부산광역시 북구 구포동 589-44 1,2층34109-3호
2025타경101396(강제경매) · 부산지방법원 부산서부지원 경매5계 · 철근및 벽돌조 1층 77.49㎡(23.4평) 2층 80.50㎡(24.4평)
#지분매각#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
1억 2,172만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 2,172만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 101호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (10장)
현장 사진 (6장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월13일10시00분 2025년08월14일10시30분
1. 본건 건물 1층 시장칼국수를 운영하는 구○숙에게 경매진행됨을 알리는 통지서를 전달하고 권리신고 및 배당요구 신청할 것을 고지하였음.
2. 본건 건물 2층에는 현재 최○화가 살고 있었으며, 환자라 직접만나지 못하고, 그곳에 있던 1층 시장칼국수 직원인 50대 여성에게 경매진행됨을 알리는 통지서를 전달하고 권리신고 및 배당요구 신청할 것을 고지하였음
2. 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 임차인 최○화, 서○인 세대 전입되어 있었음.
3. 세무서발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 전영섭외 9명이 등록되어 있으나, 본건 매각대상 건물의 임차인과 관련없어 보여 임대차관계조사서에 등재하지 않았음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-05-15) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최○화 | 1968.10.20. | 미상 | 미상 | 2층 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 서○인 | 2021.08.18. | 미상 | 미상 | 1,2층34109-3호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 구○숙 | - | 미상 | 미상 | 1층 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 1억 2,172만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 19건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 49.0%, 평균 유찰 3.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 북구 구포동 1127-10 | 1억 6,167만원 | 1억 4,300만원 | 88% | 2026.05.21 |
| 부산광역시 북구 구포동 1127-10 | 1억 6,167만원 | 1억 4,300만원 | 88% | 2026.05.21 |
| 부산광역시 북구 화명동 2271-5 목양프라자 6층602호 | 6억 3,500만원 | 3억 7,889만원 | 60% | 2026.05.14 |
| 부산광역시 북구 화명동 2271-5 목양프라자 6층603호 | 6억 3,500만원 | 3억 7,889만원 | 60% | 2026.05.14 |
| 부산광역시 북구 구포동 127-6 | 4,035만원 | 2,215만원 | 55% | 2026.04.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 부산광역시 북구 덕천동 305-11 | 10억 5,572만원 | 10억 5,572만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 부산광역시 북구 덕천동 305-11 서희빌 | 10억 5,572만원 | 10억 5,572만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 부산광역시 북구 덕천동 411-5 | 1,900만원 | 931만원 | 3회 | 2026.08.19 |
| 부산광역시 북구 덕천동 411-5 | 1,900만원 | 931만원 | 3회 | 2026.08.19 |
| 부산광역시 북구 덕천동 424-33 | 8억 7,692만원 | 8억 7,692만원 | 1회 | 2026.08.25 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 부산광역시 북구 구포동 소재'구포시장'내 북구 구포동 589-44 건물 중 제1,2층 제34109-3호로서 주위는 재래시장 내 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 양호한 편임.
본건은 부산광역시 북구 구포동 소재'구포시장'내 북구 구포동 589-44 건물 중 제1,2층 제34109-3호로서 주위는 재래시장 내 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 양호한 편임.
교통상황
본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2,3호선'덕천역' 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 일반대중교통사정은 양호한 편임.
본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2,3호선'덕천역' 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 일반대중교통사정은 양호한 편임.
건물의 구조
철근 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 지하실부 창고 주택 근린시설 건물내 1,2층 34109-3호 (사용승인일 : 1980.08.28.)로서 외벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 천정 등 : 몰탈위 페인트 마감
철근 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 지하실부 창고 주택 근린시설 건물내 1,2층 34109-3호 (사용승인일 : 1980.08.28.)로서 외벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 천정 등 : 몰탈위 페인트 마감
이용상태
1층: 근린시설(상호:시장칼국수)으로 이용중임. 2층: 주택으로 이용중임.
1층: 근린시설(상호:시장칼국수)으로 이용중임. 2층: 주택으로 이용중임.
설비내역
1층 : 급·배수설비 등이 있음. 2층 : 위생 및 급·배수설비 등이 되어있음.
1층 : 급·배수설비 등이 있음. 2층 : 위생 및 급·배수설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황'구포시장'부지임.
인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황'구포시장'부지임.
인접 도로상태
본건 동측으로 시장내 도로와 접함.
본건 동측으로 시장내 도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m 최고높이 135m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m 최고높이 135m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 : 미상임. 기타사항 : 공유자별 위치확인은 불가하므로 전체를 평가한 총 감정평가액에서 각 공유자의 지분별로 배분하여 이를 각 공유자별 감정평가액으로 결정함.
임대관계 : 미상임. 기타사항 : 공유자별 위치확인은 불가하므로 전체를 평가한 총 감정평가액에서 각 공유자의 지분별로 배분하여 이를 각 공유자별 감정평가액으로 결정함.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025. 5. 15. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한 함. 1층 : 근린생활시설(상호: 시장칼국수), 2층: 주택으로 이용중임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경101396)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 121,720,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 121,720,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 12,172,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 49,781,717원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 101호 경매법정 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 구포동 589-44 1,2층34109-3호 |
| 내역 | 철근및 벽돌조 1층 77.49㎡(23.4평) 2층 80.50㎡(24.4평) |
| 사건 접수 | 2025.05.02 · 개시결정 2025.05.15 |
| 배당요구종기 | 2026.06.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 지
하실부 창고 주택 근린시설
1층 118.78㎡
2층 131.54㎡
지하 25.49㎡
전유
철근및 벽돌조
1층 77.49㎡
2층 80.50㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 부산광역시 북구 구포동 589-44 | 대 | 383㎡ | 2640/11600 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.