2025타경595 — AI 법원경매 문서 정리

부산광역시 남구 문현동 1250 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설1동 지6층근생1-1호

2025타경595(임의경매) · 부산지방법원 동부지원 경매5계 · 철근콘크리트구조 76.4812㎡(23.1평)

지금 최저 입찰가

10억 8,182만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

31억 5,400만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-8 · 제203호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (6장)

현장 사진 (6장)

위치도 (지도) (1장)

호별 배치도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년06월17일 2025년06월19일

현장에서 만난 소유자 회사의 감사 박주식에 의하면 위 호실 3개 모두를 현재 "미식 대연정"이라는 식당으로 사용 중이라고 함.(*안내문을 위 사람에게 교부하였음). 
이 사건 부동산소재지상 상가건물임대차현황서에 이 사건 소유자인 주식회사 제이엠에프씨가 임차인으로 등록되어 있음.
이 사건 부동산소재지상 전입신고된 세대주 및 외국인체류확인서에 등록된 사람은 각 없었음. 
점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.

현장에서 만난 소유자 회사의 감사 박주식에 의하면 위 호실 3개 모두를 현재 "미식 대연정"이라는 식당으로 사용 중이라고 함.(*안내문을 위 사람에게 교부하였음). 
이 사건 부동산소재지상 상가건물임대차현황서에 이 사건 소유자인 주식회사 제이엠에프씨가 임차인으로 등록되어 있음.
이 사건 부동산소재지상 전입신고된 세대주 및 외국인체류확인서에 등록된 사람은 각 없었음. 
점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.

현장에서 만난 소유자 회사의 감사 박주식에 의하면 위 호실 3개 모두를 현재 "미식 대연정"이라는 식당으로 사용 중이라고 함.(*안내문을 위 사람에게 교부하였음). 
이 사건 부동산소재지상 상가건물임대차현황서에 이 사건 소유자인 주식회사 제이엠에프씨가 임차인으로 등록되어 있음.  
이 사건 부동산소재지상 전입신고된 세대주 및 외국인체류확인서에 등록된 사람은 각 없었음. 
점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2024-01-15)
주○○○○○○○○○씨	2023.11.13	없음	340,000,000	대연양우내안애퍼스트 근생1동 근생1-1,1-2,1-3호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○씨	2023.11.13	없음	340,000,000	대연양우내안애퍼스트 근생1동 근생1-1,1-2,1-3호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○씨	2023.11.13	없음	340,000,000	대연양우내안애퍼스트 근생1동 근생1-1,1-2,1-3호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
4차	2026.11.16 10:00	매각기일	10억 8,182만원
3차	2026.06.15 10:00	매각기일	15억 4,546만원	유찰
2차	2026.05.04 10:00	매각기일	22억 780만원	유찰
신건	2026.03.30 10:00	매각기일	31억 5,400만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 74건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 63.9%, 평균 유찰 1.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 6층604호	2억 2,600만원	1억 3,361만원	59%	2026.11.02
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층504호	2억 900만원	1억 1,910만원	57%	2026.11.02
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층404호	2억 900만원	1억 2,331만원	59%	2026.11.02
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층306호	2억 900만원	1억 1,891만원	57%	2026.11.02
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층405호	2억 900만원	1억 1,736만원	56%	2026.11.02

지금 진행 중인 인근 물건 (15건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
부산광역시 남구 문현동 363-1 대림문현시티프라자 1층106호	4,800만원	2,352만원	3회	2026.11.09
부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층502호	1억 3,800만원	1억 3,800만원	0회	2026.11.09
부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층503호	1억 4,600만원	1억 4,600만원	0회	2026.11.09
부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층504호	1억 4,500만원	1억 4,500만원	0회	2026.11.09
부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층505호	1억 4,900만원	1억 4,900만원	0회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 대양고등학교 북동측에 위치한 대연양우내안애 퍼스트 근린생활시설 1동 지6층 근생1-1호 외 2개호로서, 주위는 고층아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황
본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 부산도시철도 2호선 지게골역 및 못골역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 근린생활시설1동 지하6층 건물 내 지6층 근생1-1호 외 2개호로서, 외벽 : 인조석 붙임 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태
본건 기호 1 ~ 3을 벽체구분없이 일단으로 근린생활시설(상호:대연정)로 사용 중입니다.

설비내역
위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상·이용상태
남서하향의 경사지대 내 조성된 부정형토지로 아파트 부지 및 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태
남측으로 광대로에, 북측으로 소로에 접합니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
토지 기호1 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 준보전산지 토지 기호2 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 입니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
본건 건물은 공부상 지하6층으로 등재되어 있으나 토지의 지반격차로 인하여 남측 접면도로 기준으로는 1층에 해당되며, 본건 기호 1~ 3은 벽체구분없이 일단으로 사용 중(상호:대연정)이며, 임대관계는 미상입니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록 1,2,3 : 2024. 1. 15. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	① 목록1,2,3 일괄매각 ② 미르감정평가사무소의 사실조회 회신(2026. 1. 23.)에 의하면 3호실 모두를 벽체 구분 없이 일괄하여 사용중이고 본건 근린생활시설(상호 : 대연정)의 내부공사를 하기 위해 철거된 것으로 추정됨. 집합건축물대장의 현황도면상 전유부분을 특정할 수 있고 구조상 독립성을 갖추어 복원이 용이한 것으로 판단됨. 경계벽 설치비용은 대략 600만원 내외로 예상됨.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경595)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	3,154,000,000원
최저매각가격	1,081,822,000원
입찰 보증금 (10%)	108,182,200원 최저가의 10%
청구금액	2,403,551,293원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.11.16 제203호 법정
도로명주소	부산광역시 남구 문현동 1250 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설1동 지6층근생1-1호
내역	철근콘크리트구조 76.4812㎡(23.1평)
사건 접수	2025.06.10 · 개시결정 2025.06.11
배당요구종기	2025.08.21 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나