경상남도 사천시 서포면 외구리 산110
2025타경810(임의경매) · 창원지방법원 진주지원 경매6계 ·
#분묘기지권
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
2억 1,141만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 3,145만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.10
D-0 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 31장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (17장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (1장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월22일15시39분
본건 전입신고된 이○수는 임대차조사를 위해 방문한 바, 폐문부재여서 임대차조사를 위한 안내를 하였으나 조사에 응하지 않아 임차인으로 기재함.
비고: 1. 본건 경상남도 사천시 서포면 미역골길 120-17 도로명 주소 부여되어있음.
2. 본건 지상에 제시외 경량철골조 판넬지붕 단층 주택 소재함.
3. 본건 지상에 다수의 나무 식재되어있음.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2018.10.25)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2018-10-25) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○수 | 2023.01.09. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.10 10:00 | 매각기일 | 2억 1,141만원 | |
| 2차 | 2026.07.06 10:00 | 매각기일 | 3억 201만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.18 10:00 | 매각기일 | 4억 3,145만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 34건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 40.0%, 평균 유찰 5.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 사천시 곤양면 산7-2 | 5,537만원 | 599만원 | 11% | 2026.07.06 |
| 경상남도 사천시 곤양면 산7-3 | 5,537만원 | 599만원 | 11% | 2026.07.06 |
| 경상남도 사천시 곤양면 산7 | 5,537만원 | 599만원 | 11% | 2026.07.06 |
| 경상남도 사천시 서포면 산85 | 2,376만원 | 307만원 | 13% | 2026.07.06 |
| 경상남도 사천시 곤양면 산62-2 | 1억 4,841만원 | 5,301만원 | 36% | 2026.06.22 |
지금 진행 중인 인근 물건 (18건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 사천시 서포면 산51 | 3억 3,556만원 | 9,621만원 | 6회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 사천시 서포면 산56 | 3억 3,556만원 | 9,621만원 | 6회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 사천시 서포면 산57-1 | 3억 3,556만원 | 9,621만원 | 6회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 사천시 곤양면 산50 | 9,609만원 | 7,687만원 | 2회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 사천시 용현면 산60-3 | 2억 6,789만원 | 3,293만원 | 8회 | 2026.08.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경상남도 사천시 서포면 외구리 소재 남구경로당 서측에 위치하며 주위는 사천cc 골프장, 농어가주택, 농경지, 임야 등이 혼재함.
본건은 경상남도 사천시 서포면 외구리 소재 남구경로당 서측에 위치하며 주위는 사천cc 골프장, 농어가주택, 농경지, 임야 등이 혼재함.
교통상황
본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.
본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.
토지의 형상·이용상태
공히 자연림 등으로 이용 중임.
공히 자연림 등으로 이용 중임.
인접 도로상태
기호 1 : 북측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로가 소재하며, 본건 내부에 내부도로가 개설되어 있음. 기호 2, 3 : 지적도상 맹지이나 기호 1을 경유하여 접근가능함.
기호 1 : 북측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로가 소재하며, 본건 내부에 내부도로가 개설되어 있음. 기호 2, 3 : 지적도상 맹지이나 기호 1을 경유하여 접근가능함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호 1 : 농림지역(2012-12-13), 생산관리지역 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2020-01-16)(남구천 소하천구역)<소하천정비법> 기호 2 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2020-01-16)(남구천 소하천구역)<소하천정비법> 기호 3 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2020-01-16)(남구천 소하천구역)<소하천정비법> 임.
기호 1 : 농림지역(2012-12-13), 생산관리지역 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2020-01-16)(남구천 소하천구역)<소하천정비법> 기호 2 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2020-01-16)(남구천 소하천구역)<소하천정비법> 기호 3 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2020-01-16)(남구천 소하천구역)<소하천정비법> 임.
기타 기재
-기호 1 지상에 분묘 3기 및 제시외 건물이 소재함.
-기호 1 지상에 분묘 3기 및 제시외 건물이 소재함.
기타 기재
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임대관계
1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조
1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2018.10.25. [근저당권] |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 매각 포함. -목록1 지상에 분묘 3기 소재, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으며, 최저매각가격은 분묘 소재 감안한 금액임.(분묘기지권 성립여지 있음). -목록1 지상에 이설가능한 컨테이너는 매각 제외. -목록2,3은 지적도상 맹지이나 목록1을 경유하여 접근 가능함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경810)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 431,450,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 211,411,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 21,141,100원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 401,892,279원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.10 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 서포면 외구리 산110 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.07.04 · 개시결정 2025.07.07 |
| 배당요구종기 | 2025.09.24 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.