부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1205호
2025타경5651(임의경매) · 부산지방법원 동부지원 경매1계 · 철근콘크리트구조 43.83㎡(13.3평)
지금 최저 입찰가
1억 4,980만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 1,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.09
D-1 · 203호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 33장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (16장)
현장 사진 (14장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월05일 2025년08월06일
1. 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 현관문에 꽂아두고 왔으나 연락이 없었음).
2. 이 사건 부동산소재지에 이○수 세대만이 전입신고 되어 있었음.
3. 점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
4. 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.
1. 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 현관문에 꽂아두고 왔으나 연락이 없었음).
2. 이 사건 부동산소재지에 손○진 세대만이 전입신고 되어 있었음.
3. 점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
4. 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.
1. 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 현관문에 꽂아두고 왔으나 연락이 없었음).
2. 이 사건 부동산소재지에 박○형 세대만이 전입신고 되어 있었음.
3. 점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
4. 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.
1. 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.(* 조사취지를 알리는 안내문을 현관문에 꽂아두고 왔으나 연락이 없었음).
2. 이 사건 부동산소재지에 노○주 세대만이 전입신고 되어 있었음.
3. 점유 및 임대차 여부를 알 수 없으므로 별도의 확인을 요함.
4. 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.
1. 이 사건 부동산소재지에 정○환 세대가 전입신고 되어 있으며, 동거인으로 이○윤이 등재되어 있음.
2. 현장에서 임차인을 만나 문의 한 바, 본인이 이 사건 부동산 모두를 임차하여 점유사용하고 있다고 함.(안내문을 전달함)
3. 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.
1. 이 사건 부동산소재지에 김○선 세대가 전입신고 되어 있었음.
2. 현장에서 임차인을 만나 문의 한 바, 본인이 이 사건 부동산 모두를 임차하여 점유사용하고 있다고 함.(안내문을 전달함)
3. 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에는 각 해당사항 없음.
✓ 임차인 7세대 전원이 말소기준(2021.02.19)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-02-19) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○수 | 2025.02.25. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 손○진 | 2022.08.30. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 박○형 | 2025.02.24. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 노○주 | 2022.08.03. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 정○환 | 2024.12.10. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○윤 | 2025.04.02. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○선 | 2021.04.08. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.16 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.09 10:00 | 매각기일 | 1억 4,980만원 | |
| 신건 | 2026.09.28 10:00 | 매각기일 | 2억 1,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 239건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 57.2%, 평균 유찰 2.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 상우더헤라우스 5층501호 | 1억 3,600만원 | 9,512만원 | 70% | 2026.10.27 |
| 상우더헤라우스 5층502호 | 1억 3,800만원 | 9,421만원 | 68% | 2026.10.27 |
| 상우더헤라우스 5층503호 | 1억 3,800만원 | 9,375만원 | 68% | 2026.10.27 |
| 상우더헤라우스 5층504호 | 2억 1,100만원 | 1억 4,855만원 | 70% | 2026.10.27 |
| 상우더헤라우스 5층505호 | 2억 800만원 | 1억 4,855만원 | 71% | 2026.10.27 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 2층201호 | 1억 4,300만원 | 9,000만원 | 63% | 2026.11.03 |
| 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층608호 | 1억 4,500만원 | 9,100만원 | 63% | 2026.11.03 |
| 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층607호 | 1억 4,500만원 | 9,100만원 | 63% | 2026.11.03 |
| 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층606호 | 1억 4,500만원 | 9,100만원 | 63% | 2026.11.03 |
| 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층605호 | 1억 4,500만원 | 9,100만원 | 63% | 2026.11.03 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 수영구 광안동 372-13 대성타워 9층902호 | 3억 1,000만원 | 3억 1,000만원 | 1회 | 2026.11.09 |
| 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1201호 | 1억 4,100만원 | 1억 4,100만원 | 1회 | 2026.11.09 |
| 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1202호 | 1억 4,300만원 | 1억 4,300만원 | 1회 | 2026.11.09 |
| 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1203호 | 1억 4,300만원 | 1억 4,300만원 | 1회 | 2026.11.09 |
| 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1204호 | 2억 1,700만원 | 2억 1,700만원 | 1회 | 2026.11.09 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하는 상우더헤라우 스 12층 1201호외 5개호로서, 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등 으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.
본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 남서측 인근에 위치하는 상우더헤라우 스 12층 1201호외 5개호로서, 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등 으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '남천역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 12층 1201호 외 5개호로서, (사용승인일: 2021.01.28) ·외벽: 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등, ·내벽: 타일마감, 벽지마감 등, ·창호: 샷시창호임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 12층 1201호 외 5개호로서, (사용승인일: 2021.01.28) ·외벽: 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등, ·내벽: 타일마감, 벽지마감 등, ·창호: 샷시창호임.
이용상태
기호(1~6) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
기호(1~6) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
3필일단의 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설부지로 이용중임.
3필일단의 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설부지로 이용중임.
인접 도로상태
북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.
북동측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
· 남천동 74-9번지, 남천동 74-53번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호 구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생 정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임. · 남천동 74-10번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생 정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
· 남천동 74-9번지, 남천동 74-53번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호 구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생 정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임. · 남천동 74-10번지: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생 정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021. 2. 19. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경5651)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 214,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 149,800,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 14,980,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 580,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.09 203호 법정 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 12층1205호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 43.83㎡(13.3평) |
| 사건 접수 | 2025.07.28 · 개시결정 2025.07.29 |
| 배당요구종기 | 2025.10.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (6건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 상우더헤라우스 12층1201호 | 1억 4,100만원 |
| 2 | 상우더헤라우스 12층1202호 | 1억 4,300만원 |
| 3 | 상우더헤라우스 12층1203호 | 1억 4,300만원 |
| 4 | 상우더헤라우스 12층1204호 | 2억 1,700만원 |
| 5 현재 | 상우더헤라우스 12층1205호 | 2억 1,400만원 |
| 6 | 상우더헤라우스 12층1206호 | 2억 1,000만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 업무시설
1층 50.14㎡
2층 291.88㎡
3층 291.88㎡
4층 291.88㎡
5층 291.88㎡
6층 291.88㎡
7층 291.88㎡
8층 291.88㎡
9층 291.88㎡
10층 291.88㎡
11층 291.88㎡
12층 291.88㎡
13층 291.88㎡
14층 291.88㎡
15층 291.88㎡
지1층 203.56㎡
전유
철근콘크리트구조 43.83㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 부산광역시 수영구 남천동 74-9 | 대 | 145.1㎡ | 6.3809/440.2 |
| 부산광역시 수영구 남천동 74-10 | 대 | 115.8㎡ | 6.3809/440.2 |
| 부산광역시 수영구 남천동 74-53 | 대 | 179.3㎡ | 6.3809/440.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.