2025타경21716 경상남도 고성군 구만면 효락리 863-1

경상남도 고성군 구만면 효락리 863-1

2025타경21716(강제경매) · 창원지방법원 통영지원 경매6계 ·

#지분매각#제시외건물#재매각#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

2,300만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

3,286만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.10

D-0 · 2층 210호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

◐

지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

✖

과거 대금 미납 이력

낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 '지적 및 건물개황도' 참조”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 32장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (26장)

현장 사진 (6장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년08월05일14시20분

*공부상 대지이며 현황은 대지 및 일부 텃밭으로 이용중임. 
*위지상 제시외 스레트지붕 단층 창고 1동, 블록조 슬래브지붕 화장실 1동 소재하며 제시외 감나무 4그루, 잡목 1그루 소재함. 
*현장에 방문하여 점유자 김○숙(채무자 안○화의 형수)에게 문의한 바,  본인이 점유 사용하고 있다고 함.  공부상 공유지분으로 공유지분으로 지분경계 불확실함.

*공부상 조적조 슬래브지붕 단층주택이며, 현황은 조적조 슬래브지붕 단층주택임.
*공유지분으로 지분경계 불확실함. 
*현장에 방문하여 점유자 김○숙씨(채무자 안○화의 형수)에게 문의한 바, 임대차관계는 없으며,  본인이 점유 사용하고 있다고 함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2025-07-25)
김○숙	1996.02.26.	미상	미상	전부	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○숙	1996.02.26.	미상	미상	전부	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.18 14:00	매각결정기일
3차	2026.08.10 10:00	매각기일	2,300만원
	2026.07.14 16:00	대금지급기한		미납
	2026.06.08 14:00	매각결정기일		매각허가결정
2차	2026.06.01 10:00	매각기일	2,300만원	매각
신건	2026.04.20 10:00	매각기일	3,286만원	유찰

⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 16건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 57.4%, 평균 유찰 2.6회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 고성군 고성읍 422-7	1억 8,818만원	1억 1,300만원	60%	2026.07.20
경상남도 고성군 고성읍 422-7	1억 8,818만원	1억 1,300만원	60%	2026.07.20
경상남도 고성군 고성읍 261-5	1억 7,162만원	1억 2,100만원	71%	2026.06.15
경상남도 고성군 고성읍 261-5	1억 7,162만원	1억 2,100만원	71%	2026.06.15
경상남도 고성군 하이면 1350-1	1억 4,726만원	6,220만원	42%	2026.06.08

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상남도 고성군 구만면 효락리 소재""구만면사무소""남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 관공서, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황
본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

토지의 형상·이용상태
사다리형의 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
북서 및 북동측으로 노폭 약2~3미터 내외의 도로가 개설되어 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

기타 기재
일련번호 1 토지상에 제시외 건물(보일러실, 창고, 화장실 등)4동이 소재함.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.

건물의 구조
조적조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태
주택으로 이용중임.

설비내역
제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

기타 기재
일련번호 2 건물 공부상 구조는'조적조'로 등재되어 있으나, 현황'벽돌조'로 되어 있음.

임대관계
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2025.7.25.[강제경매개시결정]
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	-일괄매각. 지분매각. -특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ)매각 포함(제시외 건물의 가격은 지분의 비율로 산정함). -[목록1]지상 소재 수목은 토지에 포함하여 평가함. -[목록2] 공부상 '조적조'이나 현황은 '벽돌조'임.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경21716)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	32,862,100원
최저매각가격	23,003,000원
입찰 보증금 (10%)	2,300,300원 최저가의 10%
청구금액	96,592,061원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.08.10 2층 210호 경매법정
도로명주소	경상남도 고성군 구만면 효락리 863-1
내역
사건 접수	2025.07.24 · 개시결정 2025.07.25
배당요구종기	2025.10.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
가호 조적조 슬래브지붕 단층 주택 86.55㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경21716)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.