울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 3층301호
2025타경12489(임의경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 224.745㎡(68.0평)
지금 최저 입찰가
2억 4,112만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7억 300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.18
D-9 · 133호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 10장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월26일15시27분
1. 현장에서 경남종합건설(주)의 직원을 만나 점유관계를 문의한 바, 경남산업개발(주), 경남종합건설(주), 맥스산업개발(주)가 해당 호실을 공동으로 점유한다고 진술함.
2. 점유관련 서류 미제출로 전입세대 주민등록 열람한 바, 전입세대 없음.(전입세대확인서 첨부함.)
3. 외국인체류확인서 교부받은 바, 해당사항 없음.(외국인체류확인서 첨부함.)
4. 상가건물에 대한 임대차정보제공을 요청한 바, 다음과 같음.
[경남종합건설(주)-사업자등록신청(정정신고)일 : 2022.03.25, 맥스산업개발(주)-사업자등록신청(정정신고)일 : 2022.03.25 ](상가건물임대차현황서 첨부함.)
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.25 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 2억 4,112만원 | |
| 3차 | 2026.10.14 10:00 | 매각기일 | 3억 4,447만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.09.08 10:00 | 매각기일 | 4억 9,210만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.08.04 10:00 | 매각기일 | 7억 300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 22건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 45.3%, 평균 유찰 3.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층104호 | 4억 7,600만원 | 1억 5,000만원 | 32% | 2026.10.14 |
| 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층108호 | 4억 600만원 | 1억 3,000만원 | 32% | 2026.10.14 |
| 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 2층 207호 | 5,500만원 | 2,500만원 | 45% | 2026.10.13 |
| 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 2층210호 | 5,900만원 | 2,556만원 | 43% | 2026.10.13 |
| 울산광역시 중구 남외동 349 | 30억 4,942만원 | 12억 5,152만원 | 41% | 2026.09.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (3건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 중구 우정동 512-5 우정혁신타워 7층703호 | 2억 8,900만원 | 2억 8,900만원 | 1회 | 2026.11.11 |
| 울산광역시 중구 우정동 512-5 우정혁신타워 7층704호 | 1억 6,700만원 | 1억 6,700만원 | 1회 | 2026.11.11 |
| 울산광역시 중구 우정동 512-5 우정혁신타워 7층705호 | 2억 6,400만원 | 2억 6,400만원 | 1회 | 2026.11.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "옥성초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "강변경남팰 리스 3층 301호"로서, 주변은 아파트, 빌라, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "옥성초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "강변경남팰 리스 3층 301호"로서, 주변은 아파트, 빌라, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황
차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됨.
차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됨.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 미장돌 붙임 등. 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등. 창호 : 샷시창호 등.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 미장돌 붙임 등. 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등. 창호 : 샷시창호 등.
이용상태
제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.
제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 설치되어 있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 설치되어 있음.
토지의 형상·이용상태
세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 부지임.
세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 부지임.
인접 도로상태
주변 가로망 상태 보통시 됨.
주변 가로망 상태 보통시 됨.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 준주거지역(2019-07-04), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(파랑새생태 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
도시지역, 준주거지역(2019-07-04), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(파랑새생태 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음.
-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.03.02. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12489)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 703,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 241,129,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 24,112,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 451,570,180원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.11.18 133호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 3층301호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 224.745㎡(68.0평) |
| 사건 접수 | 2025.09.04 · 개시결정 2025.09.05 |
| 배당요구종기 | 2025.11.27 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 공동주택(아파트)
지1층270.04㎡
1층57.1444㎡
2층286.7844㎡
3층286.7844㎡
4층217.6653㎡
5층217.6653㎡
6층217.6653㎡
7층217.6653㎡
8층217.6653㎡
9층217.6653㎡
10층217.6653㎡
11층217.6653㎡
12층217.6653㎡
13층217.6653㎡
14층217.6653㎡
15층217.6653㎡
16층217.6653㎡
17층217.6653㎡
18층217.6653㎡
19층217.6653㎡
20층217.6653㎡
전유
철근콘크리트구조 224.745㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 울산광역시 중구 학성동 203-12 | 대 | 1269㎡ | 85.638/1269 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.