경상남도 거제시 일운면 소동리 96-4
2025타경21585(강제경매) · 창원지방법원 통영지원 경매5계 ·
#법정지상권#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
관련 물건 2건 —
[1] 3억 2,303만원[2] 현재
지금 최저 입찰가
1억 3,515만원
감정가의 24% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
5억 6,292만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.10
D-0 · 제210호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 31장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (18장)
현장 사진 (13장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월03일11시51분 2025년07월07일10시30분 2025년07월15일10시57분
*본건 1층 주차장 및 상가2개소, 2층 201~204호, 3층 301~303호, 4층 제시외 401호 및 옥상 다가구건물로 방문시 202호,204호 우○혜씨 점유(202호 주거, 204호 사무실)하고 폐문세대는 부동산경매사건에 대한 안내문을 우편함에 투입하는 등 절차를 취하였으나 점유자의 연락이 없어 실제 점유여부 알 수 없었음.
*전입세대 열람한바 전입된 채권자 추○선,진○자,진○자 및 동거인 양○순,김○환씨 세대,박○철,이○민씨는 별지임대차관계조사서에 임차인으로 표기 하였으나 방문시 만나지 못해 정확한 임대차관계는 알 수 없었음.
*상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 열람한바 해당 사항 없음.
*본건 현황 전으로 이용중이고,지상에 제시외 건물(주택및창고) 소재하고,전부 소유자가 점유하고 있다고함.(방문시 부재로 소유자와 통화하여 작성함.)
*전입세대열람한바 소유자외에 전입자 없음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2018-07-04) |
|---|---|---|---|---|---|
| 우○혜 | 미전입 | 미상 | 5백만원 | 202호전부 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 우○혜 | 미전입 | 미상 | 2백만원 | 204호 전부 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 추○선 | 1970.06.19. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 진○자 | 2022.07.20. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 진○자 | 2024.05.20. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 양○순 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 김○환 | 2022.04.19. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 박○철 | 2022.06.24. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○민 | 2024.05.10. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.08.10 10:00 | 매각기일 | 1억 3,515만원 | |
| 4차 | 2026.06.01 10:00 | 매각기일 | 1억 9,308만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.04.20 10:00 | 매각기일 | 2억 7,583만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.03.16 10:00 | 매각기일 | 3억 9,404만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.01.19 10:00 | 매각기일 | 5억 6,292만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 223건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 31.0%, 평균 유찰 6.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 거제시 능포동 474-1 | 1억 7,055만원 | 3,350만원 | 20% | 2026.07.27 |
| 경상남도 거제시 능포동 473-1 | 2억 4,232만원 | 6,000만원 | 25% | 2026.07.27 |
| 경상남도 거제시 연초면 222-3 | 3억 6,412만원 | 4,374만원 | 12% | 2026.07.27 |
| 경상남도 거제시 연초면 222-21 | 3억 6,412만원 | 4,374만원 | 12% | 2026.07.27 |
| 경상남도 거제시 동부면 40-4 | 5,951만원 | 211만원 | 4% | 2026.07.27 |
지금 진행 중인 인근 물건 (103건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경상남도 거제시 일운면 1240 | 4,725만원 | 693만원 | 9회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 거제시 삼거동 491 | 1억 857만원 | 1,906만원 | 7회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 거제시 남부면 175 | 8,040만원 | 5,628만원 | 2회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 거제시 둔덕면 848-5 | 3,298만원 | 3,298만원 | 0회 | 2026.08.10 |
| 경상남도 거제시 둔덕면 869-2 | 3,747만원 | 3,747만원 | 0회 | 2026.08.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '소동마을' 내 및 인근에 위치하며 부근은 국도 및 그 인근의 취락지대로 주택, 일부 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.
본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '소동마을' 내 및 인근에 위치하며 부근은 국도 및 그 인근의 취락지대로 주택, 일부 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.
교통상황
본건 토지는 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.
본건 토지는 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.
토지의 형상·이용상태
기호1): 대체로 사다리형의 평지로 현황 ' 주상용건물'의 부지입니다. 기호3): 삼각형의 완경사지로 현황 ' 전' 입니다.
기호1): 대체로 사다리형의 평지로 현황 ' 주상용건물'의 부지입니다. 기호3): 삼각형의 완경사지로 현황 ' 전' 입니다.
인접 도로상태
기호1): 남서측 및 남동측으로 노폭 약4m~5m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호3): 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.
기호1): 남서측 및 남동측으로 노폭 약4m~5m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호3): 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호3): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호3): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기타 기재
후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.
후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.
기타 기재
없습니다.
없습니다.
임대관계
1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -
1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -
건물의 구조
본건 기호2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층으로 외벽: 석재 및 인조석 등 마감. 내벽: 벽지, 타일마감. 창호: 샷시창호.
본건 기호2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층으로 외벽: 석재 및 인조석 등 마감. 내벽: 벽지, 타일마감. 창호: 샷시창호.
이용상태
기호2) 건물은 1층: 근린생활시설. 2층~3층: 단독주택(다가구주택).
기호2) 건물은 1층: 근린생활시설. 2층~3층: 단독주택(다가구주택).
설비내역
기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있습니다.
기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있습니다.
제시외 건물
확인 필수
후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.
후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.
기타 기재
없습니다.
없습니다.
임대관계
옥상 소재 제시외건물 기호㉠의 불법증축, 위반건축물 등의 여부는 재확인하시기 바랍니다.
옥상 소재 제시외건물 기호㉠의 불법증축, 위반건축물 등의 여부는 재확인하시기 바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2018.7.4.[근저당권] |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | -제시외 건물(㉣㉤㉥㉦㉧㉨㉩) 매각 제외, 매각에서 제외하는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음. -지상 소재 활,잡목,조경수 등 토지에 포함 평가함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경21585)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 562,926,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 135,159,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 13,515,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 702,852,189원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.08.10 제210호 경매법정 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 일운면 소동리 96-4 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.06.25 · 개시결정 2025.06.27 |
| 배당요구종기 | 2025.09.08 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 경상남도 거제시 일운면 423-3 | 3억 2,303만원 |
| 2 현재 | 경상남도 거제시 일운면 96-4 | 1억 9,308만원 |
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.