2025타경11509 — AI 법원경매 문서 정리

경상남도 창원시 의창구 소답동 129-10 금강매화아파트 상가동 1층 201호

2025타경11509(임의경매) · 창원지방법원 창원지방법원 경매3계 · 철근콘크리트조 85.20㎡(25.8평)(근린생활시설)

지금 최저 입찰가

1,512만원

감정가의 17% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

9,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.12.10

D-28 · 별관 103호 입찰(배당) 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

5회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

대항력 임차인 관련 문구 있음

비고란에 대항력·보증금 관련 내용이 있습니다. 배당으로 정리되지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어 확인이 필요합니다.

↓

감정가의 17%까지 하락 (유찰 5회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (6장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년05월28일10시37분

1.점유관계 조사를 위해 현장방문시 건물 출입문이 잠겨있어 경매사건에 대한 안내문을 출입문에 게시하는 등의 절차를 취하였고, 이후 소유자와 201호 임차인 정○주와 전○문답에 의하여 조사한 바, 본건 2층 301호 상가는 소유자의 배우자가 학원을 운영하다가 현재는 영업을 하지 않는다고 하며, 정○주 본인은 1층 201호를 임차하여 학원을 운영하고 있다고 함. 2. 상가건물임대차현황서상 201호 301호 임차인 정○주 기재되어 있으나 본인은 201호만 임차하여 점유사용하고 있다고 함. 201호 301호 전입세대확인서상에는 전입세대 없음으로 기재되어 있음.

1.점유관계 조사를 위해 현장방문시 건물 출입문이 잠겨있어 경매사건에 대한 안내문을 출입문에 게시하는 등의 절차를 취하였고, 이후 201호 임차인 정○주와 전○문답에 의하여 조사한 바, 본인은 1층 201호 임차하여 학원을 운영하고 있다고 함. 2. 상가건물임대차현황서상 201호 301호 임차인 정○주 기재되어 있으나 본인은 201호만 임차하여 점유사용하고 있다고 함. 201호 301호 전입세대확인서상에는 전입세대 없음으로 기재되어 있음.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-09-14)
정○주	2020.04.03	2025.06.02	30,000,000	상가201호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.17 14:00	매각결정기일
6차	2026.12.10 10:00	매각기일	1,512만원
5차	2026.10.29 10:00	매각기일	2,160만원	유찰
4차	2026.09.10 10:00	매각기일	3,087만원	유찰
3차	2026.08.13 10:00	매각기일	4,410만원	유찰
2차	2026.07.09 10:00	매각기일	6,300만원	유찰
신건	2026.05.28 10:00	매각기일	9,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 12건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 41.3%, 평균 유찰 4.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 5층 505호	1억 200만원	6,399만원	63%	2026.11.04
경상남도 창원시 의창구 북면 147-2 무동빌딩 1층107호	13억 9,000만원	2억 6,990만원	19%	2026.11.03
경상남도 창원시 의창구 북면 1533-2 1층126호	12억 1,700만원	9,366만원	8%	2026.10.06
경상남도 창원시 의창구 소답동 156-2 펌스빌 4층405호	5,800만원	2,666만원	46%	2026.09.30
경상남도 창원시 의창구 팔용동 190 팔용에이스빌딩 지하1층127호	1,700만원	855만원	50%	2026.09.30

지금 진행 중인 인근 물건 (3건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상남도 창원시 의창구 사림동 161-1 현대썬앤빌더스퀘어 에이치동 2층206호	2억 9,300만원	1억 4,357만원	3회	2026.11.17
경상남도 창원시 의창구 북면 405-2	21억 9,514만원	8억 6,049만원	4회	2026.11.19
경상남도 창원시 의창구 북면 405-2	21억 9,514만원	8억 6,049만원	4회	2026.11.19

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상남도 창원시 의창구 소답동 소재 '소답초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 상가 및 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황
본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조
철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 2층 건내 2층 301호, 1층 201호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅. 내 벽 : 모르타르위 페인팅 및 타일붙임. 창 호 : 새시창호임.

이용상태
기호(1):근린생활시설(현황 ""공실"") 기호(2):근린생활시설(현황 ""소답푸르넷학원"")로 이용중임.

설비내역
본건 기호(1), (2)가 속한 건물에 위생설비, 급.배수설비, 소방설비 및 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상·이용상태
본건 대지권의 목적인 토지는 6필1단의 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 소로2류, 남측으로 소로1류와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호1:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원향교 대성전)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(살레시오성미유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호2:제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원향교 대성전) <경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(살레시오성미유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호3:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (의창지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원향교 대성전)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역 (2023-12-27)(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (소답초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호4:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27) (살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호5:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27) (살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호6:제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27) (살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>임.

기타 기재
없음.

임대관계
1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022. 9. 14. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	현황조사서에 의하면 도로명주소 의안로 56번길 '31'이나, 현황 건축물입구 표지에는 '27'로 되어 있음. '소답푸르넷학원'으로 이용 중. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11509)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	90,000,000원
최저매각가격	15,126,000원
입찰 보증금 (10%)	1,512,600원 최저가의 10%
청구금액	97,706,268원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	5회
매각기일	2026.12.10 별관 103호 입찰(배당) 법정
도로명주소	경상남도 창원시 의창구 소답동 129-10 금강매화아파트 상가동 1층 201호
내역	철근콘크리트조 85.20㎡(25.8평)(근린생활시설)
사건 접수	2025.05.20 · 개시결정 2025.05.21
배당요구종기	2025.08.25 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 2층 근린생활시설 및 주차장,기계실 1층 120.00㎡ 근린생활시설 2층 120.00㎡ 근린생활시설 지하1층 116.40㎡(근린생활 및 주차장) 지하2층 76.20㎡(주차장, 기계실)

전유
철근콘크리트조 85.20㎡(근린생활시설)

소재지	지목	면적	지분
경상남도 창원시 의창구 소답동	대	357㎡	76.73/2267.2
경상남도 창원시 의창구 소답동	대	134.3㎡	76.73/2267.2
경상남도 창원시 의창구 소답동	대	1056.3㎡	76.73/2267.2
경상남도 창원시 의창구 소답동	대	152.5㎡	76.73/2267.2
경상남도 창원시 의창구 소답동	대	421.6㎡	76.73/2267.2
경상남도 창원시 의창구 소답동	대	268.5㎡	76.73/2267.2

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경11509)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.