대구광역시 달성군 화원읍 천내리 128-11
2026타경3447 · 대구지방법원 대구서부지원 경매3계 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층단독 주택(2가구) 1층 103.81㎡(31.4평) 2층 85.56㎡(25.9평)
#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
3억 8,962만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 8,962만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.11
D-1 · 1층 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “기호(1): 별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같은 제시외건물 (ㄱ)~(ㄹ)이 소재함. ”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (2장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년05월19일
목적물 소재지에 안내문 부착하고, 전입세대확인서 확인한 바 정○재가족 전입되어 있음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2026-04-08) |
|---|---|---|---|---|---|
| 정○재 | 2000.09.15. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.11 10:00 | 매각기일 | 3억 8,962만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 33건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 46.1%, 평균 유찰 2.9회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 대구광역시 달성군 다사읍 1609-9 | 14억 7,692만원 | 7억 2,370만원 | 49% | 2026.08.06 |
| 대구광역시 달성군 다사읍 1609-9 | 14억 7,692만원 | 7억 2,370만원 | 49% | 2026.08.06 |
| 대구광역시 달성군 다사읍 691-1 | 18억 9,440만원 | 5억 6,484만원 | 30% | 2026.07.16 |
| 대구광역시 달성군 다사읍 691-1 | 18억 9,440만원 | 5억 6,484만원 | 30% | 2026.07.16 |
| 대구광역시 달성군 다사읍 691-3 | 18억 9,440만원 | 5억 6,484만원 | 30% | 2026.07.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (10건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 대구광역시 달성군 가창면 1196-5 | 3억 1,882만원 | 2억 2,317만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 대구광역시 달성군 가창면 1196-5 | 3억 1,882만원 | 2억 2,317만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 대구광역시 달성군 현풍읍 306-2 | 4억 2,284만원 | 2억 9,598만원 | 2회 | 2026.08.13 |
| 대구광역시 달성군 현풍읍 306-2 주건축물제1동 | 4억 2,284만원 | 2억 9,598만원 | 2회 | 2026.08.13 |
| 대구광역시 달성군 현풍읍 306-14 | 4억 3,510만원 | 3억 457만원 | 2회 | 2026.08.13 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.04.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.04.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건 기호(2)토지는 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 소재 '지하철 화원역' 북서측 근거리 에 위치하는 부동산(주거용건부지)으로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 주상용, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.
본건 기호(2)토지는 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 소재 '지하철 화원역' 북서측 근거리 에 위치하는 부동산(주거용건부지)으로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 주상용, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.
교통상황
본건 기호(2)토지까지 일반차량 접근 원할하며 외곽 시가지내에 위치하나 인근에 시내버스정 류장과 남동측 근거리에 지하철역(화원역)이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통 여건은 양호함.
본건 기호(2)토지까지 일반차량 접근 원할하며 외곽 시가지내에 위치하나 인근에 시내버스정 류장과 남동측 근거리에 지하철역(화원역)이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통 여건은 양호함.
토지의 형상·이용상태
본건 기호(2)토지는 세장형의 토지로서 인근지대와 평탄하게 조성되어 있으며 '주거용건부지 '로 이용중임.
본건 기호(2)토지는 세장형의 토지로서 인근지대와 평탄하게 조성되어 있으며 '주거용건부지 '로 이용중임.
인접 도로상태
본건 기호(2)토지는 남서측으로 약 5~6미터 가량의 포장도로에 접하고 있음.
본건 기호(2)토지는 남서측으로 약 5~6미터 가량의 포장도로에 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(2)토지: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2)토지: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기타 기재
없음.
없음.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: 없음.
1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: 없음.
건물의 구조
기호(1): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 사용승인일자: 1993.04.28. 외벽: 치장벽돌 및 몰탈위 페인트마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 천정: 천정지 마감 바닥: 장판지 및 타일마감 등 천정: 목재 및 샤시 2중창호임
기호(1): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 사용승인일자: 1993.04.28. 외벽: 치장벽돌 및 몰탈위 페인트마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 천정: 천정지 마감 바닥: 장판지 및 타일마감 등 천정: 목재 및 샤시 2중창호임
이용상태
기호(1): 1,2층 공히 단독주택으로 이용중임.
기호(1): 1,2층 공히 단독주택으로 이용중임.
설비내역
기호(1): 급·배수시설 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 바닥 난방설비 등 되어 있음.
기호(1): 급·배수시설 및 위생설비, 도시가스보일러에 의한 바닥 난방설비 등 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
기호(1): 별첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos;에 도시한 바와 같은 제시외건물 (ㄱ)~(ㄹ)이 소재함. (정상평가)
기호(1): 별첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos;에 도시한 바와 같은 제시외건물 (ㄱ)~(ㄹ)이 소재함. (정상평가)
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: 없 음.
1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: 없 음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2026.4.8.경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 일괄매각(제시외 건물 포함). 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경3447)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 389,623,450원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 389,624,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 38,962,400원 최저가의 10% |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.11 1층 입찰법정 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 128-11 |
| 내역 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층단독 주택(2가구) 1층 103.81㎡(31.4평) 2층 85.56㎡(25.9평) |
| 사건 접수 | 2026.04.07 · 개시결정 2026.04.08 |
| 배당요구종기 | 2026.07.08 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층단독
주택(2가구)
1층 103.81㎡
2층 85.56㎡
일반건물
시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층단독
주택(2가구)
1층 103.81㎡
2층 85.56㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.