2025타경509 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

경상남도 합천군 초계면 신촌리 550

2025타경509(임의경매) · 창원지방법원 거창지원 경매2계 ·

지금 최저 입찰가

2억 8,008만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

4억 11만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.13

D-4 · 제1호법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “제시외건물이 소재합니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 60장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (22장)

현장 사진 (38장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년06월05일10시00분

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 유○도가 점유하는것으로 조사됨.(본인 진술)

비고: ＊제시된 건물 및 제시 외 건물(ㄱ경량철구조 패널지붕 가추, ㄴ패널구조 슬레이트지붕 보일러실)이 소재하는 주택부지로 이용됨.
＊이설가능한 컨테이너 1동이 소재함.

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 유○도가 점유하는 것으로 조사됨.(본인 진술)
＊전입세대확인서에 등재된 이○수는 채무자 유○도의 형수로 조사됨.

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 유○도가 점유하는것으로 조사됨.(본인 진술)

비고: ＊제시 외 건물(경량철구조 천막지붕 차고)이 소재함.

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 유○도가 점유하는것으로 조사됨.(본인 진술)

비고: ＊제시된 건물 및 제시 외 건물(ㄱ경량철구조 천막지붕 겸 패널지붕 창고, ㄴ파이프조 카보네이트 지붕 가추, ㄷ패널조 패널지붕 단층 창고, ㄹ철구조 패널지붕 2층 창고, ㅁ파이프조 천막지붕 창고, ㅂ파이프조 천막지붕 창고, ㅅ목구조 슬래트지붕 주택, ㅇ패널조 패널지붕 다용도실, ㅈ패널조 패널지붕 창고, ㅊ목구조 기와강판지붕 주택)이 소재하는 주택 겸 창고 부지로 이용됨.
＊이설 가능한 컨테이너 1동이 소재함.

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 유○도가 제시된 제조업소를 점유하는 것으로 조사됨.(본인 진술)
＊상가건물 임대차 현황서에 등재된 임차인이 있어 기재함.
＊전입세대 확인서에 등재된 세대주 노○순은 소유자 유○기의 모친이 단층주택을 점유하는 것으로 조사됨.

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 유○도가 점유하는것으로 조사됨.(본인 진술)

비고: ＊제시 외 건물(ㄱ조적조 슬래브 지붕 단층 저장고)이 소재함.

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 유○도가 점유하는것으로 조사됨.(본인 진술)

비고: ＊자연생 대나무가 소재하는 법면임.

＊현황조사방문 시 채무자(소유자) 유○도가 점유하는것으로 조사됨.(본인 진술)

비고: ＊휴경지 상태임.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2017-06-15)
이○수	2023.07.05	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
유○○○○○○○○○○○○)	2019.12.23	미상	40,000,000	30.0000㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
참○○○○○○○○인	2024.07.25	미상	미상	165.3900㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
노○순	1968.10.02	미상	미상	제시 외 건물(ㅅ,ㅇ,ㅈ,ㅊ)	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.20 13:10	매각결정기일
2차	2026.11.13 10:00	매각기일	2억 8,008만원
신건	2026.10.16 10:00	매각기일	4억 11만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 47건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 38.2%, 평균 유찰 4.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 합천군 묘산면 산85-3	12억 6,163만원	1억 3,710만원	11%	2026.10.16
경상남도 합천군 묘산면 505-5	12억 6,163만원	1억 3,710만원	11%	2026.10.16
경상남도 합천군 묘산면 87	12억 6,163만원	1억 3,710만원	11%	2026.10.16
경상남도 합천군 묘산면 93	12억 6,163만원	1억 3,710만원	11%	2026.10.16
경상남도 합천군 묘산면 110	12억 6,163만원	1억 3,710만원	11%	2026.10.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
경상남도 합천군 초계면 신촌리 소재 병배마을 내에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황
대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

토지의 형상·이용상태
기호(1) 부정형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다. 기호(3) 부정형 평지의 토지로서, 주거나지 상태입니다. 기호(4) 부정형 완경사의 토지로서, 공업용 및 주거용 건부지로 이용중입니다. 기호(6) 부정형 완경사의 토지로서, 주거나지 상태입니다. 기호(7) 부정형 완경사의 토지로서, 토지임야 상태입니다. 기호(8) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태
기호(1,3,7,8) 남측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(4,6) 남측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로가 내부의 진입도로와 연결되어 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
1,3,4,6,8) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 7) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법>

기타 기재
기호(1,3,4,6) 제시외건물이 소재합니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : ① 기호(6) 토지는 인근 토지(신촌리 555번지)와 일부 경계가 불명확한 바, 정확한 경계는 측량이 필요합니다. ② 기호(7,8) 남측 극히 일부는 도로로 이용중입니다.

건물의 구조
기호(2) 벽돌구조 강판기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등 창호: 샷시창호. 기호(5) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬잇기 마감 바닥 : 에폭시 마감 창호: 샷시창호.

이용상태
기호(2) 일반건축물대장상 용도는 주택으로 되어 있습니다. 기호(5) 제조업소로 이용중입니다.

설비내역
제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
제시외건물이 소재합니다.

기타 기재
없습니다.

임대관계
1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록 1,2,3 : 2017. 6. 15. 근저당권 목록 4,5 :2018. 2. 8. 근저당권 목록 6 : 2024. 5. 14. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	목록4 지상 제시외 건물 (ㅊ), (ㅋ), (ㅌ), (ㅍ) 매각 제외로 인한 위 건물을 위한 법정지상권 등 성립여부 불분명
비고란	- 일괄매각(공장및광업재단법 제6조 기계기구 포함, 제시외 건물 포함) - 감정평가서상 목록4 토지 지상에 소재하는 제시외 건물 (ㅊ), (ㅋ), (ㅌ), (ㅍ) 은 매각에서 제외함. 제시외 건물로 인해 영향받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함. 위 제시외 건물을 위한 법정지상권 등 성립여부 불분명. - 목록5 건물 내부에 소재하는 기계기구 중 제시목록 외의 기계기구는 이설 및 이동이 용이하여 매각에서 제외함. - 목록6 토지는 인근 토지(신촌리 555번지)와 일부 경계가 불명확하여 정확한 경계는 측량이 필요함. - 목록3 토지 지상에 소재하는 제시외 건물 (ㄷ)은 일부 타지상(신촌리 611번지)에 걸쳐 소재함. - 목록 1,3,4 지상에 소재하는 컨테이너, 비닐하우스 이설 및 이동이 용이하여 매각에서 제외함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경509)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	400,117,320원
최저매각가격	280,082,000원
입찰 보증금 (10%)	28,008,200원 최저가의 10%
청구금액	366,537,624원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.13 제1호법정
도로명주소	경상남도 합천군 초계면 신촌리 550
내역
사건 접수	2025.05.12 · 개시결정 2025.05.27
배당요구종기	2026.06.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
벽돌구조 강판기와지붕 단층주택 93.38㎡