2021타경36747 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

경상남도 진주시 상대동 570-3 가동

2021타경36747(임의경매) · 창원지방법원 진주지원 경매5계 · 철근콘크리트구조 경사스라브구조지붕 2층 제1종근린생활시설 지1층 27.8㎡(8.4평) 1층 76.68㎡(23.2평) 2층 56.7㎡(17.2평)

지금 최저 입찰가

31억 7,361만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

31억 7,361만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.09

제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

5회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “첨부한‘지적도 및 건물개황도’및‘사진용지’에 도시한바와 같이 부합물 내지 종물 성격의 제시외 건물 기호(ㄱ-ㄷ)이 소재하나, 용도 및 구조 등에”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 39장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (9장)

현장 사진 (27장)

위치도 (지도) (2장)

기타 자료 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2021년10월29일16시49분

본건 전입 신고 되지 않은 이○경이 점유중이며 유치권 행사 주장함.
본건 전입신고된 하승연은 이○경의 배우자임.
이○경 면담함.

비고: 본건 지상에 유치권 신고 현수막 있음.

1. 본건 전입신고되지 않은 정○헌이 점유중이며 유치권 행사 주장함.
2. 정○헌 면담함.

비고: 본건 지상에 유치권 신고 현수막 있음.

본건 지상 도로명주소는 선학산길29번길 7-4로 되어있으나 실제 도로명 주소는 선학산길27번길 10-5이며, 표시된 주소가 달라서 상가건물임대차 현황서 발급이 되지 않음.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2020-07-24)
이○경	-	미상	미상	가동	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
정○헌	-	미상	미상	라동	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.16 14:00	매각결정기일
6차	2026.11.09 10:00	매각기일	31억 7,361만원
5차	2023.02.23 10:00	매각기일	20억 3,111만원	유찰
4차	2023.01.19 10:00	매각기일	25억 3,888만원	유찰
3차	2022.12.08 10:00	매각기일	31억 7,361만원	유찰
2차	2022.09.29 10:00	매각기일	22억 4,469만원	유찰
신건	2022.08.18 10:00	매각기일	28억 586만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 30건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 23.1%, 평균 유찰 6.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 진주시 사봉면 산366-2	7,638만원	1,511만원	20%	2026.11.02
경상남도 진주시 사봉면 산367	7,638만원	1,511만원	20%	2026.11.02
경상남도 진주시 사봉면 산54	1,332만원	200만원	15%	2026.10.26
경상남도 진주시 대평면 산169	3억 1,050만원	1억 624만원	34%	2026.10.12
경상남도 진주시 대평면 산223	3억 1,050만원	1억 624만원	34%	2026.10.12

지금 진행 중인 인근 물건 (4건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상남도 진주시 집현면 산109	1,894만원	318만원	6회	2026.11.09
경상남도 진주시 일반성면 산70-4	3억 4,261만원	3억 4,261만원	1회	2026.11.09
경상남도 진주시 명석면 산41-5	1억 6,576만원	1억 1,603만원	2회	2026.11.09
경상남도 진주시 미천면 산4-6	1,301만원	1,301만원	1회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2021.10.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건 토지는 경상남도 진주시 상대동 소재 「남강초등학교」 북측 인근하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황
본건 토지까지 차량의 접근은 가능하며, 인근 취락 및 교통시설과의 접근성 등으로 비추어 볼 때 제반 교통상황은 보통시 됨.

토지의 형상·이용상태
기호(2, 6) : 본건 토지는 평지 내 부정형의 토지로서, 현황 폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로의 일부임. 기호(5) : 본건 토지는 남측으로 소재하는 도로대비 다소 고지에 위치하는 일부 완경사지, 일부 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 단독주택 건부지, 주거나지 등이며 토지 일부에 소유자 미상의 수목이 식재되어 있음. 기호(8) : 본건 토지는 남측으로 소재하는 도로대비 다소 고지에 위치하는 자체지반 평탄한 정방형의 토지로서, 현황 단독주택 건부지로 이용 중임. 기호(9) : 본건 토지는 경사지 내 세장형의 토지로서, 현황 폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로임. 기호(10) : 본건 토지는 남측으로 소재하는 도로대비 다소 고지에 위치하는 자체지반 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 주거나지 상태 등임. 기호(11) : 본건 토지는 남측으로 소재하는 도로대비 다소 고지에 위치하는 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 주거나지 상태 등이며 토지 일부에 소유자 미상의 수목이 식재되어 있음.

인접 도로상태
기호(2, 6) : 본건 토지는 폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로의 일부임. 기호(5) : 본건 토지 남측 및 중앙으로 폭 약 4M 내외의 포장도로가 각각 소재함. 기호(8-10) : 본건 토지 남측으로 폭 4M 내외의 아스팔트 포장도로가 소재함. 기호(11) : 본건 토지 남측 및 동측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로가 각각 소재함.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(2) : 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(상대1지구단위계획구역) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(참빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법> 기호(5) : 보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(2020-06-25)(상대1지구단위계획구역) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법> 기호(6) : 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(상대1지구단위계획구역) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(참빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법> 기호(8) : 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(2020-06-25)(상대1지구단위계획구역) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-16)(참빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법> 기호(9) : 보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(2020-06-25)(상대1지구단위계획구역) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법> 기호(10) : 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(2020-06-25)(상대1지구단위계획구역) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-16)(참빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법> 기호(11) : 보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(2020-06-25)(상대1지구단위계획구역) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>

기타 기재
- 첨부한'사진용지'에 도시한바와 같이 본건 기호(5) 토지상에 기호(a), 기호(11) 토지상에 기호(b) 제시외 수목이 각각 소재함. - 첨부한'지적도 및 건물개황도'및'사진용지'에 도시한바와 같이 본건 기호(5) 토지상에 제시외 구조물 기호(ㄱ', ㄴ')이 소재함.

기타 기재
-.

임대관계
임대관계는 미상임.

건물의 구조
기호(1) : 철근콘크리트구조 경사스라브지구조 지붕 지하 1층, 지상 2층 건물로서, (사용승인일 : 2020.07.03) 외 벽 : 외장석재 및 스톤코트 등. 내 벽 : 인테리어마감 및 타일붙임 및 벽지붙임 등. 바 닥 : 타일붙임 및 등. 창 호 : 마루깔기 및 타일붙임 등. 기호(3) : 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2020.07.03) 바 닥 : 콘크리트 바닥 등. 기호(4) : 철근콘크리트구조 경사스라브지구조 지붕 지하 1층, 지상 2층 건물로서, (사용승인일 : 2020.07.03) 외 벽 : 외장석재 및 스톤코트 등. 내 벽 : 인테리어마감 및 타일붙임 및 벽지붙임 등. 바 닥 : 타일붙임 및 등. 창 호 : 마루깔기 및 타일붙임 등. 기호(7) : 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2020.07.03) 바 닥 : 콘크리트 바닥 등.

이용상태
기호(1, 4) : 지하: 주차장, 1, 2층 : 주택 등으로 이용 중임. 기호(3, 7) : 창고 등으로 이용 중임.

설비내역
기호(1, 4) : 제반 위생 및 배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

제시외 건물 확인 필수
첨부한'지적도 및 건물개황도'및'사진용지'에 도시한바와 같이 부합물 내지 종물 성격의 제시외 건물 기호(ㄱ-ㄷ)이 소재하나, 용도 및 구조 등에 비추어 해당 건물의 사용?수익에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

기타 기재
- 본건 기호(1) 건물의 귀 의뢰목록 및 일반건축물대장상 소재지는'진주시 상대동 570-3번지'지상이나, 현황'진주시 상대동 570-9번지'지상에 소재함. - 본건 기호(1) 건물의 귀 의뢰목록 및 일반건축물대장상 1층, 2층의 용도는 제1종근린생할시설이나, 현황 주택 등으로 이용 중임.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2020.07.24.[근저당권]
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	-일괄매각 -목록[1] 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함. 본건 건물의 공부상 소재지는 '진주시 상대동 570-3' 지상이나 현황 '진주시 상대동 570-9' 지상에 소재하고, 공부상 1, 2층의 용도는 '제1종근린생활시설'이나 현황 '주택 등'으로 이용중임. -목록[4] 제시외 건물[감정서상 ㄴ, ㄷ] 매각 포함 -목록[5] 제시외 수목[감정서상 a] 및 제시외 구조물[감정서상 ㄱ', ㄴ'] 각 매각포함. -목록[5] 부동산현황조사보고서상 '본건 지상 도로명주소는 선학산길29번길 7-4로 되어 있으나 실제 도로명 주소는 선학산길27번길 10-5이며, 표시된 주소가 달라서 상가건물임대차 현황서 발급이 되지 않음'으로 보고되었음. 이와 관련하여 진주세무서의 2022. 4. 8.자 제출명령에 대한 회신서에 의하면 '진주시 선학산길27번길 10-5에 대한 상가건물임대차현황은 제출할 내역이 없음'으로 회신되었음. -목록[5,8,10,11] 토지상의 휀스시설 및 석축 등은 토지가격에 포함평가 -목록[11] 제시외 수목[감정서상 b] 매각 포함 -목록[1] 이○경으로부터 공사대금 199,171,310원, 목록[4] 정○헌으로부터 공사대금 318,600,000원에 대하여 각 유치권신고서 제출되었으나, 본건의 채권자가 위 유치권자들을 상대로 유치권부존재확인 소송을 제기하여 위 유치권이 부존재한다는 확정판결[창원지법 진주지원 2023가합10668, (항소심)부산고등법원 창원재판부 2025나10454]을 2026.5.8.자로 제출함. -최저매각가격은 유치권부존재확인 판결이 제출됨에 따라 최초 감정평가액으로 다시 정함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2021타경36747)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

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물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	3,173,610,840원
최저매각가격	3,173,610,840원
입찰 보증금 (10%)	317,361,084원 최저가의 10%
청구금액	2,116,008,328원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	5회
매각기일	2026.11.09 제101호 법정
도로명주소	경상남도 진주시 선학산길29번길 7-4 (상대동,가동)
내역	철근콘크리트구조 경사스라브구조지붕 2층 제1종근린생활시설 지1층 27.8㎡(8.4평) 1층 76.68㎡(23.2평) 2층 56.7㎡(17.2평)
사건 접수	2021.10.18 · 개시결정 2021.10.18
배당요구종기	2022.02.21 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 경사스라브구조지붕 2층 제1종근린생활시설 지1층 27.8㎡ 1층 76.68㎡ 2층 56.7㎡