울산광역시 울주군 범서읍 구영리 45
2025타경11841(강제경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매2계 ·
#법정지상권#제시외건물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
6억 5,187만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
6억 5,187만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.13
D-2 · 133호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “- 본건 토지 1번(구영리 45번지) 지상에는 후첨 ‘사진용지’및 ’지적 및 건물개황도’
에서 보듯이 제시외건물 ㄱ, ㄴ이 소재하며, 당”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 30장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (7장)
현장 사진 (16장)
위치도 (지도) (3장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (3장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년06월05일13시58분
1. 현황조사시 채무자 겸 소유자의 배우자 조○선 만남(임차인 없다고 진술함).
2. 행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 조○선(전입일자:2014.05.15.) 외 세대원 1명(배우자, 소유자 겸 채무자 이상걸) 전입되어 있고(전입세대 열람내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류확인서 해당사항 없음(외국인체류확인서 첨부).
1. 현황조사시 채무자 겸 소유자의 배우자 조○선 만남(임차인 없다고 진술함).
2. 행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 조○선(전입일자:2014.05.15.) 외 세대원 1명(배우자, 소유자 겸 채무자 이상걸) 전입되어 있고(전입세대 열람내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류확인서 해당사항 없음(외국인체류확인서 첨부).
1. 현황조사시 채무자 겸 소유자의 배우자 조○선 만남(임차인 없다고 진술함).
2. 행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 전입세대 없고(전입세대확인서 내역 첨부), 외국인체류확인서 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.20 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.13 10:00 | 매각기일 | 6억 5,187만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 36건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 47.4%, 평균 유찰 2.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 울주군 온산읍 841-4 | 3억 4,139만원 | 2억 2,399만원 | 66% | 2026.07.23 |
| 울산광역시 울주군 온산읍 841-4 | 3억 4,139만원 | 2억 2,399만원 | 66% | 2026.07.23 |
| 울산광역시 울주군 상북면 618 | 6억 543만원 | 1억 8,985만원 | 31% | 2026.07.16 |
| 울산광역시 울주군 상북면 618 | 6억 543만원 | 1억 8,985만원 | 31% | 2026.07.16 |
| 울산광역시 울주군 상북면 619-1 | 6억 543만원 | 1억 8,985만원 | 31% | 2026.07.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (16건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 울주군 서생면 423-18 | 6억 8,252만원 | 3억 3,443만원 | 3회 | 2026.08.13 |
| 울산광역시 울주군 서생면 423-18 | 6억 8,252만원 | 3억 3,443만원 | 3회 | 2026.08.13 |
| 울산광역시 울주군 온양읍 865 | 5억 3,193만원 | 5억 3,193만원 | 0회 | 2026.08.19 |
| 울산광역시 울주군 온양읍 865 | 5억 3,193만원 | 5억 3,193만원 | 0회 | 2026.08.19 |
| 울산광역시 울주군 온양읍 865-4 | 5억 3,193만원 | 5억 3,193만원 | 0회 | 2026.08.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 ""중촌마을"" 내(본건 1번 ~ 4번) 및 구영리 소재 ""안골저수지"" 남측 인근(본건 5번, 6번)에 위치하며, 주위는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 ""중촌마을"" 내(본건 1번 ~ 4번) 및 구영리 소재 ""안골저수지"" 남측 인근(본건 5번, 6번)에 위치하며, 주위는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
- 본건 1번, 4번 : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. - 본건 5번 : 본건까지 소형 농기계 접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임. - 본건 6번 : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.
- 본건 1번, 4번 : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. - 본건 5번 : 본건까지 소형 농기계 접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임. - 본건 6번 : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
- 본건 1번 : 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. - 본건 4번 : 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지로서, 토지임야, 진입로, 마당 등 으로 이용중임. - 본건 5번 : 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 '농경지(답)'로 이용중임. - 본건 6번 : 삼각형의 급경사지로서, 자연림 및 일부 '묘지'로 이용중임.
- 본건 1번 : 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. - 본건 4번 : 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지로서, 토지임야, 진입로, 마당 등 으로 이용중임. - 본건 5번 : 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 '농경지(답)'로 이용중임. - 본건 6번 : 삼각형의 급경사지로서, 자연림 및 일부 '묘지'로 이용중임.
인접 도로상태
- 본건 1번, 4번 : 본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임. 아울러 본건 1번의 경우 본건 4번 토지를 통하여 진출입이 가능하니 이 점 참고하시기 바람. - 본건 5번 : 지적도상 맹지이나 후첨 '사진용지'에서 보듯이 진입로를 통하여 본건 동측의 폭 약 3미터 내외의 콩크리트 포장 농로로의 진출입이 가능함. - 본건 6번 : 지적도상 맹지임.
- 본건 1번, 4번 : 본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임. 아울러 본건 1번의 경우 본건 4번 토지를 통하여 진출입이 가능하니 이 점 참고하시기 바람. - 본건 5번 : 지적도상 맹지이나 후첨 '사진용지'에서 보듯이 진입로를 통하여 본건 동측의 폭 약 3미터 내외의 콩크리트 포장 농로로의 진출입이 가능함. - 본건 6번 : 지적도상 맹지임.
공법상 제한 (용도지역 등)
- 본건 1번, 4번 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(중촌지구), 가축사육제한구역 (2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 본건 5번, 6번 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 1000m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.
- 본건 1번, 4번 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(중촌지구), 가축사육제한구역 (2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 본건 5번, 6번 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 1000m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.
기타 기재
- 본건 6번(구영리 산42번지) 지상에 분묘 1기가 소재하여 이를 감안한 토지의 가격을 상기 명세표에 병기하였음. - 본건 6번(구영리 산42번지) 지상에는 제시외 수목(제시외 ㄹ, 감나무 약 11여주)이 소재하여 이를 별도로 평가하였으며, 이로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨. 아울러, 제시외 ㄹ.의 소유관계는 재확인을 요함.
- 본건 6번(구영리 산42번지) 지상에 분묘 1기가 소재하여 이를 감안한 토지의 가격을 상기 명세표에 병기하였음. - 본건 6번(구영리 산42번지) 지상에는 제시외 수목(제시외 ㄹ, 감나무 약 11여주)이 소재하여 이를 별도로 평가하였으며, 이로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨. 아울러, 제시외 ㄹ.의 소유관계는 재확인을 요함.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
가. 임대관계 : 세부 임대내역은 재확인을 요함. 나. 기 타 : 본건 6번(구영리 산42번지) 지상에 분묘 1기가 소재하여 이를 감안한 토지의 가격을 상기 명세표에 병기하였음.
가. 임대관계 : 세부 임대내역은 재확인을 요함. 나. 기 타 : 본건 6번(구영리 산42번지) 지상에 분묘 1기가 소재하여 이를 감안한 토지의 가격을 상기 명세표에 병기하였음.
건물의 구조
▶ 본건 2-가 : 블록조 스레트지붕 단층건으로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 몰탈 노출 등 - 창호 : 목재 창호임. ▶ 본건 2-나 : 평가외(소재불명) ▶ 본건 3번 : 조적조 슬래브지붕 단층건으로서, - 외벽 : 연와 조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 샷시 창호임.
▶ 본건 2-가 : 블록조 스레트지붕 단층건으로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 몰탈 노출 등 - 창호 : 목재 창호임. ▶ 본건 2-나 : 평가외(소재불명) ▶ 본건 3번 : 조적조 슬래브지붕 단층건으로서, - 외벽 : 연와 조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등. - 창호 : 샷시 창호임.
이용상태
- 본건 2-가 : 공부상 주택으로 등재되어 있으나, 현재는 '창고 등'으로 이용중임. - 본건 3번 : 단독주택으로 이용중임.
- 본건 2-가 : 공부상 주택으로 등재되어 있으나, 현재는 '창고 등'으로 이용중임. - 본건 3번 : 단독주택으로 이용중임.
설비내역
본건 3번 건물의 경우 일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 유류보일러에 의한 개별난방설비 등 갖추었음.
본건 3번 건물의 경우 일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 유류보일러에 의한 개별난방설비 등 갖추었음.
제시외 건물
확인 필수
- 본건 토지 1번(구영리 45번지) 지상에는 후첨 '사진용지'및 '지적 및 건물개황도' 에서 보듯이 제시외건물 ㄱ, ㄴ이 소재하며, 당해 제시외건물로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨. - 본건 토지 4번(구영리 503-2번지) 지상에는 제시외 ㄷ(사당)이 소재하며, 이로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.
- 본건 토지 1번(구영리 45번지) 지상에는 후첨 '사진용지'및 '지적 및 건물개황도' 에서 보듯이 제시외건물 ㄱ, ㄴ이 소재하며, 당해 제시외건물로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨. - 본건 토지 4번(구영리 503-2번지) 지상에는 제시외 ㄷ(사당)이 소재하며, 이로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.
기타 기재
- 본건 2-가.의 경우 공부상 주택으로 등재되어 있으나 현황은 '창고 등'으로 이용중임. - 본건 2-가.의 경우 공부 면적과 실측면적이 상이하여 이를 실측 사정하여 평가함. - 본건 2-나.의 경우 소재불명으로 평가에서 제외하였음.
- 본건 2-가.의 경우 공부상 주택으로 등재되어 있으나 현황은 '창고 등'으로 이용중임. - 본건 2-가.의 경우 공부 면적과 실측면적이 상이하여 이를 실측 사정하여 평가함. - 본건 2-나.의 경우 소재불명으로 평가에서 제외하였음.
임대관계
가. 임대관계 : 세부적인 임대내역은 재확인을 요함. 나. 기 타 : 본건 2-가. 건물의 일부는 본건 4번 토지(구영리 503-2번지) 상에 일부가 걸쳐서 소재함.
가. 임대관계 : 세부적인 임대내역은 재확인을 요함. 나. 기 타 : 본건 2-가. 건물의 일부는 본건 4번 토지(구영리 503-2번지) 상에 일부가 걸쳐서 소재함.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 목록1~3: 2019. 5. 7. 근저당권 목록4: 2024. 9. 23. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | 매각에서 제외하는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음 |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록4 토지상의 제시외 건물(조적조 기와지붕 사당 4㎡)은 매각에서 제외함. 이로 인한 법정지상권 성립여지 있음. 3. 목록2 건물 중 단층주택은 공부 면적(40.5㎡)과 현황 면적(31㎡)이 상이하여 현황 면적을 기준으로 평가하였음. 현황 창고로 이용 중임. 4. 목록2 건물 중 퇴비사 및 변소(10.50㎡)는 소재불명으로 평가에서 제외함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11841)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 651,871,640원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 651,871,640원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 65,187,164원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 411,159,289원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.13 133호 법정 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 45 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.05.20 · 개시결정 2025.05.21 |
| 배당요구종기 | 2025.08.18 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (3건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 현재 | 울산광역시 울주군 범서읍 45 | 6억 5,187만원 |
| 2 | 울산광역시 울주군 범서읍 575-2 | 2억 8,999만원 |
| 3 | 울산광역시 울주군 범서읍 산42 | 3,066만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
블록조 스레트지붕 단층주택
40.50㎡
흙담 초가지붕 단층 퇴비사 및 변소
10.50㎡
일반건물
2호
조적조 슬래브지붕 단층 주택
83.04㎡
일반건물
블록조 스레트지붕 단층주택
40.50㎡
흙담 초가지붕 단층 퇴비사 및 변소
10.50㎡
일반건물
2호
조적조 슬래브지붕 단층 주택
83.04㎡
일반건물
블록조 스레트지붕 단층주택
40.50㎡
흙담 초가지붕 단층 퇴비사 및 변소
10.50㎡
일반건물
2호
조적조 슬래브지붕 단층 주택
83.04㎡
일반건물
블록조 스레트지붕 단층주택
40.50㎡
흙담 초가지붕 단층 퇴비사 및 변소
10.50㎡
일반건물
2호
조적조 슬래브지붕 단층 주택
83.04㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.