울산광역시 동구 방어동 1034-4
2024타경7811(임의경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매1계 ·
지금 최저 입찰가
8억 9,508만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
12억 7,869만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 133호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 6장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년10월07일09시25분
본 건은 폐문부재로 전입세대주민등록열람한 바,세대주 최○환(소유자,전입:2021.08.20),세대주 윤○우(전입:2021.02.23)외 세대원3명,세대주 박○미(전입:2022.07.06)외 세대원1명,세대주 김○준(전입:2023.08.28),세대주 금○현(전입:2020.11.05),세대주 전○주(전입:2022.02.10)외 세대원3명,세대주 박○우(전입:2022.09.26)외 세대원4명,세대주 김○영(전입:2019.04.04)등재되어 있음.(전입세대확인서 및 주민등록표등본)
외국인체류확인서 교부받은 바,TRAN THI PHUONG(전입:2022.04.20),LE THI THANH BINH(전입:2022.09.15)등재되어 있음.(외국인체류확인서 첨부)
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 8억 9,508만원 | |
| 신건 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 12억 7,869만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 33건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 48.0%, 평균 유찰 2.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 동구 화정동 652-29 | 4억 5,732만원 | 3억 589만원 | 67% | 2026.08.05 |
| 울산광역시 동구 화정동 652-29 | 4억 5,732만원 | 3억 589만원 | 67% | 2026.08.05 |
| 울산광역시 동구 방어동 1100-8 | 5억 9,330만원 | 3억 7,280만원 | 63% | 2026.06.23 |
| 울산광역시 동구 방어동 1100-8 | 5억 9,330만원 | 3억 7,280만원 | 63% | 2026.06.23 |
| 울산광역시 동구 방어동 170-36 | 2억 5,759만원 | 6,350만원 | 25% | 2026.05.19 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 동구 전하동 676-6 | 9억 476만원 | 9억 476만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 울산광역시 동구 전하동 676-6 | 9억 476만원 | 9억 476만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 울산광역시 동구 방어동 934-4 | 3억 4,288만원 | 3억 4,288만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 울산광역시 동구 방어동 934-4 | 3억 4,288만원 | 3억 4,288만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 울산광역시 동구 화정동 170-4 | 4억 8,623만원 | 3억 4,036만원 | 2회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "화암고등학교"에서 북측으로 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.
본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "화암고등학교"에서 북측으로 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.
교통상황
본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.
본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.
토지의 형상·이용상태
본건은 북동측 하향의 완경사를 이루는 사다리의 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.
본건은 북동측 하향의 완경사를 이루는 사다리의 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.
서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역, 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-12-12) (문현고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>
제2종일반주거지역, 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-12-12) (문현고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
해당사항 없음.
해당사항 없음.
건물의 구조
일련번호(2) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 미장석 붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등
일련번호(2) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 미장석 붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등
이용상태
일련번호(2) : 단독주택(다가구(8가구))으로 이용중임.
일련번호(2) : 단독주택(다가구(8가구))으로 이용중임.
설비내역
위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
제시외 건물
해당사항 없음.
해당사항 없음.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계 미상이며, 해당사항 없음.
임대관계 미상이며, 해당사항 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 목록 1. 2016. 7. 25. 근저당권 목록 2. 2018. 1. 11. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경7811)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,278,698,800원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 895,089,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 89,508,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 482,670,320원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 133호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 방어동 1034-4 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.09.11 · 개시결정 2024.09.12 |
| 배당요구종기 | 2024.12.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.27 | 일산동 공장용지 일반공업지역 | 187㎡ | 1억 9,542만원 | |
| 2026.07.16 | 주전동 전 개발제한구역 | 200㎡ | 4,500만원 | |
| 2026.06.29 | 서부동 임야 개발제한구역 | 2913.55㎡ | 500만원 | |
| 2026.06.22 | 전하동 대 제2종일반주거지역 | 42.7㎡ | 2,900만원 | |
| 2026.06.15 | 전하동 도로 제2종일반주거지역 | 9㎡ | 300만원 | |
| 2026.06.11 | 화정동 임야 자연녹지지역 | 4266㎡ | 26억 8,758만원 | |
| 2026.06.11 | 화정동 임야 자연녹지지역 | 1427㎡ | 8억 9,901만원 | |
| 2026.06.11 | 화정동 임야 자연녹지지역 | 5466㎡ | 34억 4,358만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구)
1층 13.44㎡
2층 185.3㎡
3층 185.3㎡
4층 185.3㎡
일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구)
1층 13.44㎡
2층 185.3㎡
3층 185.3㎡
4층 185.3㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.