2024타경3871 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

경상남도 거제시 장목면 외포리 442-2 주1동

2024타경3871(강제경매) · 창원지방법원 통영지원 경매5계 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 단독주택 지1층 76.38㎡(23.1평) 1층 76.38㎡(23.1평) 2층 76.38㎡(23.1평) 3층 94.88㎡(28.7평) 4층 0㎡(0.0평)

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

16억 1,265만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

32억 9,112만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.09

제210호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

◐

지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 15%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 502,109,589원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 41장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (30장)

현장 사진 (11장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년08월26일14시00분

*본건 지하1층~지상1,2층 까지 풀빌라(객실3개),3층은 카페로 이용중이고,현재 점유관계및 임대차 관계는 알수 없는 상태임.(방문시 카페 여직원을 만나 내용을 잘 아는 공동투자자라고 하는 여직원의 부친 김일철씨와 통화한바 임대차 관계등 따로 연락을 준다고하였으나 연락이 되질 않았음.)
*전입세대 확인서(동거인포함) 열람한바 주○식세대 전입되어 있어 별지 임대차조사서에 임차인으로 표기 하였으나, 방문시 만나지 못해 실제 임대차관계는 알 수 없었음.
*상가건물임대차 현황서 열람한바 주○식씨 임차인으로 등록되어 있어 별지 임차인 란에 임차인으로 표기 하였으나, 방문시 만나지 못해 실제 임대차관계는 알 수 없었음.

*본건 지하1층~지상1,2층 까지 풀빌라(객실3개),3층은 카페로 이용중이고,현재 점유관계및 임대차 관계는 알수 없는 상태임.(방문시 카페 여직원을 만나 내용을 잘 아는 공동투자자라고 하는 여직원의 부친 김일철씨와 통화한바 임대차 관계등 따로 연락을 준다고하였으나 연락이 되질 않았음.)
*전입세대 확인서(동거인포함) 열람한바 김○경씨및 김○화세대 전입되어 있어 별지 임대차조사서에 임차인으로 표기 하였으나, 방문시 만나지 못해 실제 임대차관계는 알 수 없었음.
*상가건물임대차 현황서 열람한바 주식회사 거성종합건설 임차인으로 등록되어 있어 별지 임차인 란에 임차인으로 표기 하였으나, 방문시 만나지 못해 실제 임대차관계는 알 수 없었음.

*본건 현황 대지.

*본건 현황 도로.

*본건 현황 대지.

*본건 현황 임야.

*본건 현황 도로.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	대항력 (말소기준 2024-05-14)
주○식	2022.11.24.(2022.10.19.주민등록전입일)	미상	미상	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○경	2023.10.23.	미상	미상	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○화	2022.07.28.	미상	미상	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○설	2024.06.18.	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.16 14:00	매각결정기일
3차	2026.11.09 10:00	매각기일	16억 1,265만원
2차	2026.09.14 10:00	매각기일	23억 378만원	유찰
신건	2026.08.10 10:00	매각기일	32억 9,112만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 51건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 31.3%, 평균 유찰 5.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
주1동	4억 1,586만원	1억 4,611만원	35%	2026.06.08
주1동	13억 6,955만원	3억 5,128만원	26%	2026.03.16

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 거제시 옥포동 29-1	4억 1,648만원	7,512만원	18%	2026.09.07
경상남도 거제시 옥포동 29-1	4억 1,648만원	7,512만원	18%	2026.09.07
경상남도 거제시 동부면 892-5	2억 5,819만원	6,010만원	23%	2026.09.07
경상남도 거제시 동부면 892-5	2억 5,819만원	6,010만원	23%	2026.09.07
경상남도 거제시 동부면 892-4	2억 5,819만원	6,010만원	23%	2026.09.07

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 "시목마을" 남동측 인근에 위치하며 부근은 해안가 주변으로 펜션, 주택, 및 일부 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황
본건 토지까지 차량의 출입이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

토지의 형상·이용상태
기호3,5): 사다리형의 완경사지로 현황은 "주상용 건물" 부지입니다. 기호4): 사다리형의 완경사지로 현황은 "도로" 입니다. 기호6): 부정형의 완경사지로 현황은 "전(묵전)" 입니다. 기호7): 삼각형의 완경사지로 현황은 "도로" 입니다.

인접 도로상태
기호3,5): 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고, 남동측으로 노폭 약3m-4m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호4,7): 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고, 본건 토지가 현황 "도로"입니다. 기호6): 남서측으로 노폭 약3m-4m 내외의 포장도로와 접합니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호3,4,7): 계획관리지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 기호5,6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,

기타 기재
후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

기타 기재
기호6): 공부상 지목 "임야"이나 현황은 "전"입니다. 기호7): 공부상 지목 "임야"이나 현황은 "도로"입니다.

임대관계
1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

건물의 구조
기호1,2) 건물은 공히 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상4층으로 외벽: 스톤코트 마감. 내벽: 벽지, 타일 등 인테리어 마감. 바닥: 석재, 타일 등 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태
기호1,2) 건물 공히 지하1층-2층은 페션(풀빌라), 3층은 근린생활시설(카페)로 이용 중입니다.

설비내역
기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

제시외 건물 확인 필수
후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

기타 기재
기호1,2) 건물 공히 공부상 "단독주택"이나 현황은 지하1층-2층은 "펜션"이며, 3층은 "근린생활시설"입니다. 기호2) 건물은 공부상 "외포리 442-2" 지상에 소재하나 토지분할로 현황은 "외포리 442-4" 지상에 소재합니다.

임대관계
-

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2024.5.14.[근저당권]
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	-일괄매각. -[목록1,2] 공부상 '단독주택'이나, 현황 지하 1층~2층은 '펜션', 3층은 '근린생활시설'임. 펜션(풀빌라)으로 각 호실에 딸린 풀, 테라스 및 4층 계단실 포함 평가함. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함. -[목록2] 공부상 '외포리 442-2' 지상에 소재하나, 토지분할(2023. 4. 6.자)로 현황 '외포리 442-4' 지상에 소재함. -[목록3,5] 용도상 불가분 관계에 있는 일단의 토지임. -[목록6] 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '전(묵전)' 상태임. -[목록7] 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '도로' 상태임. -2024. 11. 12.자, 2024. 11. 28.자 각 주○식으로부터 공사대금채권 금 777,300,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. -위 각 유치권신고서에 대한 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2024가합10781 유치권부존재확인, 원고 김○경, 피고 주○식, 2026. 1. 10. 확정)이 2026. 5. 28.자 보정서로 제출됨(2026. 7. 21.자 추가기재)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경3871)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	3,291,127,600원
최저매각가격	1,612,652,000원
입찰 보증금 (10%)	161,265,200원 최저가의 10%
청구금액	502,109,589원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.09 제210호 경매법정
도로명주소	경상남도 거제시 장목면 옥포대첩로 1040 (주1동)
내역	철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 단독주택 지1층 76.38㎡(23.1평) 1층 76.38㎡(23.1평) 2층 76.38㎡(23.1평) 3층 94.88㎡(28.7평) 4층 0㎡(0.0평)
사건 접수	2024.08.14 · 개시결정 2024.08.16
배당요구종기	2024.10.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	층	거래금액
2026.10.16	수정하이빌	74.67㎡	2	7,300만원
2026.10.16	상동청목아델하임	84.9973㎡	3	1억 9,100만원
2026.10.14	한솔그랑빌	72.52㎡	4	4,500만원
2026.10.11	삼성하이츠빌라	84.92㎡	3	9,500만원
2026.10.10	국민주택A동B동	49.62㎡	2	3,800만원
2026.10.06	국민주택가동나동	47.61㎡	2	2,500만원
2026.10.06	리오그린빌	76.4㎡	4	4,000만원
2026.10.05	블루오션힐	76.5436㎡	1	6,194만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 단독주택 지1층 76.38㎡ 1층 76.38㎡ 2층 76.38㎡ 3층 94.88㎡ 4층 0㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경3871)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.