1351	1억 125만원	7,088만원	2회	2026.11.23

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 &quot;구룡포초등학교&quot; 북동측 인근에 위치하며, 부근은 읍소재지 기존주택지대로서 주로 단독주택으로 형성되어 있고, 획지 및 가로망이 정비되어 있지 않습니다.

교통상황
읍소재지 간선도로 인근에 소재하여 대중교통사정이 편리한 편이며, 맹지로서 차량출입이 불가능합니다.

토지의 형상·이용상태
부정형 토지로서 완경사지대에 계단식(2단) 조성되어 있고, 북서측으로 절벽형태의 급경사지에 연접하여 있으며, 단독주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태
지적도상 맹지이고, 사실상 출입로가 없으며, 서측 인접지(단독주택부지)를 통하여 출입하고 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속합니다.

기타 기재
계단식으로 조성된 토지의 상단에는 토지소유자와 동일인 소유로 조사되는 단독주택(조적조 슬래브지붕 단층)이 소재하고, 하단에는 타인소유로 조사되는 단독주택(조적조 강판지붕 단층)이 소재합니다.(붙임 지적 및 건물개황도 참조)

기타 기재
없습니다.

임대관계
임대관계는 미상입니다.

건물의 구조
기호 ㄱ: 조적조 슬래브지붕 단층으로 외벽: 몰탈 위 페인팅, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 장판지 깔기 및 타일 마감, 창호: 하이삿시 유리창입니다.

이용상태
단독주택(방2, 거실겸주방, 욕실겸화장실 등)이나 현재 공실로서 사용하지 않고 있습니다.

설비내역
급배수설비, 위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
해당사항 없습니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
1) 임대관계는 미상입니다. 2) 건물의 일부가 인접지(696-20번지)에 걸쳐 있으나 사용수익에 지장이 없는 것으로 판단됩니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2025. 8. 28. 경매개시결정
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	매각에서 제외하는 제시외 건물(감정서 참조)를 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.(성립여부는 불분명)
비고란	①토지 일부분에 밭작물이 식재되어 있음(현황조사보고서 참조) ②지적도상 맹지임. ③토지의 북측 일부에 토지소유자의 소유로 조사되는 제시외건물이 소재하고, 남측 일부에 타인소유로 조사되는 제시외건물이 소재함. 소재 감안평가. 토지소유자의 소유로 조사되는 제시외건물은 일부가 인접지(696-20번지)에 걸쳐 있으나 사용수익에 영향이 없을 것으로 판단되어 구애됨 없이 평가함. ④제시외건물(감정평가서 상 ㄱ.조적조 슬래브지붕 단층 단독주택 약 37.6㎡) 매각에서 제외함. 제시외건물 소재 감안하여 평가함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경4018)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	16,256,000원
최저매각가격	7,965,000원
입찰 보증금 (10%)	796,500원 최저가의 10%
청구금액	15,498,745원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.16 제3호 법정
도로명주소	경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 696-23
내역
사건 접수	2025.08.11 · 개시결정 2025.08.28
배당요구종기	2025.11.11 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경4018)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.