울산광역시 남구 상개동 32-1
2026타경10025(임의경매) · 울산지방법원 울산지방법원 경매3계 ·
지금 최저 입찰가
2억 9,723만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
6억 659만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.12
D-1 · 133호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년01월16일15시02분
*가등기권리자의 주소변동사항 - 등기사항증명서 상의 주소와 일치함.(주민등록표 초본 첨부함.)
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.19 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.12 10:00 | 매각기일 | 2억 9,723만원 | |
| 2차 | 2026.10.07 10:00 | 매각기일 | 4억 2,461만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.09 10:00 | 매각기일 | 6억 659만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 3건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 57.1%, 평균 유찰 2.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 울산광역시 남구 선암동 456-1 | 16억 2,508만원 | 12억 3,805만원 | 76% | 2026.03.18 |
| 울산광역시 남구 선암동 456-2 | 16억 2,508만원 | 12억 3,805만원 | 76% | 2026.03.18 |
| 울산광역시 남구 용연동 570-12 | 2억 1,948만원 | 4,141만원 | 19% | 2025.11.25 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
울산광역시 남구 상개동 소재 <상개저수지> 남동측 인근에 위치하며 주위는 공장부지, 농경 지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
울산광역시 남구 상개동 소재 <상개저수지> 남동측 인근에 위치하며 주위는 공장부지, 농경 지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황
현황도로를 통해 본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
현황도로를 통해 본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
토지의 형상·이용상태
부정형의 토지로서 남측으로 완경사지대에 위치하며 미경작 농경지(전) 및 일부 수목이 식재 되어 있으며 일부는 현황도로입니다.
부정형의 토지로서 남측으로 완경사지대에 위치하며 미경작 농경지(전) 및 일부 수목이 식재 되어 있으며 일부는 현황도로입니다.
인접 도로상태
본건 남동측 끝부분으로 폭 3미터 내외의 현황도로와 연결됩니다.
본건 남동측 끝부분으로 폭 3미터 내외의 현황도로와 연결됩니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기타 기재
제시외수목(ㄱ)(벚나무, 감나무, 밤나무, 음나무 및 수종미상의 수목 약 70여주)이 소재하여 감정평가하였습니다.
제시외수목(ㄱ)(벚나무, 감나무, 밤나무, 음나무 및 수종미상의 수목 약 70여주)이 소재하여 감정평가하였습니다.
기타 기재
공부상 지목이 답이나 현황 일부 전, 일부 현황도로입니다.
공부상 지목이 답이나 현황 일부 전, 일부 현황도로입니다.
임대관계
- 임대관계 미상입니다. - 기타 사항 본건의 경우 서측으로 공부상 지목이 도로인 토지(상개동 951,국유지)와 접하지만 이 토지는 현황 도로가 아니고 그 외 다른 부분으로 공부상 지목이 도로인 토지와 접하고 있지는 않으 나 남동측 끝부분으로 간선도로로부터 이어지는 폭 약 3미터 내외의 현황도로에 연결되는 점 을 감안하여 접면도로를 세로(불)로 보았습니다. 다만 이러한 현황도로에 포함된 토지 중에 일부 사유지(상개동 산20, 부곡동 산98 등)가 있어 경우에 따라 계속 도로로 이용하는데 문 제가 발생할 수 있으며 건축법상 건축행위를 하고자 할 때 도로로 인정받을 수 있는지 여부 등을 확인할 필요가 있으니 참고하시기 바랍니다.
- 임대관계 미상입니다. - 기타 사항 본건의 경우 서측으로 공부상 지목이 도로인 토지(상개동 951,국유지)와 접하지만 이 토지는 현황 도로가 아니고 그 외 다른 부분으로 공부상 지목이 도로인 토지와 접하고 있지는 않으 나 남동측 끝부분으로 간선도로로부터 이어지는 폭 약 3미터 내외의 현황도로에 연결되는 점 을 감안하여 접면도로를 세로(불)로 보았습니다. 다만 이러한 현황도로에 포함된 토지 중에 일부 사유지(상개동 산20, 부곡동 산98 등)가 있어 경우에 따라 계속 도로로 이용하는데 문 제가 발생할 수 있으며 건축법상 건축행위를 하고자 할 때 도로로 인정받을 수 있는지 여부 등을 확인할 필요가 있으니 참고하시기 바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023. 03. 02. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 제시외 수목 벚나무 등 70여주 매각대상에 포함 2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)(별지 사실조회 회신서 참조) 3. 감정평가서 중 '토지 감정평가요항표' 기재 (8) 기타참고사항의 기타사항(임대관계 및 기타)란 확인요함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경10025)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 606,594,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 297,231,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 29,723,100원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 454,780,144원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.12 133호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 상개동 32-1 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2026.01.07 · 개시결정 2026.01.08 |
| 배당요구종기 | 2026.03.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.