2025타경13147 — AI 법원경매 문서 정리

울산광역시 북구 정자동 26

2025타경13147(임의경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매6계 ·

지금 최저 입찰가

5억 682만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

7억 2,403만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.11

D-1 · 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “제시외 물건(ㄱ) ~ (ㄹ)이 소재함. (후첨 &quot;지적개황도&quot;참조)”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (4장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년01월20일16시31분

점유자 등 관계인을 만날 수 없어 전입세대 주민등록열람 바, 세대주 박○석(소유자, 전입:2023.09.19) 등재되어 있음.(전입세대확인서 및 주민등록표등본 첨부함.)
외국인체류확인서 교부받은 바, 해당사항 없음.(외국인체류확인서 첨부함.)
상가건물임대차현황서를 열람한 바, 다음과 같음.
[정희재-사업자등록신청(정정신고)일 : 2019.10.14 ](상가건물임대차현황서 첨부함.)

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.18 16:00	매각결정기일
2차	2026.11.11 10:00	매각기일	5억 682만원
신건	2026.10.08 10:00	매각기일	7억 2,403만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 19건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 45.1%, 평균 유찰 2.9회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 1층102호	4억 7,600만원	6,902만원	14%	2026.10.13
울산광역시 북구 매곡동 616-8	45억 5,098만원	24억 5,000만원	54%	2026.10.08
울산광역시 북구 매곡동 616-8 1동	45억 5,098만원	24억 5,000만원	54%	2026.10.08
울산광역시 북구 매곡동 616-8 2동	45억 5,098만원	24억 5,000만원	54%	2026.10.08
울산광역시 북구 매곡동 616-17	45억 5,098만원	24억 5,000만원	54%	2026.10.08

지금 진행 중인 인근 물건 (15건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층110호	9억 4,600만원	3억 2,447만원	4회	2026.11.11
울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층108호	8억 7,800만원	4억 3,022만원	3회	2026.11.11
울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층802호	5억 8,100만원	2억 8,469만원	3회	2026.11.11
울산광역시 북구 산하동 강동산하지구92블록1로트 1층101호	2억 5,100만원	1억 7,570만원	2회	2026.11.11
울산광역시 북구 어물동 1344	18억 5,143만원	18억 5,143만원	0회	2026.11.11

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 울산광역시 북구 정자동 소재 &quot;정자어촌계회관&quot; 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 인근은 정자항 인근에 형성된 각종 판매시설, 음식점 등이 혼재하는 상업지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

토지의 형상·이용상태
인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
북동측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 2~3m의 막다른 도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
근린상업지역 , 도시지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유포석포)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

기타 기재
본건 지상에 제시외 물건(ㄱ)~(ㄹ)이 소재함. (후첨 &quot;지적개황도&quot;참조)

기타 기재
없 음.

임대관계
본건 토지의 일부 면적(5㎡)은 현황 도로로서 이용상태 등을 감안하여 평가하였음.

건물의 구조
블록구조 및 경량 철구조 (철근)콘크리트 및 샌드위치 판넬지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 1968, 증축일자 : 2005.06.08.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 판넬마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 및 일부 타일마감 등, 창호 : PVC 샷시 창호 마감 등임.

이용상태
현황 근린생활시설임.

설비내역
급배수 및 위생설비 등이 되어있음.

제시외 건물 확인 필수
제시외 물건(ㄱ) ~ (ㄹ)이 소재함. (후첨 &quot;지적개황도&quot;참조)

기타 기재
공부상 용도는 단독주택 및 일반음식점이나, 현황 전체 근린생활시설로 이용중임. 본건 건물 일련번호(2-1)는 일반건축물대장 도면상 위치에는 제시외 물건(ㄴ)이 소재하여 현황 멸실된 것으로 판단됨.

임대관계
임대관계 미상임. 본건 건물은 장기간 영업중단된 상태로 내·외부의 일부분은 관리상태 불량하여 수리가 필요한 부분이 있음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023.07.19.근저당권(목록1,2)
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록 1 토지 일부 면적(5㎡)은 현황 도로로서 이용상태 등을 감안하여 평가함 3.현장 조사 및 항공사진으로 판단할때 제시외 건물 1-1은 인접토지(정자동 620번지)에 걸쳐 있는 것으로 조사되었으니 입찰시 유의. 정확한 지적경계는 측량을 요함 4.목록 2 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 샌드위치판넬지붕 단층 화장실 2.25㎡는 일반건축물대장 도면 위치에 제시외 건물 2-2가 소재하여 현황 멸실된 것으로 판단되어 감정평가에서 제외함 5.목록 2는 공부상 용도는 '주택 및 일반음식점'이나 현황 전체 '근린생활시설'로 이용중임

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경13147)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	724,031,820원
최저매각가격	506,822,000원
입찰 보증금 (10%)	50,682,200원 최저가의 10%
청구금액	315,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.11 경매법정
도로명주소	울산광역시 북구 정자동 26
내역
사건 접수	2025.12.30 · 개시결정 2025.12.31
배당요구종기	2026.03.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
블록구조 및 경량철구조 (철근)콘크리트 및 샌드위치판넬지붕 단층 단독주택 및 일반음식점 108.64㎡ 부속건물 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 샌드위치판넬지붕 단층 화장실 2.25㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경13147)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.