2025타경873 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

부산광역시 남구 문현동 1250 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설2동 지5층근생2-8호

2025타경873(임의경매) · 부산지방법원 동부지원 경매5계 · 철근콘크리트구조 82.6316㎡(25.0평)

지금 최저 입찰가

2억 6,117만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

5억 3,300만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-7 · 제203호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 10장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (5장)

현장 사진 (2장)

위치도 (지도) (3장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년12월23일 2025년12월26일

이 사건 부동산소재지 상가건물임대차 현황서에는 노○진이 등록되어 있었음.
현장에서 운영자 노○진씨란 분을 만나 문의한 바, 자신은 이 사건 부동산의 세입자로 보증금 5천만원(월세 240만원)에 임차하여 현재 "바이 화미주 대연점"이란 상호의 미용실을 운영하면서 점유사용하고 있다고 함.(안내문을 전달함)
전입세대확인서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2023-07-05)
노○진	2023.01.03.	미상	50,000,000	대연양우내안애퍼스트 지5층근생2-8호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.16 10:00	매각기일	2억 6,117만원
2차	2026.10.12 10:00	매각기일	3억 7,310만원	유찰
신건	2026.08.31 10:00	매각기일	5억 3,300만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 74건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 63.9%, 평균 유찰 1.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 6층604호	2억 2,600만원	1억 3,361만원	59%	2026.11.02
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층504호	2억 900만원	1억 1,910만원	57%	2026.11.02
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층404호	2억 900만원	1억 2,331만원	59%	2026.11.02
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층306호	2억 900만원	1억 1,891만원	57%	2026.11.02
부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층405호	2억 900만원	1억 1,736만원	56%	2026.11.02

지금 진행 중인 인근 물건 (17건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
부산광역시 남구 문현동 363-1 대림문현시티프라자 1층106호	4,800만원	2,352만원	3회	2026.11.09
부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층502호	1억 3,800만원	1억 3,800만원	0회	2026.11.09
부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층503호	1억 4,600만원	1억 4,600만원	0회	2026.11.09
부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층504호	1억 4,500만원	1억 4,500만원	0회	2026.11.09
부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층505호	1억 4,900만원	1억 4,900만원	0회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 지하철 제게골역 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황
인근에 지하철 지게골역 및 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 건물 내 지5층 근생2-8호로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 내부인테리어 등 마감 바닥: 타일 등 마감 창호: 샷시창임.

이용상태
공부상 근린생활시설임.

설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
남하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
남측으로 광대로, 북측으로 소로에 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
본건(1): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2018-08-22)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 본건(2): 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2017-12-20)(접합),가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

기타 기재
본건은 공부상 지하5층으로 등재되어 있으나, 현황 남측도로변 기준으로는 지상2층에 해당됨.

임대관계
미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023. 7. 5. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	공부상 층수는 '지하5층'으로 등재되어 있으나, 현황 남측도로변을 기준으로는 '지상2층'에 해당됨.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경873)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	533,000,000원
최저매각가격	261,170,000원
입찰 보증금 (10%)	26,117,000원 최저가의 10%
청구금액	282,524,225원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.16 제203호 법정
도로명주소	부산광역시 남구 문현동 1250 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설2동 지5층근생2-8호
내역	철근콘크리트구조 82.6316㎡(25.0평)
사건 접수	2025.12.12 · 개시결정 2025.12.15
배당요구종기	2026.02.27 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 근린생활시설 지6층 369.663㎡ 지5층 419.1226㎡

전유
철근콘크리트구조 82.6316㎡

소재지	지목	면적	지분
부산광역시 남구 문현동 1250	대	22555.8㎡	42.6852/23560.9
부산광역시 남구 문현동 1251	도로	1005.1㎡	42.6852/23560.9

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경873)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.