2025타경12133 — AI 법원경매 문서 정리

경상남도 창원시 진해구 두동 산297-28

2025타경12133(임의경매) · 창원지방법원 창원지방법원 경매1계 ·

지금 최저 입찰가

75억 7,892만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

108억 2,702만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.12

D-1 · 별관 제103호 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “17토지 2005. 3. 5. 등기된 지상권, 구분지상권”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 28%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 3,044,469,227원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (8장)

현장 사진 (5장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년10월10일13시40분 2025년10월14일10시20분

※전입세대확인서 발급 확인 결과 해당주소의 세대주가 존재하지 않으며, 상가건물임대차현황서 발급 확인 결과 유○대가 등록되어 있어 임대차관계조사서에 기재함.

*전입세대 확인서 및 상가건물임대차 현황서 발급 확인 결과 해당사항 없음*

*전입세대 확인서 및 상가건물임대차 현황서 발급 확인 결과 해당사항 없음*

*전입세대 확인서 및 상가건물임대차 현황서 발급 확인 결과 해당사항 없음*

*전입세대 확인서 및 상가건물임대차 현황서 발급 확인 결과 해당사항 없음*

*전입세대 확인서 및 상가건물임대차 현황서 발급 확인 결과 해당사항 없음*

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-06-16)
유○대	2023.02.13.	미상	150만원	495.8700㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.19 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.12 10:00	매각기일	75억 7,892만원
2차	2026.10.15 10:00	매각기일	108억 2,702만원	유찰
신건	2026.04.07 10:00	매각기일	47억 6,405만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 2건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 75.1%, 평균 유찰 3.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 창원시 진해구 장천동 32-1	6억 6,617만원	5억원	75%	2026.09.08
경상남도 창원시 진해구 장천동 32-3	6억 6,617만원	5억원	75%	2026.09.08

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상남도 창원시 진해구 두동 소재 &quot;웅동중학교&quot; 남서측 인근에 위치하며, 주위는 해안 도로 주변 전원주택, 근린생활시설, 소규모공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건은 보통 입니다.

교통상황
본건까지 차량 진출입 가능하며, 교통환경은 보통입니다.

토지의 형상·이용상태
일련번호(1,2) : 서하향의 완경사지에 조성된 사다리형의 토지로서 건축허가를 득한 후 택지 조성공사 진행 중인 상태입니다. 일련번호(3,4,6) : 도로로 이용 중입니다. 일련번호(5) : 법면(경사지) 상태입니다.

인접 도로상태
본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 연계되어 있는 노폭 약 6m 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(3,4,6) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도 로(도로일부포함) 일련번호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

기타 기재
해당사항 없습니다.

기타 기재
일련번호(1,2) 토지의 공부상 지목은'임야'이나, 현황 건축허가(단독주택)를 득한 후 택지 조성공사 진행 중인 토지입니다. 일련번호(4) 토지의 공부상 지목은 &apos;대&apos;이나, 현황 &apos;도로&apos;입니다.

임대관계
해당사항 없습니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	1, 2, 3(주옥자 지분), 4(주옥자 지분), 5, 6번: 2022. 6. 16. 근저당권 3(김인효 지분), 4(김인효 지분), 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19: 2024. 3. 27. 근저당권
인수되는 권리	17토지 2005. 3. 5. 등기된 지상권, 구분지상권
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 제시외 건물 포함. 7토지 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 1, 2토지는 건축허가를 득한 후 택지조성공사가 진행된 상태로서 건축허가의 유효성 및 이전가능성은 미확인. 1, 2, 5, 11, 16, 17토지는 지적경계 불분명하여 측량을 요함. 4토지는 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'임. 5, 8토지는 공부상 지목은 '도로'이나 현황은 '법면'임. 1토지 지상에 소재한 이동이 용이한 컨테이너, 창고는 매각대상에서 제외. 10, 13토지는 일단의 건부지로 이용중. 17토지는 선하지 및 철탑부지임(송전탑 소재). 지상권 및 구분지상권이 존재함. 일부 지상 분묘 소재 가능성 있음.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12133)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	10,827,028,000원
최저매각가격	7,578,920,000원
입찰 보증금 (10%)	757,892,000원 최저가의 10%
청구금액	3,044,469,227원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.12 별관 제103호 입찰법정
도로명주소	경상남도 창원시 진해구 두동 산297-28
내역
사건 접수	2025.09.17 · 개시결정 2025.09.19
배당요구종기	2025.12.22 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나