울산광역시 중구 유곡동 867
2025타경12500(임의경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매7계 ·
#분묘기지권#농지취득자격
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
관련 물건 2건 —
[1] 현재[2] 1,435만원
지금 최저 입찰가
2,858만원
감정가의 17% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 7,010만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-9 · 133호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
5회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 17%까지 하락 (유찰 5회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 20장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (9장)
위치도 (지도) (4장)
내부 구조도 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월26일10시38분
조사된 점유·임차 내역이 없습니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 2,858만원 | |
| 5차 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 4,084만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.06.10 10:00 | 매각기일 | 5,834만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.05.06 10:00 | 매각기일 | 8,335만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.03.31 10:00 | 매각기일 | 1억 1,907만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.02.24 10:00 | 매각기일 | 1억 7,010만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 6건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 56.6%, 평균 유찰 2.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 중구 약사동 151 | 6,384만원 | 4,470만원 | 70% | 2026.02.25 |
| 울산광역시 중구 유곡동 127-26 | 1,696만원 | 1,269만원 | 75% | 2025.11.05 |
| 울산광역시 중구 유곡동 129-12 | 1,696만원 | 1,269만원 | 75% | 2025.11.05 |
| 울산광역시 중구 동동 407 | 8,690만원 | 2,110만원 | 24% | 2025.08.27 |
| 울산광역시 중구 유곡동 816 | 7,405만원 | 2,701만원 | 36% | 2025.08.21 |
지금 진행 중인 인근 물건 (3건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 중구 유곡동 876 | 5,979만원 | 1,435만원 | 5회 | 2026.08.19 |
| 울산광역시 중구 성안동 815 | 3억 8,335만원 | 9,204만원 | 5회 | 2026.08.20 |
| 울산광역시 중구 약사동 154 | 14억 706만원 | 14억 706만원 | 5회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 서측 인근에 위치하며 주위는 일부 단 독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 서측 인근에 위치하며 주위는 일부 단 독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
위치 및 주위환경
울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 북서측 인근에 위치하며 주위는 일부 단 독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 북서측 인근에 위치하며 주위는 일부 단 독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황
본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
교통상황
본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
토지의 형상·이용상태
부정형의 토지로서 농경지, 일부 분묘부지 및 일부 인접 사찰부지로 이용중입니다.
부정형의 토지로서 농경지, 일부 분묘부지 및 일부 인접 사찰부지로 이용중입니다.
토지의 형상·이용상태
부정형의 토지로서 농경지(전 및 수목식재) 및 일부 현황 도로로 이용중입니다.
부정형의 토지로서 농경지(전 및 수목식재) 및 일부 현황 도로로 이용중입니다.
인접 도로상태
맹지입니다.
맹지입니다.
인접 도로상태
본건 토지 서측 끝부분으로 공부상 지목이 도로인 국유지(유곡동 989) 및 인근 사유지상에 설치된 폭 약 3미터 내외의 진입로에 접하므로 접면도로를 세로(불)로 보았습니다.
본건 토지 서측 끝부분으로 공부상 지목이 도로인 국유지(유곡동 989) 및 인근 사유지상에 설치된 폭 약 3미터 내외의 진입로에 접하므로 접면도로를 세로(불)로 보았습니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역,자연녹지지역(2025-01-10), 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법>,역사문화환경보존지역, (2011-02-05)(수운최제우유허지500m)<문화유산의보 존및활용에관한법률>
도시지역,자연녹지지역(2025-01-10), 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법>,역사문화환경보존지역, (2011-02-05)(수운최제우유허지500m)<문화유산의보 존및활용에관한법률>
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역,자연녹지지역(2025-01-10), 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법>,역사문화환경보존지역(2011-02-05)(수운최제우유허지500m)<문화유산의보존 및활용에관한법률>
도시지역,자연녹지지역(2025-01-10), 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법>,역사문화환경보존지역(2011-02-05)(수운최제우유허지500m)<문화유산의보존 및활용에관한법률>
기타 기재
제시외수목(ㄴ)(단풍나무,모과나무 등 약 91주)이 소재하여 감정평가하였으며 FRP물통 1개는 이전이 가능하므로 별도로 감정평가하지 않았습니다.
제시외수목(ㄴ)(단풍나무,모과나무 등 약 91주)이 소재하여 감정평가하였으며 FRP물통 1개는 이전이 가능하므로 별도로 감정평가하지 않았습니다.
기타 기재
분묘2기(분묘부지 약 230㎡ ; 비석 및 경계석, 주위에 수목(향나무, 측백나무 등 약 17여주 및 울타리용 개나리 등))이 소재하나 이에 대하서는 별도로 감정평가하지 않았으며 그 외 제 시외수목(ㄱ)(산수유, 동백나무 등 약 109주)이 소재하여 감정평가하였습니다.
분묘2기(분묘부지 약 230㎡ ; 비석 및 경계석, 주위에 수목(향나무, 측백나무 등 약 17여주 및 울타리용 개나리 등))이 소재하나 이에 대하서는 별도로 감정평가하지 않았으며 그 외 제 시외수목(ㄱ)(산수유, 동백나무 등 약 109주)이 소재하여 감정평가하였습니다.
기타 기재
없습니다.
없습니다.
기타 기재
없습니다.
없습니다.
임대관계
- 임대관계 : 미상입니다. -기타 본건 토지 서측 끝부분 일부 약 5㎡가 현황도로이나 그 면적이 작아 전체토지가격에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됩니다.
- 임대관계 : 미상입니다. -기타 본건 토지 서측 끝부분 일부 약 5㎡가 현황도로이나 그 면적이 작아 전체토지가격에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됩니다.
임대관계
- 임대관계는 미상입니다. - 기타 본건 토지 중앙 동측 돌출부분 약 17㎡정도가 동측 인접 사찰부지의 일부로 사용되고 있으나 그 면적이 작고 재산권행사에 지장이 없을 것으로 판단되어 전체 토지가격에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됩니다.
- 임대관계는 미상입니다. - 기타 본건 토지 중앙 동측 돌출부분 약 17㎡정도가 동측 인접 사찰부지의 일부로 사용되고 있으나 그 면적이 작고 재산권행사에 지장이 없을 것으로 판단되어 전체 토지가격에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됩니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2016.05.31. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | 본 건 토지상에 소재하는 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부는 불분명함. |
| 비고란 | 1. 본 건 토지상에 소재하는 제시외 수목 포함. 2. 본 건 토지상에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함. 3. 현황상 본 건 토지의 일부가 인접 사찰부지의 일부로 이용되고 있으므로 응찰시 별도 확인 요함. 4. 맹지임. 5. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 한편, 전용허가를 얻지 않고 토지형질이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함. 6. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적 경계측량을 요함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12500)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 170,105,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 28,589,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 2,858,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 93,674,856원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 133호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 유곡동 867 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.09.05 · 개시결정 2025.09.08 |
| 배당요구종기 | 2025.12.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 현재 | 울산광역시 중구 유곡동 867 | 4,084만원 |
| 2 | 울산광역시 중구 유곡동 876 | 1,435만원 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.