경상남도 사천시 와룡동 산38
2025타경30198(임의경매) · 창원지방법원 진주지원 경매5계 ·
지금 최저 입찰가
5억 2,194만원
감정가의 36% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
14억 5,631만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.24
D-14 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 36%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (7장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (1장)
지적·평가 도면 (1장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년01월23일15시33분
비고: 본건 현황 석축작업 되어있음.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.31 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.08.24 10:00 | 매각기일 | 5억 2,194만원 | |
| 4차 | 2026.04.13 10:00 | 매각기일 | 7억 4,563만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.03.09 10:00 | 매각기일 | 9억 3,204만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.01.12 10:00 | 매각기일 | 11억 6,505만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.11.24 10:00 | 매각기일 | 14억 5,631만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 34건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 40.0%, 평균 유찰 5.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 사천시 곤양면 산7-2 | 5,537만원 | 599만원 | 11% | 2026.07.06 |
| 경상남도 사천시 곤양면 산7-3 | 5,537만원 | 599만원 | 11% | 2026.07.06 |
| 경상남도 사천시 곤양면 산7 | 5,537만원 | 599만원 | 11% | 2026.07.06 |
| 경상남도 사천시 서포면 산85 | 2,376만원 | 307만원 | 13% | 2026.07.06 |
| 경상남도 사천시 곤양면 산62-2 | 1억 4,841만원 | 5,301만원 | 36% | 2026.06.22 |
지금 진행 중인 인근 물건 (20건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 사천시 서포면 산51 | 3억 3,556만원 | 9,621만원 | 6회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 사천시 서포면 산56 | 3억 3,556만원 | 9,621만원 | 6회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 사천시 서포면 산57-1 | 3억 3,556만원 | 9,621만원 | 6회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 사천시 곤양면 산50 | 9,609만원 | 7,687만원 | 2회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 사천시 용현면 산60-3 | 2억 6,789만원 | 3,293만원 | 8회 | 2026.08.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
경상남도 사천시 와룡동에 위치하며 주위는 주택지대 및 상업지대, 임야 등으로 혼재되어 있음.
경상남도 사천시 와룡동에 위치하며 주위는 주택지대 및 상업지대, 임야 등으로 혼재되어 있음.
교통상황
본건 까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.
본건 까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.
토지의 형상·이용상태
부정형 완경사지의 토지로, 나지 및 임야 등의 상태임.
부정형 완경사지의 토지로, 나지 및 임야 등의 상태임.
인접 도로상태
본건 토지의 서측으로 폭 약4미터 내외의 도로가 소재하며, 본건 토지 일부가 도로로 이용중임.
본건 토지의 서측으로 폭 약4미터 내외의 도로가 소재하며, 본건 토지 일부가 도로로 이용중임.
공법상 제한 (용도지역 등)
자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>
자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>
기타 기재
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기타 기재
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임대관계
1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.
1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2019.08.23.[근저당권] |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -사천시에 건축신고하여 조성된 토지로, 건축신고여부 등 제반사항은 관할관청 확인요함. -일부 도로로 이용중임, 부동산현황조사보고서에 의하면 현황 석축작업 되어 있음. -명확한 위치·경계확정은 측량요함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경30198)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,456,314,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 521,943,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 52,194,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 970,516,175원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.08.24 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 와룡동 산38 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.01.09 · 개시결정 2025.01.10 |
| 배당요구종기 | 2025.03.31 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.05 | 곤양면 환덕리 전 보전관리지역 | 321㎡ | 1,245만원 | |
| 2026.08.05 | 곤양면 환덕리 전 보전관리지역 | 1355㎡ | 5,255만원 | |
| 2026.08.05 | 곤명면 금성리 전 농림지역 | 5001㎡ | 2억 5,000만원 | |
| 2026.08.04 | 곤양면 환덕리 답 생산관리지역 | 1131㎡ | 3,078만원 | |
| 2026.08.04 | 신벽동 임야 자연녹지지역 | 165㎡ | 50만원 | |
| 2026.07.31 | 서포면 외구리 답 계획관리지역 | 1563.9㎡ | 2,206만원 | |
| 2026.07.31 | 서포면 외구리 답 계획관리지역 | 1271.4㎡ | 1,794만원 | |
| 2026.07.31 | 서포면 다평리 대 계획관리지역 | 95㎡ | 500만원 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.