2025타경1831 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

부산광역시 연제구 거제동 488-1

2025타경1831(임의경매) · 부산지방법원 부산지방법원 경매1계 ·

특별매각조건 — 입찰 보증금 20%

지금 최저 입찰가

23억 105만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

46억 9,603만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.10

2층 256호 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 15%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 716,504,450원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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과거 대금 미납 이력

낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “기호1 토지 지상에 부합물 및 종물<ㄹ~ㅅ>이 (뒷면 지적도 및 건물개황도 참조) 소재하나, 구조, 용도, 면적상 토지에 미치는 영항은 없을 ”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

₩

입찰보증금 20% (특별매각조건)

보통 10%인 입찰보증금이 20%(460,211,400원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.

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감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 32장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (16장)

현장 사진 (11장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (2장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년06월12일14시29분 2025년06월23일15시20분

본건 목록2,3,4 참조

① 폐문부재하여 안내문을 출입문과 우편함에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음. 
② 전입세대확인서에 소유자 권○기 세대가 전입되어 있음. 
③ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.

① 현장 1층에서 만난 홍경희에 의하면, 본인(홍경희)의 가족(아들)인 박성호가 임차인으로서 부광유통, 가족(며느리)인 장유리가 임차인으로서 새콤달콤(청과물 소매업)을 하고 있다고 하여 안내문을 전달하였고, 1층 점포(푸짐한 뒷고기) 송나혜에게 안내문을 전달하였음.
② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음. 
③ 상가건물임대차 현황서에 박성호, 장유리 등재되어 있음. 
④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.

① 현장 1층에서 만난 홍경희에 의하면, 본인(홍경희)의 가족(아들)인 박성호가 임차인으로서 부광유통을 하고 있다고 하여 안내문을 전달하였음.
② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음. 
③ 상가건물임대차 현황서에 박성호 등재되어 있음. 
④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2016-12-07)
박○○○○○○○)	2025.01.08.	2025.01.08.	250,000,000	전부	후순위 (대항력 없음 추정)
장○○○○○○○)	2019.12.04.	미상	90,000,000	제시외 건물	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
송○○○○○○○○○○)	미상	미상	미상	제시외 건물	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
박○○○○○○○)	2025.01.08.	2025.01.08.	250,000,000	전부	후순위 (대항력 없음 추정)

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.17 13:30	매각결정기일
4차	2026.11.10 10:00	매각기일	23억 105만원
3차	2026.10.06 10:00	매각기일	32억 8,722만원	유찰
	2026.09.10 14:30	배당기일		미납
	2026.08.04 13:30	매각결정기일		매각허가결정
2차	2026.07.28 10:00	매각기일	32억 8,722만원	매각
신건	2026.06.23 10:00	매각기일	46억 9,603만원	유찰

⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 16건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 56.0%, 평균 유찰 2.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
부산광역시 연제구 연산동 667-40	2억 8,417만원	1억 2,000만원	42%	2026.08.06
부산광역시 연제구 연산동 667-41	2억 8,417만원	1억 2,000만원	42%	2026.08.06
부산광역시 연제구 연산동 667-41	2억 8,417만원	1억 2,000만원	42%	2026.08.06
부산광역시 연제구 연산동 667-19	2억 8,542만원	1억 4,309만원	50%	2026.07.02
부산광역시 연제구 연산동 667-19	2억 8,542만원	1억 4,309만원	50%	2026.07.02

지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
부산광역시 연제구 연산동 1595-10	13억 8,016만원	6억 7,628만원	3회	2026.11.18
부산광역시 연제구 연산동 1595-10	13억 8,016만원	6억 7,628만원	3회	2026.11.18

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '부산광역시청 녹음광장' 서측 인근에 위치 하는 부동산(토지 및 건물, 북동향)으로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시 설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 무난합니다.

토지의 형상·이용상태
인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 상업용 및 단독주택 건부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태
북동측 및 북서측, 남동측으로 폭 약 20미터 및 약 6미터, 약 15미터의 포장도로에 각각 접합니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
준주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역입니다.

기타 기재
제시외건물<ㄱ~ㄷ>이 지적 및 건물개황도와 같이 소재하여 구조, 용도, 면적상으로 보아 토지에 영향을 미치는 것으로 사료됩니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
1) 임대관계 : 건물감정요항표를 참조하시기 바랍니다. 2) 기 타 : 본건 기호1 지상에 제시외건물<ㄱ~ ㄷ>이 소재하며, 구조 및 용도, 면적상 으로 보아 본건 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미치는 바 이를 감안한 토지가격은 앞면 명세표상에 별도로 부기하였습니다.

건물의 구조
기호2, 세멘브록크조 스라브즙 2층 건물으로서(사용승인일 : 1971.12.15.) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 외, 내벽 : 벽지마감 및 몰탈위 페인팅, 창호 : 알미늄샷시창이며, 기호3, 3-1 : 블록조 스레이트지붕<현황: 판넬지붕> 1층으로서(사용승인일 : 1985.04.15.) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 외, 창호 : 알미늄샷시창이며, 기호4, 경량철골조 판넬지붕 2층으로서(사용승인일 : 1989.04.12.) 외벽 : 판넬마감 외, 창호 : 알미늄샷시창이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 내부조사를 하지 못하였습니다.

이용상태
기호2, 1,2층 및 지하실 : 주택으로 이용중이며, 기호3, 3-1 : 점포 및 사무실로 이용중이며, 기호4 : 사무실 및 창고로 이용중입니다.

설비내역
기호2: 급·배수설비 및 위생설비, 개별난방설비 등이 되어있습니다..

제시외 건물 확인 필수
기호1 토지 지상에 부합물 및 종물<ㄹ~ㅅ>이 (뒷면 지적도 및 건물개황도 참조) 소재하나, 구조, 용도, 면적상 토지에 미치는 영항은 없을 것으로 사료됩니다.

기타 기재
기호3, 3-1건물은 공히 공부상 '블록조 스레이트지붕 단층, 주택' 이나, 현황은 '블록조 판넬지붕 단층, 점포 및 사무실로 이용중입니다.

임대관계
1) 임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 조사하지 못하였 으니 응찰시 임대내역 및 내부마감재 등을 확인하시기 바랍니다. 2) 기타사항 : 없습니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2016.12.07. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 제시외 건물 중 창고 블록조 천막지붕 단층 10.4㎡, 점포 판넬조 천막지붕 단층 35㎡, 점포 파이프조 천막지붕 단층 36㎡ 은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록 2. 는 주택으로, 목록3.은 점포 및 사무실, 목록4.는 사무실 및 창고로 이용중임. 목록 3. 건물은 공부상 '블록조 스레이트지붕 단층, 주택' 이나 현황은 '블록조 판넬지붕 단층, 점포 및 사무실'로 이용중임 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경1831)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,696,034,560원
최저매각가격	2,301,057,000원
입찰 보증금 (20%)	460,211,400원 특별매각조건
청구금액	716,504,450원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.10 2층 256호 입찰법정
도로명주소	부산광역시 연제구 거제동 488-1
내역
사건 접수	2025.05.12 · 개시결정 2025.06.04
배당요구종기	2025.08.14 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
조표래220964내 조표래제220964호 세멘보록크조스라브즙2층건주택 건평1층26평4홉 2층16평6홉 지하실3평

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일반건물
조표89-398내 조표제89-398호 경량철골조판넬2층근린생활 시설 1층 82.80㎡ 2층 82.80㎡