2025타경12418 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 3층311호

2025타경12418(강제경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매5계 · 철근콘크리트구조 30.41㎡(9.2평)

지금 최저 입찰가

3,577만원

감정가의 24% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 4,900만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.05

133호 경매 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기[2025.7.30. 등기 제3970001호, 임대차보증금: 140,000,000원, 전입일자: 2022.7.6.,”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (10장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년09월19일10시22분

폐문부재로 점유자 조사불가하여 전입세대 주민등록열람 바, 세대주 정○솔(전입:2022.07.06) 등재되어 있음.(전입세대확인서 및 주민등록표등본 첨부함.)
외국인체류확인서 교부받은 바, 해당사항 없음.(외국인체류확인서 첨부함.)
상가건물임대차현황서를 열람한 바, 등록사항 없음.(상가건물임대차현황서 첨부함.)

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.12 16:00	매각결정기일
5차	2026.11.05 10:00	매각기일	3,577만원
4차	2026.09.30 10:00	매각기일	5,110만원	유찰
3차	2026.08.26 10:00	매각기일	7,301만원	유찰
2차	2026.07.23 10:00	매각기일	1억 430만원	유찰
신건	2026.06.17 10:00	매각기일	1억 4,900만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 6건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 68.1%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 6층602호	2억 8,000만원	2억 5,166만원	90%	2026.10.08
울산광역시 남구 야음동 387-4 광원빌라 1동 3층302호	1억 7,900만원	1억 4,399만원	80%	2026.07.21
울산광역시 남구 달동 1302-14 3층301호	4,790만원	1,678만원	35%	2026.06.17
울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 6층601호	2억 8,500만원	2억 4,700만원	87%	2026.04.21
울산광역시 남구 달동 1302-12 유일원룸 3층306호	6,100만원	3,199만원	52%	2026.02.25

지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
울산광역시 남구 신정동 952-24 태화빌라 2동 1층101호	1억 400만원	1억 400만원	0회	2026.10.22
울산광역시 남구 무거동 1227-1 대동빌라 3층302호	7,100만원	2,435만원	4회	2026.10.27

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시 상수도사업본부"" 남측 인근에 위치한 [수아지오시티 제3층 제311호]로서, 주위는 상업업무시설, 공동주택 및 각종의 근린생활 시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제25층건 내 제3층 제311호로서, - 외벽 : 치장석, 복합판넬 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내벽 : 벽지, 타일 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태
공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역
일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 화재탐지설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상·이용상태
사다리형에 유사한 완경사지로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 남동측으로 폭 약 25미터 내외, 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.

공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기타 기재
없 음.

임대관계
가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2024. 5. 17. 가압류
인수되는 권리	매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기[2025.7.30. 등기 제3970001호, 임대차보증금: 140,000,000원, 전입일자: 2022.7.6., 확정일자: 2022.6.23.]있음. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의하여 전세사기피해자는 우선매수권을 행사 할 수 있다(단, 우선매수권행사는 1회에 한함).

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12418)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	149,000,000원
최저매각가격	35,775,000원
입찰 보증금 (10%)	3,577,500원 최저가의 10%
청구금액	140,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.11.05 133호 경매 법정
도로명주소	울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 3층311호
내역	철근콘크리트구조 30.41㎡(9.2평)
사건 접수	2025.08.27 · 개시결정 2025.08.28
배당요구종기	2025.11.20 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 업무시설. 제2종근린생활시설. 공동주택 지4층 1174.06㎡ 지3층 1316.88㎡ 지2층 1316.88㎡ 지1층 990.84㎡ 1층 187.96㎡ 2층 625.56㎡ 3층 625.56㎡ 4층 625.56㎡ 5층 625.56㎡ 6층 625.56㎡ 7층 625.56㎡ 8층 625.56㎡ 9층 625.56㎡ 10층 718.91㎡ 11층 718.91㎡ 12층 718.91㎡ 13층 718.91㎡ 14층 718.91㎡ 15층 718.91㎡ 16층 718.91㎡ 17층 718.91㎡ 18층 718.91㎡ 19층 718.91㎡ 20층 718.91㎡ 21층 718.91㎡ 22층 718.91㎡ 23층 718.91㎡ 24층 718.91㎡ 25층 718.91㎡ 옥탑1층 61.78㎡ (연면적 제외) 옥탑2층 37.52㎡ (연면적 제외) 옥탑3층 99.84㎡ (연면적 제외)

전유
철근콘크리트구조 30.41㎡

소재지	지목	면적	지분
울산광역시 남구 신정동 1323-50	대	1607.6㎡	4.61/1607.6

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경12418)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.