2024타경809 경상남도 거창군 고제면 농산리 31

경상남도 거창군 고제면 농산리 31

2024타경809(강제경매) · 창원지방법원 거창지원 경매2계 ·

#지분매각#분묘기지권#농지취득자격#제시외건물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

관련 물건 2건 — [2] 2,912만원[3] 현재

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

1,308만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

2,669만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.21

D-10 · 제1호법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

◐

지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅁ) 소재하고 있음.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 65장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (23장)

현장 사진 (42장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년07월09일14시10분

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊현황은 자연생 임목이 자생하는 일반 임야임.
＊분묘가 소재함.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 및 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계는 미상임.

비고: ＊공유지분으로서 지분 위치 경계 구분 확인이 되지 않음.
＊현황은 자연생 임목이 자생하는 일반 임야임.
＊일부 도로로 개간 공사 중임.
＊육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 및 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계는 미상임.

비고: ＊공유지분으로서 지분 위치 경계 구분 확인이 되지 않음.
＊현황은 휴경지 상태임.
＊일부 도로로 이용됨.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊현황은 자연생 임목이 자생하는 일반임야임.
＊일부 도로로 이용됨.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 및 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계는 미상임.

비고: ＊공유지분으로서 지분 위치 경계 구분 확인이 되지 않음.
＊현황은 휴경지 상태임.
＊일부 도로로 이용됨.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊현황은 임야를 전으로 개간하였으나 휴경지 상태임.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊현황은 자연생 임목이 자생하는 일반임야임.
＊육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊현황은 자연생 임목이 자생하는 임야화된 휴경지 상태임.
＊육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할수 있음.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊현황은 자연생 임목이 자생하는 임야화된 휴경지 상태임.
＊육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할수 있음.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊현황은 자연생 임목이 자생하는 임야화된 휴경지 상태임.
＊육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할수 있음.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊현황은 휴경지 상태임.
＊육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할수 있음.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 및 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계는 미상임.

비고: ＊공유지분으로서 지분 위치 경계 구분 확인이 되지 않음.
＊현황은 휴경지 상태임.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 및 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계는 미상임.

비고: ＊공유지분으로서 지분 위치 경계 구분 확인이 되지 않음.
＊현황은 자연생 임목이 자생하는 일반임야임.
＊육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음.

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊공유지분으로서 지분 위치 경계 구분 확인이 되지 않음.
＊현황은 제시된 건물(주택)및 제시 외 건물(패널식 창고)가 소재하는 주택부지로 이용됨.

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 1층을 점유한다고 함.
＊현황조사방문 시 이주희와 유선상으로 점유관계를 문의한 바, 김○준외 이주희가 임차인으로서 2층을 점유한다고 하며 타 지역에 출장으로 배당기일까지 경매계로 임대차계약서를 제출하겠다고 함.

비고: ＊공유지분으로서 지분 위치 경계 구분 확인이 되지 않음.
＊제시된 건물(주택)은 소재함.

* 현황조사방문 시 채무자(소유자) 김신근과 면담한 바, 본인이 점유한다고 함.

비고: ＊현황은 도로로 이용됨.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2023-08-01)
김○준	2022.11.29	미상	16,500,000	2층 전부	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.28 13:10	매각결정기일
3차	2026.08.21 10:00	매각기일	1,308만원
2차	2026.07.24 10:00	매각기일	1,868만원	유찰
신건	2026.06.12 10:00	매각기일	2,669만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

지금 진행 중인 인근 물건 (7건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상남도 거창군 고제면 1364-1	10억 8,659만원	7억 6,061만원	2회	2026.08.21
경상남도 거창군 고제면 산2-10	10억 8,659만원	7억 6,061만원	2회	2026.08.21
경상남도 거창군 고제면 산2-9	10억 8,659만원	7억 6,061만원	2회	2026.08.21
경상남도 거창군 고제면 산2-1	10억 8,659만원	7억 6,061만원	2회	2026.08.21
경상남도 거창군 고제면 1364-3	10억 8,659만원	7억 6,061만원	2회	2026.08.21

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.06.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
경상남도 거창군 고제면 농산리 소재 "금계마을" 내, 북동측 인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 농가주 택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지방도변 농촌지대, 산간 농경지대 및 순수야산지대임.

교통상황
일부 토지(1,3∼5,11,12,14,16)는 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로 사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 불편한 편임.

토지의 형상·이용상태
기호(1) : 부정형 토지로 현황 "임야 및 일부 묘지"임. 기호(2) : 남서하향 및 남동하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야 및 일부 임도"임. 기호(3) : 부정형 토지로 현황 "전(사과나무 식재), 묵전 및 일부 농로"임. 기호(4) : 부정형 토지로 현황 "토지임야 및 일부 농로"임. 기호(5) : 부정형 토지로 현황 "토지임야 및 일부 농로"임. 기호(6) : 부정형 토지로 현황 "토지임야"임. 기호(7) : 부정형 토지로 현황 "임야"임. 기호(8) : 부정형 토지로 현황 "묵답"임. 기호(9),(10),(11) : 부정형 토지로 현황 "묵전"임. 기호(12) : 부정형 토지로 현황 "묵전"임. 기호(13) : 부정형 토지로 현황 "임야"임. 기호(14) : 부정형 토지로 현황 "주택부지"임. 기호(16) : 부정형 토지로 현황 "도로"임.

인접 도로상태
기호(1) : 지적도상 "맹지"이나, 남서측 소재 현황 폭 약3m내외 포장농로를 통해 진출입하고 있음. 기호(2) : 지적도상 "맹지"이나, 본건 일부에 임도개설공사중임. 기호(3)∼(5) : 남동측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하며, 본건 일부 농로임. 기호(6),(7),(8),(9),(10),(13) : 지적도상 "맹지"임. 기호(11) : 북측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하고 있음. 기호(12) : 지적도상 "맹지"이며, 남측 소재 현황 폭 약3m내외 포장농로를 통해 진출입하고 있음 기호(14) : 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음. 기호(16) : 본건이 도로임.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률> , 임업용산지(보전산지)<산지관리법>임. 기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 소하천구역(금계천)<소하천정비법>, 영농여건불리농지, <추가기재> 문화재(문 화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(4)∼(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재 난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(7) : 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난 안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(8),(9),(11) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지, <추가기재> 문화재(문화관 광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(10) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과) 에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(12) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지, <추가기재> 문화재(문 화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(13) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, <추가기재> 문화재(문화관광 과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(14) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>,<추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하 천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 기호(16) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과) 에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다

기타 기재
기호(3),(4)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외수목(사과나무 등) 소재하고 있음.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물의 구조
기호(15) 조적조 스라브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태
기호(15) : 단독주택

설비내역
기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅁ) 소재하고 있음.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023. 8. 1. 가압류
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	- 일괄매각 - 목록 3번 토지 지상 소재 제시외 수목은 매각에서 제외, 이에 영향을 받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함 - 목록 3, 12번 토지에 대하여는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) - 지분매각(공유자우선매수신고는 1회로 제한함) - 목록 3, 5번 토지는 일부 도로로 이용되고 있음 - 목록 13번 토지는 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경809)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	26,698,120원
최저매각가격	13,082,000원
입찰 보증금 (10%)	1,308,200원 최저가의 10%
청구금액	22,894,803원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.08.21 제1호법정
도로명주소	경상남도 거창군 고제면 농산리 31
내역
사건 접수	2024.06.27 · 개시결정 2024.06.27
배당요구종기	2024.09.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

같은 사건의 다른 물건 (2건)

한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이 한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.

물번	물건	최저가
2	경상남도 거창군 고제면 294	2,912만원
3 현재	경상남도 거창군 고제면 31	1,868만원

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.08.07	가북면 중촌리 대 계획관리지역	255㎡	3,356만원
2026.08.07	가북면 중촌리 도로 계획관리지역	3㎡	44만원
2026.08.07	거창읍 정장리 임야 계획관리지역	298㎡	1,100만원
2026.08.06	주상면 남산리 전 보전관리지역	490㎡	650만원
2026.08.06	주상면 남산리 임야 보전관리지역	222㎡	250만원
2026.08.05	고제면 봉산리 임야 농림지역	81025㎡	5,000만원
2026.08.05	마리면 고학리 전 보전관리지역	334㎡	1,650만원
2026.08.04	고제면 봉산리 전 계획관리지역	228㎡	210만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경809)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.