2025타경10061 — AI 법원경매 문서 정리

경상남도 김해시 외동 1254-3 고려코아빌딩 6층601호

2025타경10061(강제경매) · 창원지방법원 창원지방법원 경매4계 · 철근콘크리트조 686.685㎡(207.7평)

지금 최저 입찰가

6억 4,190만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

13억 1,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.17

D-5 · 별관 103호 입찰(배당) 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 1%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 13,805,553원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (11장)

현장 사진 (1장)

호별 배치도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년04월23일09시53분 2026년04월28일12시10분

전입세대확인서 결과 해당주소에 세대주가 존재하지 않음.

전입세대확인서 결과 해당주소에 세대주가 존재하지 않음.

✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2013.12.30)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2013-12-30)
이○철	2021.01.26.	2021.01.26.	3000만원	기호1(601호),2(701호)전부	후순위 (대항력 없음 추정)
이○철	2021.01.26.	2021.01.26.	3000만원	기호1(601호),2(701호)전부	후순위 (대항력 없음 추정)

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.24 14:00	매각결정기일
5차	2026.11.17 10:00	매각기일	6억 4,190만원
4차	2026.10.14 10:00	매각기일	9억 1,700만원	유찰
3차	2026.09.02 10:00	매각기일	13억 1,000만원	유찰
2차	2025.12.23 10:00	매각기일	9억 1,700만원	유찰
신건	2025.11.18 10:00	매각기일	13억 1,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 387건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 56.2%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 김해시 진영읍 58-3	1억 994만원	1,199만원	11%	2026.11.11
경상남도 김해시 상동면 1037-27	1억 5,481만원	3,522만원	23%	2026.11.11
경상남도 김해시 상동면 1037-9	1억 5,481만원	3,522만원	23%	2026.11.11
경상남도 김해시 생림면 88-2	86억 991만원	42억원	49%	2026.11.11
경상남도 김해시 생림면 88-2	86억 991만원	42억원	49%	2026.11.11

지금 진행 중인 인근 물건 (66건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상남도 김해시 진영읍 460-2 105호	9,100만원	783만원	9회	2026.11.12
경상남도 김해시 주촌면 74	4억 3,881만원	4억 3,881만원	1회	2026.11.12
경상남도 김해시 주촌면 75	4억 3,881만원	4억 3,881만원	1회	2026.11.12
경상남도 김해시 주촌면 76	4억 3,881만원	4억 3,881만원	1회	2026.11.12
경상남도 김해시 주촌면 78	4억 3,881만원	4억 3,881만원	1회	2026.11.12

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경남 김해시 외동에 소재하는 고려코아빌딩 제6층 제601호, 제7층 제701호와 그 부지로서 주위는 근린생활시설 및 숙박시설 등로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황
본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조
기호 (1),(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 중 6층 601호, 7층 701호로서, 외 벽 : 화강석 붙임 등 마감 내 벽 : 벽지 및타일 등 마감 창 호 : 샷시 입니다.

이용상태
공부상 기호(1): 여관, 기호(2): 제2종근생(사무소)로서 기준시점 현재 기호(1)은 숙박시설, 기호(2)는 현황 공실로 조사됩니다. ※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역
위생시설 및 E/V설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상·이용상태
본건의 대지권으로 이용중인 토지는 가장형의 토지입니다.

인접 도로상태
대로 등과 접하고 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
본건의 대지권으로 이용중인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(중심상업용지), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 보행자전용도로(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

기타 기재
없습니다.

임대관계
임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 601호는 위반건축물로 등재되어 있습니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2013.12.30. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 목록1은 숙박시설로 이용중이고, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 목록2는 창고로 이용중이고, 집합건축물대장상 '단독주택'에서 2006.09.22일 '제2종근생(사무소)'으로 용도 변경되었으나, 현황 내부 구조, 마감재는 기존 용도인 '단독주택'임. 2025.10.13.자 이○철로부터 인테리어 공사비용 200,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명함. 2025.12.10. 신청채권자 김○농업협동조합이 이○철의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함.2026.3.6.자 이○철로 부터 유치권배재 신청 반박서 및 보강서가 제출됨.기호1(601호) 건물 내 엘리베이터 출입구 옆 벽에 '유치권'주장하는 코팅된 A4용지가 게시되어 있으며 본건 임차인(이○철)이 유치권 주장함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경10061)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,310,000,000원
최저매각가격	641,900,000원
입찰 보증금 (10%)	64,190,000원 최저가의 10%
청구금액	13,805,553원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.11.17 별관 103호 입찰(배당) 법정
도로명주소	경상남도 김해시 내외중앙로 29, 6층601호 (외동,고려코아빌딩)
내역	철근콘크리트조 686.685㎡(207.7평)
사건 접수	2025.01.03 · 개시결정 2025.01.08
배당요구종기	2026.06.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 주차장, 근린생활시설,위락시설,숙박시설 및 단독주택 1층 728.64㎡ 2층 728.64㎡ 3층 728.64㎡ 4층 728.64㎡ 5층 728.64㎡ 6층 728.64㎡ 7층 119.09㎡ 지하층 703.84㎡

전유
철근콘크리트조 686.685㎡

전유
철근콘크리트조 70.560㎡

전유
철근콘크리트조 686.685㎡

전유
철근콘크리트조 70.560㎡

소재지	지목	면적	지분
경상남도김해시외동1254-3	대	926.7㎡	151.258/926.7
경상남도김해시외동1254-3	대	926.7㎡	24.33/926.7
경상남도김해시외동1254-3	대	926.7㎡	151.258/926.7
경상남도김해시외동1254-3	대	926.7㎡	24.33/926.7

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경10061)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.