2025타경21046 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 218-3

2025타경21046(임의경매) · 창원지방법원 마산지원 경매2계 · 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택 및 창고시설 1층 194.14㎡(58.7평) 2층 105.48㎡(31.9평) 2층 88.66㎡(26.8평)

지금 최저 입찰가

3억 6,782만원

감정가의 24% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

15억 3,195만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.19

D-10 · 마산지원 제122호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 기호(2)~(5),(9) 토지는 후첨 “지적개황도 및 건물개황도” 와 같이 부합물 및 종물(기호㉤~ⓜ)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 71장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (26장)

현장 사진 (42장)

위치도 (지도) (3장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년12월10일10시13분 2025년12월17일10시45분 2025년12월22일13시15분 2026년01월07일11시00분

1.본건 전부 소유자의 부모가 점유사용하고 있으며(참누리펜션), 별도의 임대차관계는 없는 것으로 현장 및 전화구술함(소유자의 부모 전화 및 현장구술).
2.전입세대확인서상 소유자세대 외 소유자의 부, 소유자의 모 세대가 각각 존재함.
3.상가건물임대차 현황서상 해당사항 없음.

비고: (가)일반목구조 기타지붕 2층 단독주택 및 창고시설
    1층 194.14㎡
    2층 105.48㎡
    2층 88.66㎡

"본건1의 기타란 참조"

비고: (나)일반철골구조 및 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택 및 창고
    1층 (창고) 92.22㎡
    2층 (단독주택) 97.3㎡
    부속
(다)1층 (화장실) 2.52㎡

"본건1의 기타란 참조"

비고: (라)일반목구조 기타지붕 2층 단독주택
    1층 주택 111.42㎡
    2층 주택 85.5㎡ 

✓ 임차인 6세대 전원이 말소기준(2015.10.28)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2015-10-28)
정○○○○○○○○○)	2017.09.05.	미상	`부동산의 현황 및 점유관계 조사서 본건1의 기타란 참조`	본건 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○○○○○○○○○)	2025.11.27.	미상	`부동산의 현황 및 점유관계 조사서 본건1의 기타란 참조`	본건 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○○○○○○○○○)	2017.09.05.	미상	`부동산의 현황 및 점유관계 조사서 본건1의 기타란 참조`	본건 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○○○○○○○○○)	2025.11.27.	미상	`부동산의 현황 및 점유관계 조사서 본건1의 기타란 참조`	본건 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○○○○○○○○○)	2017.09.05.	미상	`부동산의 현황 및 점유관계 조사서 본건1의 기타란 참조`	본건 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○○○○○○○○○)	2025.11.27.	미상	`부동산의 현황 및 점유관계 조사서 본건1의 기타란 참조`	본건 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.26 14:00	매각결정기일
5차	2026.11.19 10:00	매각기일	3억 6,782만원
4차	2026.10.15 10:00	매각기일	5억 2,546만원	유찰
3차	2026.09.03 10:00	매각기일	7억 5,065만원	유찰
2차	2026.07.30 10:00	매각기일	10억 7,237만원	유찰
신건	2026.06.25 10:00	매각기일	15억 3,195만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 94건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 38.8%, 평균 유찰 5.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경상남도 창원시 마산합포구 진북면 41	1억 2,420만원	850만원	7%	2026.10.15
경상남도 창원시 마산합포구 진북면 42	1억 2,420만원	850만원	7%	2026.10.15
경상남도 창원시 마산합포구 진북면 43	1억 2,420만원	850만원	7%	2026.10.15
경상남도 창원시 마산합포구 현동 415 4층401호	12억 3,200만원	1억 2,210만원	10%	2026.10.01
경상남도 창원시 마산합포구 현동 415 5층501호	12억 3,200만원	1억 2,210만원	10%	2026.10.01

지금 진행 중인 인근 물건 (28건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경상남도 창원시 마산합포구 구산면 404	12억 1,686만원	4억 1,738만원	4회	2026.11.05
경상남도 창원시 마산합포구 구산면 404-1	12억 1,686만원	4억 1,738만원	4회	2026.11.05
경상남도 창원시 마산합포구 구산면 404-1	12억 1,686만원	4억 1,738만원	4회	2026.11.05
경상남도 창원시 마산합포구 구산면 404-2	12억 1,686만원	4억 1,738만원	4회	2026.11.05
경상남도 창원시 마산합포구 구산면 404-3	12억 1,686만원	4억 1,738만원	4회	2026.11.05

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 소재 &apos;을문마을&apos; 동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌취락가, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황
본건까지 제 차량의 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

토지의 형상·이용상태
기호(2) 토지는 사다리형의 토지로서 북서측으로 하향경사지이며, 자체지면은 대체로 평탄하고 지반은 보통이며, 건부지로 이용됨. 기호(3) 토지는 부정형의 토지로서 북서측으로 하향경사지이며, 지반 및 토질은 보통이고 토지임야 상태임. 기호(4) 토지는 부정형의 토지로서 북서측으로 하향경사지이며, 지반 및 토질은 보통이고 일부 건부지 및 토지임야 상태임. 기호(5) 토지는 사다리형의 토지로서 서측으로 하향경사지이며, 자체지면은 대체로 평탄하고 지반은 보통이며, 건부지 등으로 이용됨. 기호(8) 토지는 부정형의 토지로서 북서측으로 하향경사지이며, 토질은 보통이고 토지임야 및 일부 도로임. 기호(9) 토지는 사다리형의 토지로서 서측으로 하향경사지이며, 자체지면은 대체로 평탄하고 지반은 보통이며, 건부지 등으로 이용됨.

인접 도로상태
본건 일단의 토지 남측 및 동측으로 진입로가 개설되어 있고, 본건 내부 콘크리트포장 도로(평암리 산319-5번지)로 각 필지별 접근 가능하나, 내부도로(평암리 산319-5번지, 지목 임야)는 공부상 타인 소유임.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(2),(9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3),(4) : 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(미천갈대밭골천)<소하천정비법>. 기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(미천갈대밭골천)<소하천정비법>. 기호(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

기타 기재
의견서 4페이지 '7.그 밖의 사항' 참조.

임대관계
임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 의견서 4페이지 '7.그 밖의 사항' 참조.

건물의 구조
(1) 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 황토벽돌, 미장목 마감 등 내벽 : 황토벽돌, 일부 미송루바 붙임 등 바닥 : 강화마루, 장판깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임. (6) 일반철골구조 및 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 사이딩판넬 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 (6)-1 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서 내·외벽 : 판넬잇기마감 등 (7) 일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 사이딩판넬 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 장판깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태
(1), (6), (6)-1, (7) 1,2층 전체 참마루펜션으로 이용됨.

설비내역
펜션(숙박시설)으로 이용부분에는 난방설비가 되어 있으며, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
본건 기호(2)~(5),(9) 토지는 후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 와 같이 부합물 및 종물(기호㉤~ⓜ)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어, 실측 면적으로 사정평가하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고바람.

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2015.10.28.근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 제시외 건물 및 구축물 포함. 일단의 펜션으로 조성되어 이용중이고, 지상 조경수와 조경석, 연못, 우물 등은 토지가격에 포함되었음. 이 사건 부동산 내부를 통행하는 도로(평암리 산319-5번지, 공부상 임야)는 타인소유로 등재되어 있음.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경21046)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

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물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,531,957,720원
최저매각가격	367,823,000원
입찰 보증금 (10%)	36,782,300원 최저가의 10%
청구금액	842,507,877원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.11.19 마산지원 제122호 법정
도로명주소	경상남도 창원시 마산합포구 진전면 평암리 218-3
내역	일반목구조 기타지붕 2층 단독주택 및 창고시설 1층 194.14㎡(58.7평) 2층 105.48㎡(31.9평) 2층 88.66㎡(26.8평)
사건 접수	2025.11.27 · 개시결정 2025.11.28
배당요구종기	2026.02.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
일반목구조 기타지붕 2층 단독주택 및 창고시설 1층 194.14㎡ 2층 105.48㎡ 2층 88.66㎡