부산광역시 중구 신창동4가 35-3
2025타경21691(임의경매) · 부산지방법원 부산지방법원 경매8계 ·
#지분매각
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
9,380만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 3,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.26
D-13 · 2층256호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (2장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년04월08일10시23분 2025년04월09일17시20분
본건 토지 지상 국제시장 4공구B동 소재함.
① 현장에서 만난 서○례(광명아케이트, 불교용품점)에 의하면, 임대차 계약을 하고 거주하지 않고 점포로만 사용한다 하였으며, 전입신고된 서○옥은 모르는 사람이고 거주하지 않는다고 하였고, 상가임차인으로 등록된 이○신은 본인이 불교용품점을 하기 전에 창고로 사용했던 사람으로 현재 바로 옆가게에서 장사를 하고 있다고 하여 안내문을 전달하였음.
② 전입세대확인서에 서○옥 세대가 전입되어 있음.("부산 중구 중구로 36"으로 전입)
③ 상가건물임대차 현황서에 이○신 등재되어 있어서 확인해보니 바로 옆가게 부일도기에서 장사를 하고 있었음.
④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
본건 토지 지상 국제시장 4공구B동 소재함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 1995-07-12) |
|---|---|---|---|---|---|
| 서○례 | 미상 | 미상 | 미상 | 4B하10,11(신창동4가)(광명아케이트) |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 서○옥 | 2015.07.03. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○신 | 2003.10.08. | 미상 | 15,000,000 | 4B하10,11(신창동4가) |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.02 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.26 10:00 | 매각기일 | 9,380만원 | |
| 신건 | 2026.07.22 10:00 | 매각기일 | 1억 3,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 4건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 49.2%, 평균 유찰 5.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 14층1412호 | 1억 6,400만원 | 1억 1,480만원 | 70% | 2026.08.06 |
| 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 14층1413호 | 1억 6,200만원 | 1억 1,340만원 | 70% | 2026.08.06 |
| 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 18층1808호 | 1억 5,500만원 | 8,119만원 | 52% | 2026.07.02 |
| 부산광역시 중구 남포동5가 92 신동아상가 3층33호 | 5,700만원 | 250만원 | 4% | 2025.10.22 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 중구 광복동1가 51 | 20억 1,638만원 | 20억 1,638만원 | 1회 | 2026.08.21 |
| 부산광역시 중구 광복동1가 51-2 | 20억 1,638만원 | 20억 1,638만원 | 1회 | 2026.08.21 |
| 부산광역시 중구 광복동1가 51-3 | 20억 1,638만원 | 20억 1,638만원 | 1회 | 2026.08.21 |
| 부산광역시 중구 광복동1가 51 | 20억 1,638만원 | 20억 1,638만원 | 1회 | 2026.08.21 |
| 부산광역시 중구 광복동1가 51-2 | 20억 1,638만원 | 20억 1,638만원 | 1회 | 2026.08.21 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 중구 대청동3가 소재 '대청사거리' 남측 인근에 소재하며 부근은 국제시장, 부평깡통시장 등 전통시장으로서 근린생활시설 등이 밀집된 상가지대임.
본건은 부산광역시 중구 대청동3가 소재 '대청사거리' 남측 인근에 소재하며 부근은 국제시장, 부평깡통시장 등 전통시장으로서 근린생활시설 등이 밀집된 상가지대임.
교통상황
본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '자갈치역' 이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.
본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '자갈치역' 이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건 내 1층 단위호로서 현칭 '국제시장 4공구 B하 10,11호'로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등.
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건 내 1층 단위호로서 현칭 '국제시장 4공구 B하 10,11호'로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등.
이용상태
근린생활시설으로 이용중임.
근린생활시설으로 이용중임.
설비내역
소방시설되어 있음.
소방시설되어 있음.
토지의 형상·이용상태
기호(1,2) : 인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
기호(1,2) : 인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
기호(2)가 속한 전체 건물은 사면이 도로에 접하나, 본건 기호(2)는 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접함.
기호(2)가 속한 전체 건물은 사면이 도로에 접하나, 본건 기호(2)는 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
(1) 신창동4가 35-3 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m, 최고높이 135m)<건축법>, 중점경관관리구역. (3) 신창동4가 57-2 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(1-19호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m, 최고높이 135m)<건축법>, 중점경관관리구역.
(1) 신창동4가 35-3 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m, 최고높이 135m)<건축법>, 중점경관관리구역. (3) 신창동4가 57-2 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(1-19호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m, 최고높이 135m)<건축법>, 중점경관관리구역.
기타 기재
본건 기호(2) 현칭은 '국제시장 4공구 B하 10,11' 으로서 경매진행시 참고하시기 바람.
본건 기호(2) 현칭은 '국제시장 4공구 B하 10,11' 으로서 경매진행시 참고하시기 바람.
임대관계
(1) 본건 기호(2) 현칭은 '국제시장 4공구 B하 10,11' 으로서 경매진행시 참고하시기 바람. (2) 본건은 기호(1,3)은 기호(2) 소재지의 대지지분으로서 대지권의 성격을 가지는 바, 상가번영회측 진술에 의하면 대지권 별도 처분에 관한 별도의 관리규약이 없으므로 ""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"" 제20조 등의 규정을 준용하여 건물의 구분소유권과 토지의 지분이 불가분 관계의 일체성을 갖는 물건으로 보았으며, 시장에서 건물(구분소유권)과 토지지분을 일체로 하여 가격형성되므로 일괄하여 감정평가 하였으며, 건물(구분소유권)과 토지지분의 개별적인 평가가 곤란하나, 귀 법원의 요청에 의거 토지가액과 건물가액을 구분하여 평가명세표상에 병기하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. (3) 본건 경매의 대상이 되는 토지지분은 기호(1)(신창동4가 35-3) 중 갑구 37번 '김승석 지분 75/2844' 및 기호(3)(신창동4가 57-2) 중 갑구 38번 '김승석 지분 74/2799'이니 경매진행시 참고하시기 바람. (4) 본건은 일부 벽체를 제거하고 인접호수와 일괄하여 사용중인 것으로 조사되었으니, 경매진행시 참고하시기 바람.
(1) 본건 기호(2) 현칭은 '국제시장 4공구 B하 10,11' 으로서 경매진행시 참고하시기 바람. (2) 본건은 기호(1,3)은 기호(2) 소재지의 대지지분으로서 대지권의 성격을 가지는 바, 상가번영회측 진술에 의하면 대지권 별도 처분에 관한 별도의 관리규약이 없으므로 ""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"" 제20조 등의 규정을 준용하여 건물의 구분소유권과 토지의 지분이 불가분 관계의 일체성을 갖는 물건으로 보았으며, 시장에서 건물(구분소유권)과 토지지분을 일체로 하여 가격형성되므로 일괄하여 감정평가 하였으며, 건물(구분소유권)과 토지지분의 개별적인 평가가 곤란하나, 귀 법원의 요청에 의거 토지가액과 건물가액을 구분하여 평가명세표상에 병기하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. (3) 본건 경매의 대상이 되는 토지지분은 기호(1)(신창동4가 35-3) 중 갑구 37번 '김승석 지분 75/2844' 및 기호(3)(신창동4가 57-2) 중 갑구 38번 '김승석 지분 74/2799'이니 경매진행시 참고하시기 바람. (4) 본건은 일부 벽체를 제거하고 인접호수와 일괄하여 사용중인 것으로 조사되었으니, 경매진행시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 1995.07.12. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각. 목록 1번, 3번은 지분매각임 감정평가서에 의하면, 본건 토지는 본건 건물 소재지의 대지지분으로서 대지권의 성격을 가지고, 상가번영회측 진술에 의하면 대지권 별도 처분에 관한 별도의 관리규약이 없다고 하므로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제20조 등의 규정을 준용하여 건물의 구분소유권과 토지의 지분이 불가분 관계의 일체성을 갖는 물건으로 보았으며, 시장에서 건물(구분소유권)과 토지지분을 일체로 하여 가격이 형성되므로 일괄하여 감정평가하였다고 함. 본건 건물은 현칭 '국제시장 4공구 B하 10, 11'이고, 일부 벽체를 제거하고 인접 호수와 일괄하여 사용 중이라고 함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경21691)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 134,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 93,800,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 9,380,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 91,005,412원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.26 2층256호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 부산광역시 중구 신창동4가 35-3 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.03.25 · 개시결정 2025.03.26 |
| 배당요구종기 | 2025.06.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
17내
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층
점포 1동
1층 465.09㎡
2층 509.81㎡
내구분제17호 조표중제7406호
15.44㎡
일반건물
17내
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층
점포 1동
1층 465.09㎡
2층 509.81㎡
내구분제17호 조표중제7406호
15.44㎡
일반건물
17내
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층
점포 1동
1층 465.09㎡
2층 509.81㎡
내구분제17호 조표중제7406호
15.44㎡
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.