2025타경3585 — AI 법원경매 문서 정리

부산광역시 연제구 연산동 2380 이편한세상연산더퍼스트 104동 1층120호

2025타경3585(임의경매) · 부산지방법원 부산지방법원 경매3계 · 철근콘크리트구조 근린생활시설 57.4305㎡(17.4평)

지금 최저 입찰가

44억 1,100만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

44억 1,100만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.18

D-8 · 입찰전용법정(256호)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

0회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (1장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년09월16일14시20분 2025년09월20일12시30분

① 현장에서 만난 이태리(헤어샵 원장)에 의하면, 임차인 김○민이 본건 부동산 전부(120호, 121호)를 임차하여 점유하고 있다고 함
② 전입세대확인서에 해당사항 없음
③ 외국인체류확인서에 해당사항 없음 
④ 상가건물임대차현황서에 김○민이 등록되어 있어 있음

① 현장에서 만난 이태리(헤어샵 원장)에 의하면, 임차인 김○민이 본건 부동산 전부(120호, 121호)를 임차하여 점유하고 있다고 함
② 전입세대확인서에 해당사항 없음
③ 외국인체류확인서에 해당사항 없음 
④ 상가건물임대차현황서에 김○민이 등록되어 있어 있음

✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2023.12.22)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2023-12-22)
김○민	2024.09.12.	미상	100,000,000	104동 120호, 121호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○민	2024.09.12.	미상	100,000,000	104동 120호, 121호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.25 13:30	매각결정기일
신건	2026.11.18 10:00	매각기일	44억 1,100만원

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 22건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 44.1%, 평균 유찰 3.1회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
이편한세상연산더퍼스트 101동 5층502호	3억 1,300만원	2억 2,200만원	71%	2026.09.09

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층113호	4억 8,500만원	8,200만원	17%	2026.11.03
부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층114호	4억 8,500만원	8,200만원	17%	2026.11.03
부산광역시 연제구 연산동 302-3 노블레스스퀘어 1층115호	4억 8,100만원	8,100만원	17%	2026.11.03
부산광역시 연제구 연산동 307-23 행복케스빌 5층501호	1억 4,340만원	2,411만원	17%	2026.11.03
부산광역시 연제구 연산동 588-6 경보이리스힐오피스텔 6층616호	4,800만원	4,766만원	99%	2026.10.02

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연서초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 로변의 상업용 건물, 주상복합용 건물, 숙박시설, 유흥업소, 각종 근린생활시설등 으로 형성되어 있음.

교통상황
본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1, 3호선 연산역이 소재하는등 대중교통사정은 비교적 양호시 됨.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상35층 건물내 1층 120호, 121호로서 외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트등 내 벽 : 실내인테리어 마감등 창 호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태
2개호 일단의 근린생활시설(상호:이철헤어커커)로 이용중임.

설비내역
급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 공동소화전, 엘리베이터등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상·이용상태
전반적으로 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지를 주상복합용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
북서측으로 시내버스 통행 간선도로에 접하는 외에 남서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 10미터내외의 포장도로가 소재하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류 (폭 8m~10m)(2022-05-25)(보행자우선도로)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역 (2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역) (교육환경 보호에 관한 법률>임.

기타 기재
본건은 공부상 2개호이나 현황은 경계구분없이 일단지로 이용중임.

임대관계
·임대관계: 미상 ·면적은 귀 제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023. 12. 22. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	-일괄매각 -본건은 공부상 2개호이나 현황은 경계구분없이 일단지로 이용중임

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경3585)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,411,000,000원
최저매각가격	4,411,000,000원
입찰 보증금 (10%)	441,100,000원 최저가의 10%
청구금액	2,811,695,566원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	0회
매각기일	2026.11.18 입찰전용법정(256호)
도로명주소	부산광역시 연제구 연산동 2380 이편한세상연산더퍼스트 104동 1층120호
내역	철근콘크리트구조 근린생활시설 57.4305㎡(17.4평)
사건 접수	2025.08.28 · 개시결정 2025.08.29
배당요구종기	2025.11.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 공동주택 및 근린생활시설 1층 566.4197㎡ 2층 318.4391㎡ 3층 318.4391㎡ 4층 318.4391㎡ 5층 318.4391㎡ 6층 318.4391㎡ 7층 318.4391㎡ 8층 318.4391㎡ 9층 318.4391㎡ 10층 318.4391㎡ 11층 318.4391㎡ 12층 318.4391㎡ 13층 318.4391㎡ 14층 318.4391㎡ 15층 318.4391㎡ 16층 318.4391㎡ 17층 318.4391㎡ 18층 279.8794㎡ 19층 318.4391㎡ 20층 318.4391㎡ 21층 318.4391㎡ 22층 318.4391㎡ 23층 318.4391㎡ 24층 318.4391㎡ 25층 318.4391㎡ 26층 318.4391㎡ 27층 318.4391㎡ 28층 318.4391㎡ 29층 318.4391㎡ 30층 318.4391㎡ 31층 318.4391㎡ 32층 318.4391㎡ 33층 318.4391㎡ 34층 318.4391㎡ 35층 318.4391㎡ 지하1층 106.1112㎡ 지하2층 93.2003㎡ 지하3층 174.58㎡ 지하4층 114.4753㎡

전유
철근콘크리트구조 근린생활시설 57.4305㎡

전유
철근콘크리트구조 근린생활시설 129.3349㎡

전유
철근콘크리트구조 근린생활시설 57.4305㎡

전유
철근콘크리트구조 근린생활시설 129.3349㎡

소재지	지목	면적	지분
부산광역시 연제구 연산동 2380	대	7851.1㎡	10.7173/7851.1
부산광역시 연제구 연산동 2380	대	7851.1㎡	24.1357/7851.1
부산광역시 연제구 연산동 2380	대	7851.1㎡	10.7173/7851.1
부산광역시 연제구 연산동 2380	대	7851.1㎡	24.1357/7851.1

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경3585)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.