부산광역시 남구 대연동 1912 대연자이 102동 4층403호
2025타경632(임의경매) · 부산지방법원 동부지원 경매1계 · 철근콘크리트구조 84.9817㎡(25.7평)
지금 최저 입찰가
7억 7,400만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7억 7,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.09
D-1 · 203호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 21장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월10일 2025년07월15일
1. 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 현관문에 꽂아두고 왔으나 연락이 없었음).
2. 이 사건 부동산소재지에는 소유자 김○준 및 김○녀 세대가 각 전입신고 되어 있었음.
3. 점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
4. 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.
1. 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 현관문에 꽂아두고 왔으나 연락이 없었음).
2. 이 사건 부동산소재지에 조○하 세대만이 전입신고 되어 있었음.
3. 점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
4. 외국인체류확인서에는 해당사항 없음.
✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2021.09.23)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-09-23) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○녀 | 2024.11.18. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 조○하 | 2021.12.09. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.16 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.11.09 10:00 | 매각기일 | 7억 7,400만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 115건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 78.5%, 평균 유찰 1.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 대연자이 103동 6층602호 | 7억 7,300만원 | 7억 7,300만원 | 100% | 2026.01.06 |
| 대연자이 107동 26층2603호 | 5억 6,900만원 | 6억 100만원 | 106% | 2025.12.09 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 남구 우암동 216 상경전원맨션 2층502호 | 1억 3,800만원 | 1억 3,000만원 | 94% | 2026.11.03 |
| 부산광역시 남구 대연동 245 대우그린아파트 103동 7층703호 | 1억 6,400만원 | 1억 1,850만원 | 72% | 2026.11.02 |
| 부산광역시 남구 용호동 514-1 동부타워 102동 8층801호 | 1억 9,800만원 | 1억 699만원 | 54% | 2026.10.27 |
| 부산광역시 남구 대연동 1772 대연동에스케이뷰아파트 103동 16층1603호 | 3억 7,400만원 | 2억 9,488만원 | 79% | 2026.10.27 |
| 부산광역시 남구 문현동 1255 오션파라곤아파트 105동 4층403호 | 3억 4,600만원 | 2억 9,099만원 | 84% | 2026.10.26 |
지금 진행 중인 인근 물건 (12건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 남구 용당동 99-10 현대아이파크 105동 2층201호 | 2억 5,700만원 | 2억 5,700만원 | 1회 | 2026.11.09 |
| 부산광역시 남구 대연동 252-1 대연경동메르빌아파트 104동 12층1202호 | 3억원 | 3억원 | 1회 | 2026.11.09 |
| 부산광역시 남구 대연동 255-1 장백장미타워아파트 102동 5층506호 | 1억 5,200만원 | 1억 5,200만원 | 3회 | 2026.11.09 |
| 부산광역시 남구 용호동 391-3 2층 201호 | 9,300만원 | 9,300만원 | 0회 | 2026.11.09 |
| 부산광역시 남구 용호동 391-15 부영주택 나 2층 205호 | 7,700만원 | 7,700만원 | 0회 | 2026.11.09 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ""용호초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로 부근은 단독주택, 노변상가 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통인 편임.
본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ""용호초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로 부근은 단독주택, 노변상가 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통인 편임.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.
본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
인접필지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 건부지임.
인접필지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 건부지임.
인접 도로상태
남측으로 노폭 약 5미터 내외 접함,
남측으로 노폭 약 5미터 내외 접함,
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역.교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>
제2종일반주거지역.교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>
기타 기재
-
-
기타 기재
-
-
임대관계
임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.
임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.
건물의 구조
블록조 슬래브지붕 2층건 주택으로서 외 벽: 시멘트보드 및 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일마감 창 호: 알미늄샷시창임.
블록조 슬래브지붕 2층건 주택으로서 외 벽: 시멘트보드 및 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일마감 창 호: 알미늄샷시창임.
이용상태
일반건축물대장상 1층;제2종근린생활시설(사무실) 2층;단독주택
일반건축물대장상 1층;제2종근린생활시설(사무실) 2층;단독주택
설비내역
급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어있음.
급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어있음.
제시외 건물
-
-
기타 기재
귀제시목록상 건물 1층은 74.55㎡이나 일반건축물대장상에는 2022.12.02 일자로 80.25㎡로 증축되고, 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도변경됨.
귀제시목록상 건물 1층은 74.55㎡이나 일반건축물대장상에는 2022.12.02 일자로 80.25㎡로 증축되고, 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도변경됨.
임대관계
임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.
임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.
위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연고등학교 북측 인근에 소재하는 대연자이 102동 4층 403호로서 주위는 아파트단지, 주택, 근린상가, 학교 등으로 형성된 지역임.
본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연고등학교 북측 인근에 소재하는 대연자이 102동 4층 403호로서 주위는 아파트단지, 주택, 근린상가, 학교 등으로 형성된 지역임.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.
본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층건인 102동내 4층 403호로서 외 벽: 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층건인 102동내 4층 403호로서 외 벽: 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.
이용상태
아파트로 이용중임.
아파트로 이용중임.
설비내역
급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.
급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.
인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
단지내 가로망이 정비되어 있음.
단지내 가로망이 정비되어 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역.제2종일반주거지역.상대절대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>
제3종일반주거지역.제2종일반주거지역.상대절대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.
임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021. 9. 23. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경632)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 774,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 774,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 77,400,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 865,037,230원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.09 203호 법정 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 대연동 1912 대연자이 102동 4층403호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 84.9817㎡(25.7평) |
| 사건 접수 | 2025.06.27 · 개시결정 2025.07.01 |
| 배당요구종기 | 2025.09.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 부산광역시 남구 용호동 82-4 | 5억 8,133만원 |
| 2 현재 | 대연자이 102동 4층403호 | 7억 7,400만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕
29층 공동주택(아파트)
1층 105.3339㎡
2층 501.4631㎡
3층 501.4631㎡
4층 501.4631㎡
5층 501.4631㎡
6층 501.4631㎡
7층 501.4631㎡
8층 501.4631㎡
9층 501.4631㎡
10층 501.4631㎡
11층 501.4631㎡
12층 501.4631㎡
13층 501.4631㎡
14층 501.4631㎡
15층 501.4631㎡
16층 501.4631㎡
17층 501.4631㎡
18층 501.4631㎡
19층 501.4631㎡
20층 501.4631㎡
21층 501.4631㎡
22층 501.4631㎡
23층 501.4631㎡
24층 501.4631㎡
25층 501.4631㎡
26층 501.4631㎡
27층 501.4631㎡
28층 501.4631㎡
29층 501.4631㎡
전유
철근콘크리트구조 84.9817㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 부산광역시 남구 대연동 1912 | 대 | 32036.7㎡ | 44.1432/32036.70 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.