2025타경31145 — AI 법원경매 문서 정리

경상남도 사천시 곤명면 초량리 산1

2025타경31145(임의경매) · 창원지방법원 진주지원 경매2계 ·

지금 최저 입찰가

31억 7,471만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

45억 3,530만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.16

D-6 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “목록[4]을구 순위번호 1번 지상권(2000.1.12.접수번호 684호), 목록[5]을구 순위번호 1번 지상권(1998.6.19.접수번호 16960호), 목록[8”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 `시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 등 약22.5 ㎡‘ 외 (기호ㄱ, ”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 117장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (41장)

현장 사진 (56장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (3장)

지적·평가 도면 (6장)

기타 자료 (9장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.23 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.16 10:00	매각기일	31억 7,471만원
신건	2026.07.20 10:00	매각기일	45억 3,530만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 77건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 43.5%, 평균 유찰 3.5회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 사천시 정동면 142	946만원	166만원	18%	2026.11.09
경상남도 사천시 정동면 143-1	946만원	166만원	18%	2026.11.09
경상남도 사천시 정동면 495-2	1억 7,726만원	6,310만원	36%	2026.10.26
경상남도 사천시 정동면 495-2	1억 7,726만원	6,310만원	36%	2026.10.26
경상남도 사천시 사천읍 1534-8	5억 2,027만원	3억 11만원	58%	2026.10.19

지금 진행 중인 인근 물건 (22건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상남도 사천시 곤양면 145-6	12억 5,724만원	8억 8,007만원	2회	2026.11.16
경상남도 사천시 곤양면 145-6	12억 5,724만원	8억 8,007만원	2회	2026.11.16
경상남도 사천시 죽림동 937-4	14억 7,299만원	10억 3,109만원	2회	2026.11.16
경상남도 사천시 죽림동 937-8	14억 7,299만원	10억 3,109만원	2회	2026.11.16
경상남도 사천시 죽림동 938-1	14억 7,299만원	10억 3,109만원	2회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경전선 북천역에서 북동측으로 직선거리 약3.5 km, 즉 사천시 곤명면 봉계리에서 남동측으로 약5 km 초량리까지 분포되어 소재하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 군데군데 농업용건물 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황
본건 19필지가 일단으로 형성되어 있는 농장(사천자연농원주식회사부지 등)으로서 영농차량" 영농기계" 소형승용차 등 접근이 가능하나, 대중교통사정은 버스승강장까지의 거리 관내버스 운행빈도 등을 참작하여 보면 보통 이하로 사료됨.

토지의 형상·이용상태
19필지가 상호 접면하고 있는 부정형의 토지로서 기호1-5, 6, 9, 10은 급경사진 부정형의 임야로서 자연림지 상태, 기호8은 완경사진 부정형의 임야로서 목장용지, 건부지 등으로 이용되고 있음. 기호11, 14, 15-18, 19, 20은 완경사진 부정형의 농경지로, 현재 휴경지 상태로 있음. 기호12, 13은 완경사진 부정형의 토지로서 농경지(전), 유지 등으로 이용되고 있음.

인접 도로상태
기호1은 동측으로 콘크리트포장 도로와 접하고 기호2, 3, 4, 5, 11-14, 19, 20는 인접 토지를 통해 진입이 가능하고 가호6, 8-10은 본 토지 자체에 기호10의 남동측 지적경계 부근으로부터 북서측으로 향하여 기호6까지 이르게하는 경사와 곡선으로 이루어 형성된 임도가 개설되어 있고, 기호15, 17은남서측으로 비포장 임도와 접하고, 기호16, 18은 북동측으로 비포장 임도와 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호1은 농림지역, 보전관리지역(2011-08-04)가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,도로구역(국도2호선(신안~부산))<도로법>,접도구역(국도2호선(신안~부산))<도로법 >,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법> 기호2는 보전관리지역(2011-08-04)가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법> 기호3은 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(국도2호선(신안~부산))<도로법>,준보전산지<산지관리법> 기호4는 보전관리지역(2011-08-04)가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법 >,초지<초지법> 기호5는 농림지역,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,임업용산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>,초지<초지법> <추가기재> 제11조에 의거 전럭·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간 시설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다. 기호6은 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,산림보호구역(제1종수원함양보호구역)<산림보호법>,공익용산지<산지관리법> 기호8은 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>,초지<초지법> 기호9는 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호구역<농지법>,산림보호구역(제1종수원함양보호구역)<산림보호법>,공익용산지<산지관리 법>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>,초지<초지법> 기호10은 농림지역, 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(국도2호선(신안~부산))<도로법>,임업용산지<산지관리법>,초지<초지법> 기호11, 12, 13, 14는 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>영농여건불리농지 기호15, 17은 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호16, 18은 보전관리지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,초지<초지법> 기호19, 20은 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호구역<농지법>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>에 속함.

기타 기재
현황사진, 지적 및 건물개황도에서 보는 바와 같이 기호8 지상에 "기호ㄴ, ㄹ 등&apos; 제시외 물건이 소재하고 있어 이것은 별도로 평가하였으며, 구조" 이용상태 및 현상 등을 참작하여 검토하여 보면 경매목적물 토지에 영향이 없을 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였음.

기타 기재
없음.

임대관계
건물감정요항표 참조 요망.

건물의 구조
기호 7-2는 1983.10.30. 신축, 기호7-3, -4는 1985.4.6. 신축, 기호7-5, 1985.10.17.년 신축, 기호7-7은1988.5.30. 신축된 축사, 관리사, 창고 등 용도의 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건으로 노후화된 상태임. 기호7-6은 1988.3.23. 신축된 주택으로 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지, 타일 등, 창호는 새시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태
기호7-2는 용도는 축사 용도의 건물이나 지붕이 파손되고 방치되어 있는 상태이며, 기호7-3, -4 는 축사 용도의 건물로 이용되고 있음. 기호7-5는 관리사 용도의 건물로 현황은 방치된 상태로 있음. 기호7-6은 단독주택 용도의 건물임. 기호7-7은 창고 용도의 건물임.

설비내역
기호7-6 은 위생설비" 급배수설비" 난방설비 등 구비되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 "시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 등 약22.5 ㎡' 외 (기호ㄱ, ㄷ, ㅁ-ㅋ)이 소재하고 있어 구조" 시공상태" 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였음.

기타 기재
기호7과 기호7-1은 소재불명이며 멸실된 것으로 추정되고, 본건 건물[기호7-2부터 기호7-7]은 공부상 "봉계리 산1' 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황은 "봉계리 산1-2' 지상에 소재하는 것으로 조사됨.

임대관계
현지 이해관계인의 지인이 기호7-6 주택에 거주하면서 관리 등을 하고 있는 상태로 탐문되나 임대관계는 확인치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2015.9.17.[근저당권]
인수되는 권리	목록[4]을구 순위번호 1번 지상권(2000.1.12.접수번호 684호), 목록[5]을구 순위번호 1번 지상권(1998.6.19.접수번호 16960호), 목록[8]을구 순위번호 8번 구분지상권(2015. 2. 24. 접수번호 4303호)
지상권 개요	목록[8][10]분묘기지권성립여지 있음.
비고란	- 일괄매각. - 목록[8~9]일부, 목록[19]대부분, 목록[20]일부가 각 철도보호지구에 속하여 이를 감안하여 평가함. - 목록[7] 건물은 공부상 목록6(봉계리 산1) 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황은 목록8(봉계리 산1-2)지상에 소재하며, 건물 중 감정서상 '(7, 7-1)'은 소재불명으로 평가제외함. - 목록[7]감정서상 '기호 7-3' 벽체를 이용하여 달아낸 블록구조 판넬지붕 다용도실 등은 건물에 포함하여 평가함. - 제시외건물(물건)[감정서상 'ㄱ~ㅋ'] 매각포함. - 본건 토지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. - 목록[5]일부는 선하지, 목록[12~13] 중 일부는 유지로 각 이를 감안하여 평가함 - 목록[8]지상에 소재하는 지하수관정(콘트롤판넬 포함)등은 건물의 부대설비로서 급·배수설비 등에 이를 고려하여 평가, 콘크리트구조물, 지하저수조 탱크(콘크리트구조) 등은 토지에 포함하여 평가함. - 목록[8]PVC물탱크, 비닐하우스용 철파이프 등은 이동이나 이설이 가능하여 평가 및 매각 각 제외. - 목록[8]분묘 약3기 소재, 남서측 지적경계선 부근에 소재하여 정확한 소재 위치는 측량감정이 요망되고 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액이며, 육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 수 있음. - 목록[10]분묘2기 소재, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액이며, 육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 수 있음. - 목록[11~20]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경31145)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

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물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,535,308,460원
최저매각가격	3,174,716,000원
입찰 보증금 (10%)	317,471,600원 최저가의 10%
청구금액	2,808,391,833원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.16 제101호 법정
도로명주소	경상남도 사천시 곤명면 초량리 산1
내역
사건 접수	2025.08.11 · 개시결정 2025.08.13
배당요구종기	2025.11.03 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
흙벽돌조 스레이트지붕 단층 주택 112.19㎡[현황: 소재불명] 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 축사 22.4㎡[현황: 소재불명] 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 축사 30㎡ 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 축사 245.12㎡ 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 축사 245.12㎡ 부속건물 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 관리사 75.67㎡ 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 144.90㎡ 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 창고 95㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경31145)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.