2025타경4305 — AI 법원경매 문서 정리

경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 4층 403호

2025타경4305(강제경매) · 대구지방법원 포항지원 경매3계 · 철근콘크리트구조 36.5509㎡(11.1평)

지금 최저 입찰가

9,380만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

9,380만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.23

D-12 · 제3호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

0회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

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이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (5장)

위치도 (지도) (2장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년11월28일16시06분

본건에 임하여 현장을 방문하여 점유자 및 이해관계인 등을 만나지 못하였으며 출입문에 안내문을 남겨 두었으나 보고서 작성 전까지 아무런 연락이 없었음
전입세대 열람내역을 확인한바'세대주 김○섭(2025.02.19)'이 등재되어 있고 외국인체류확인서를 확인한바'해당 사항 없음'으로 표기되어 있음

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.30 14:00	매각결정기일
신건	2026.11.23 10:00	매각기일	9,380만원

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 24건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 54.6%, 평균 유찰 2.4회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상북도 포항시 남구 연일읍 112-9 1층102호	1,750만원	1,105만원	63%	2026.10.12
경상북도 포항시 남구 연일읍 225-2 성실타운 2층201호	4,300만원	2,000만원	47%	2026.09.07
경상북도 포항시 남구 대도동 215-14 동부그린빌라 1층 101호	7,200만원	4,255만원	59%	2026.07.06
경상북도 포항시 남구 대도동 165-3	4,200만원	4,293만원	102%	2026.07.06
경상북도 포항시 남구 대도동 165-3	4,200만원	4,293만원	102%	2026.07.06

지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상북도 포항시 남구 오천읍 348-3 동성빌라 4층501호	3,300만원	1,617만원	3회	2026.11.16
경상북도 포항시 남구 대송면 310-3 합성타운 에이동 4층402호	4,100만원	2,870만원	2회	2026.11.23

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 포항시 남구 상도동 &quot;신흥초등학교&quot; 북서측 약 80m 지점에 위치하는 상도동 주상복합(도시형 생활주택-원룸형 : 통칭-가우디타운)&quot; 4층 403호 단위세대로서, 주위는 간선대로 후면의 근린생활시설, 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 단독주택이 혼재하는 지역임.

교통상황
차량 출입 용이하며, 대중교통사정 편리함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 4층 403호 단위세대로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감 내벽 ; 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 내장재 타일 등 마감 창호 : 샛시 유리 2중창 등 ( 사용승인일 : 2017.06.14.)

이용상태
공동주택(도시형생활주택-원룸형)

설비내역
위생·급배수 설비, 옥내 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상·이용상태
2필 일단의 세장형의 토지로서 인접지와 평탄한 공동주택 등의 부지임.

인접 도로상태
남동측 폭 8 미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

기타 기재
해당 없음.

임대관계
1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부○로 확인하지 못함. 2) 기 타 : 잠금장치 및 점유자 부○로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 탐문조사에 의하였으며, 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가하였으므로 내부 조사 결과에 따라 다소의 가격 변동이 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2019. 3. 26. 근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	채권자 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대한 배당금이 임차보증금 반환채권에 부족한 경우에도 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는것에 동의한 바 이를 조건으로 매각한다.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경4305)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	93,800,000원
최저매각가격	93,800,000원
입찰 보증금 (10%)	9,380,000원 최저가의 10%
청구금액	45,417,605원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	0회
매각기일	2026.11.23 제3호 법정
도로명주소	경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 4층 403호
내역	철근콘크리트구조 36.5509㎡(11.1평)
사건 접수	2025.11.20 · 개시결정 2025.11.21
배당요구종기	2026.02.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 공동주택(도시형생활주택-원룸형).업무시설(오피스텔) 1층 공동주택(계단실) 24.91㎡ 2층 업무시설(오피스텔) 262.89㎡ 3층 업무시설(오피스텔) 262.89㎡ 4층 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 213.44㎡ 5층 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 213.44㎡ 6층 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 213.44㎡ 7층 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 213.44㎡ 8층 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 213.44㎡

전유
철근콘크리트구조 36.5509㎡

소재지	지목	면적	지분
경상북도 포항시 남구 상도동	대	250.5㎡	14.6625/448.7
경상북도 포항시 남구 상도동	대	198.2㎡	14.6625/448.7

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경4305)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.