2022타경2422 부산광역시 사상구 주례동 338-5

부산광역시 사상구 주례동 338-5 1층101호

2022타경2422(임의경매) · 부산지방법원 부산서부지원 경매6계 · 철근콘크리트조 57.73㎡(17.5평)

#유치권#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

4억 2,728만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

8억 7,200만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.27

D-13 · 제101호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 31장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (10장)

현장 사진 (15장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (4장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2022년08월22일 2022년08월23일 2022년08월24일 2022년08월25일

1. 본건 임차인 정○수가 운영하는 원준종합건축자재의 직원 김미정에게 경매진행됨을 알리는 통지서를 전달하고 권리신고 및 배당요구 신청할 것을 고지하였음.
2. 본건 부동산 전입세대 열람한 바 전입세대 없었으며, 상가건물임대차 현황서 확인한 바 정○수 등록되었음.

1.102호는 폐문이었으나 101호 임차인 정○수의 전화진술에 의하면, 101호의 임차인 정○수가 102호의 임차인 주식회사 원준의 대표이사라고 진술하므로 101호에서 근무하는 직원 김미정에게 경매진행됨을 알리는 통지서를 전달하고 권리신고 및 배당요구 신청할 것을 고지하였음.
2. 본건 부동산 전입세대 열람한 바 전입세대 없었으며, 상가건물임대차 현황서 확인한 바 주식회사 원준(정○수) 등록되었음.

① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없어, 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음. 
② 본건 부동산 전입세대 열람한 바, 전입세대 없었음

① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음. 
② 본건 부동산 전입세대 열람한 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 김○오 세대가 전입되어 있으나, 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.

① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음. 
② 본건 부동산 전입세대 열람한 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 박○렬 세대가 전입되어 있으나, 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.

① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음. 
② 본건 부동산 전입세대 열람한 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 홍○빈 세대가 전입되어 있으나, 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.

1. 본건 임차인 정○수의  딸 정재희에게 경매진행됨을 알리는 통지서를 전달하고 권리신고 및 배당요구 신청할 것을 고지하였음.
2. 본건 부동산 전입세대 열람한 바, 임차인 정○수 세대 전입되어 있었음.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2001-01-08)
정○수	2019.10.28	미상	5,000,000	화영빌라 101, 401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○수	2021.11.02	2021.11.02	25,000,000	101호	후순위 (대항력 없음 추정)
(○○○○○○○○)	2021.11.02	2021.11.02	20,000,000	1층102호	후순위 (대항력 없음 추정)
김○오	2011.11.04	미상	미상	2층202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○렬	1997.03.05	미상	미상	3층301호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
홍○빈	2021.04.19	미상	미상	3층302호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○수	2008.12.18	미상	미상	4층401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.09.03 13:40	매각결정기일
4차	2026.08.27 10:00	매각기일	4억 2,728만원
3차	2026.05.14 10:00	매각기일	6억 1,040만원	유찰
2차	2026.04.09 10:00	매각기일	8억 7,200만원	유찰
신건	2023.05.18 10:00	매각기일	8억 7,200만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 54건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 35.2%, 평균 유찰 4.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
부산광역시 사상구 학장동 585-70 화목빌리지 나동 4층501호	1억 3,700만원	6,851만원	50%	2026.07.30
부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 2층202호	9,100만원	2,600만원	29%	2026.07.28
부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 3층304호	8,500만원	2,916만원	34%	2026.07.28
부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 4층407호	7,100만원	2,036만원	29%	2026.07.28
부산광역시 사상구 괘법동 541-15 경남본동빌라 2동 3층302호	2억 800만원	7,301만원	35%	2026.07.22

지금 진행 중인 인근 물건 (24건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 2층201호	1억 2,400만원	6,076만원	3회	2026.08.19
부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 4층401호	1억 3,700만원	6,713만원	3회	2026.08.19
부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 4층402호	1억 3,400만원	6,566만원	3회	2026.08.19
부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 4층404호	2억 3,300만원	1억 1,417만원	3회	2026.08.19
부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 5층505호	1억 9,000만원	9,310만원	3회	2026.08.19

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2022.08.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주감초등학교 남동측 인근에 위치하는 현칭"화영 빌라" 1층 101호외 6개호로서, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반주위환경 보통임.

교통상황
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(주례역)이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 1층 101호외 6개호로서, (사용승인일: 1996.12.13) 외벽: 타일마감 및 몰탈위 페인팅마감, 내벽: 벽지마감 및 페인팅마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태
·기호(1) 101호: 근린생활시설(원준종합인테리어), ·기호(2) 102호: 근린생활시설(원준종합건축자재), ·기호(3) 201호(현칭 202호): 다세대주택, ·기호(4) 202호(현칭 201호): 다세대주택, ·기호(5) 301호(현칭 302호): 다세대주택, ·기호(6) 302호(현칭 301호): 다세대주택, ·기호(7) 401호: 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역
위생설비, 급·배수설비, 도시가스공급시설에 의한 난방설비(기호(3-7))등이 되어있음.

토지의 형상·이용상태
남하향의 완경사지를 택지조성한 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태
북측으로 약 50M폭 내외의 도로에 접하며, 동서고가도로와 인접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기타 기재
없 음.

임대관계
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 기호(3-6) 2-3층의 각 호의 현지호칭과 건축물현황도상 위치 및 면적, 등기사항전부증명서상의 면적이 각각 상이한 바, 평가대상물의 확정은 등기사항전부증명서상 면적과 일치하는 부분으로 확정하였음.(후첨'건물개황도'참조)

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2001.01.08. 가압류
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	-- 일괄매각 - 1층 : 근린생활시설, 2~4층 : 다세대주택 - 목록3. 201호 : 건축물대장상 62.07㎡이나, 실제면적은 62.61㎡(현지호칭 202호) - 목록4. 202호 : 건축물대장상 62.61㎡이나, 실제면적은 62.07㎡(현지호칭 201호) - 목록5. 301호 : 건축물대장상 62.07㎡이나, 실제면적은 62.61㎡(현지호칭 302호) - 목록6. 302호 : 건축물대장상 62.61㎡이나, 실제면적은 62.07㎡(현지호칭 301호) - 2023.3.23.자 정○수로부터 공사대금 116,330,000원에 대하여 유치권신고가 있었으나, 채권자 오○환이 2026.02.10.자 유치권부존재확인의 승소판결(부산지방법원 2024나52489, 대법원 2025다218453 유치권부존재확인, 2026.01.19.확정)을 제출함

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2022타경2422)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	872,000,000원
최저매각가격	427,280,000원
입찰 보증금 (10%)	42,728,000원 최저가의 10%
청구금액	700,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.08.27 제101호 경매법정
도로명주소	부산광역시 사상구 백양대로 439, 1층101호
내역	철근콘크리트조 57.73㎡(17.5평)
사건 접수	2022.08.12 · 개시결정 2022.08.16
배당요구종기	2022.11.07 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	층	거래금액
2026.07.23	동우빌라(가동)	65.105㎡	1	1억 500만원
2026.07.21	대림아트빌라	74.98㎡	2	8,000만원
2026.07.19	에코빌	17.2525㎡	2	1억원
2026.07.14	창성빌라트	83.92㎡	8	1억 7,100만원
2026.07.11	창영하이츠빌라	75.01㎡	4	1억 6,200만원
2026.07.06	광성빌라(157-18)	74.56㎡	5	1억 1,700만원
2026.07.02	양지하이츠	47.86㎡	3	1억원
2026.07.02	동백아파트	66.25㎡	3	6,800만원