2024타경116603 — AI 법원경매 문서 정리

경상남도 김해시 어방동 530-7

2024타경116603(임의경매) · 창원지방법원 창원지방법원 경매4계 ·

지금 최저 입찰가

19억 9,919만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

40억 7,999만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.17

D-5 · 별관 103호 입찰(배당) 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “제시외건물 등이 소재합니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 34장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (30장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년12월18일11시10분

임차인 우○규가 본 건 전부를 숙박업장으로 이용중임.
※ 전입세대확인서 발급 확인 결과 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.

✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2019.03.08)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2019-03-08)
우○규	2024.05.03	미상	3억원/3억원	전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.24 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.17 10:00	매각기일	19억 9,919만원
2차	2026.06.17 10:00	매각기일	28억 5,599만원	유찰
신건	2026.05.13 10:00	매각기일	40억 7,999만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 387건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 56.2%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 김해시 진영읍 58-3	1억 994만원	1,199만원	11%	2026.11.11
경상남도 김해시 상동면 1037-27	1억 5,481만원	3,522만원	23%	2026.11.11
경상남도 김해시 상동면 1037-9	1억 5,481만원	3,522만원	23%	2026.11.11
경상남도 김해시 생림면 88-2	86억 991만원	42억원	49%	2026.11.11
경상남도 김해시 생림면 88-2	86억 991만원	42억원	49%	2026.11.11

지금 진행 중인 인근 물건 (66건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상남도 김해시 진영읍 460-2 105호	9,100만원	783만원	9회	2026.11.12
경상남도 김해시 주촌면 74	4억 3,881만원	4억 3,881만원	1회	2026.11.12
경상남도 김해시 주촌면 75	4억 3,881만원	4억 3,881만원	1회	2026.11.12
경상남도 김해시 주촌면 76	4억 3,881만원	4억 3,881만원	1회	2026.11.12
경상남도 김해시 주촌면 78	4억 3,881만원	4억 3,881만원	1회	2026.11.12

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
경상남도 김해시 어방동 소재 인제대학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황
대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

토지의 형상·이용상태
세장형 완경사의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태
동측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

건물의 구조
기호(2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물로서, 외벽 : 화강석, 복합판넬, 아연도금, 각파이프, 스톤코트 마감 등 내부 : 내부 인테리어 마감 / 바닥 : 대리석 및 강화마루, 타일깔기 마감 등 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태
숙박시설로 이용중이며, 1층 : 안내실 등, 2층~8층 : 객실, 9층 : 휴게실 창고, 린네실 등으로 이용중입니다.

설비내역
기본적인 위생설비 및 난방설비, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, CCTV 등이 되어 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
제시외건물 등이 소재합니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2019.03.08. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 제시외 건물 포함. 숙박시설로 이용 중. 2025.02.25.자로 숙박 시설 내부 비품에 대한 소유권을 우○규(임차인)에게 양도한다는 공정증서가 우○규로부터 제출되어 있음.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경116603)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,079,991,400원
최저매각가격	1,999,196,000원
입찰 보증금 (10%)	199,919,600원 최저가의 10%
청구금액	3,057,229,164원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.17 별관 103호 입찰(배당) 법정
도로명주소	경상남도 김해시 어방동 530-7
내역
사건 접수	2024.12.11 · 개시결정 2024.12.12
배당요구종기	2025.03.17 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.11.10	동상동 대 제2종일반주거지역	118㎡	9,000만원
2026.11.09	주촌면 선지리 대 제1종일반주거지역	252.3㎡	2억 4,000만원
2026.11.05	진영읍 내룡리 구거 자연녹지지역	10㎡	484만원
2026.11.05	한림면 안하리 답 계획관리지역	1825㎡	3억 8,600만원
2026.11.05	진례면 송현리 임야 계획관리지역	9㎡	230만원
2026.11.04	내덕동 답 제2종일반주거지역	492㎡	6억 7,050만원
2026.11.04	내덕동 답 제2종일반주거지역	4㎡	450만원
2026.11.03	진례면 청천리 답 제2종일반주거지역	138.5㎡	3,000만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 숙박시설 1층 52.3㎡ 2층 252.66㎡ 3층 252.66㎡ 4층 252.66㎡ 5층 252.66㎡ 6층 252.66㎡ 7층 252.66㎡ 8층 252.66㎡ 9층 169.84㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경116603)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.