광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 13층1305호
2023타경76809(강제경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매3계 · 철근콘크리트구조 29.7965㎡(9.0평)
#재매각#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
125만원
감정가의 1% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 2,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.20
D-10 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
20회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
↓
감정가의 1%까지 하락 (유찰 20회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 9장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (1장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년09월15일16시50분 2023년09월18일13시20분 2023년09월20일14시15분 2023년09월22일15시15분 2023년10월06일11시20분 2023년10월19일10시30분
임차인 유○영에게 문의함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-09-13) |
|---|---|---|---|---|---|
| 유○영 | 2023.01.02 | 미상 | 100,000,000 | 전부 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.27 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 22차 | 2026.08.20 10:00 | 매각기일 | 125만원 | |
| 21차 | 2026.07.09 10:00 | 매각기일 | 156만원 | 유찰 |
| 20차 | 2026.05.28 10:00 | 매각기일 | 195만원 | 유찰 |
| 19차 | 2026.04.16 10:00 | 매각기일 | 244만원 | 유찰 |
| 2026.03.12 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.01.29 16:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 18차 | 2026.01.22 10:00 | 매각기일 | 244만원 | 매각 |
| 17차 | 2025.12.11 10:00 | 매각기일 | 305만원 | 유찰 |
| 16차 | 2025.10.30 10:00 | 매각기일 | 381만원 | 유찰 |
| 15차 | 2025.09.18 10:00 | 매각기일 | 477만원 | 유찰 |
| 14차 | 2025.08.07 10:00 | 매각기일 | 596만원 | 유찰 |
| 13차 | 2025.06.26 10:00 | 매각기일 | 745만원 | 유찰 |
| 12차 | 2025.05.15 10:00 | 매각기일 | 932만원 | 유찰 |
| 11차 | 2025.04.03 10:00 | 매각기일 | 1,165만원 | 유찰 |
| 10차 | 2025.02.20 10:00 | 매각기일 | 1,456만원 | 유찰 |
| 9차 | 2025.01.09 10:00 | 매각기일 | 1,820만원 | 유찰 |
| 8차 | 2024.11.28 10:00 | 매각기일 | 2,275만원 | 유찰 |
| 7차 | 2024.10.17 10:00 | 매각기일 | 2,844만원 | 유찰 |
| 6차 | 2024.09.05 10:00 | 매각기일 | 3,555만원 | 유찰 |
| 5차 | 2024.07.25 10:00 | 매각기일 | 4,444만원 | 유찰 |
| 4차 | 2024.06.13 10:00 | 매각기일 | 5,555만원 | 유찰 |
| 3차 | 2024.05.02 10:00 | 매각기일 | 6,944만원 | 유찰 |
| 2차 | 2024.03.21 10:00 | 매각기일 | 8,680만원 | 유찰 |
| 신건 | 2024.02.08 10:00 | 매각기일 | 1억 2,400만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 16건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 51.9%, 평균 유찰 2.9회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 로머스파크주건축물 5층505호 | 1억 1,100만원 | 6,861만원 | 62% | 2026.08.05 |
| 로머스파크주건축물 21층2101호 | 3억 3,600만원 | 1억 5,470만원 | 46% | 2026.06.16 |
| 로머스파크주건축물 제4층 제409호 | 1억 2,800만원 | 7,777만원 | 61% | 2025.08.29 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 5층505호 | 1억 1,100만원 | 6,861만원 | 62% | 2026.08.05 |
| 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제4층 제406호 | 1억 3,300만원 | 5,909만원 | 44% | 2026.07.28 |
| 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제4층 제402호 | 1억 3,500만원 | 4,859만원 | 36% | 2026.07.28 |
| 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제3층 제304호 | 1억 3,200만원 | 4,899만원 | 37% | 2026.07.28 |
| 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 5층511호 | 1억 5,800만원 | 8,848만원 | 56% | 2026.07.09 |
지금 진행 중인 인근 물건 (16건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 2층210호 | 1억 5,200만원 | 4,358만원 | 6회 | 2026.08.11 |
| 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 11층1115호 | 1억 500만원 | 1억 500만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 광주광역시 동구 수기동 23-2 수기동 제일 오피스텔 101동 16층1614호 | 3,300만원 | 3,300만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 5층504호 | 3억 100만원 | 2억 1,070만원 | 2회 | 2026.08.18 |
| 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 6층603호 | 3억 500만원 | 2억 1,350만원 | 2회 | 2026.08.18 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.09.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.09.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
광주광역시 동구 금남로4가 소재 "광주중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 주위환경은 보통임.
광주광역시 동구 금남로4가 소재 "광주중앙초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 금남로4가역(광주도시철도1호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.
본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 금남로4가역(광주도시철도1호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상25층 업무시설 내 제13층 제1305호로서 -외벽: 석재 마감, 몰탈위페인팅 마감 등 -내벽: 인테리어 마감, 벽지 마감 등 -창호: 하이새시창호 등임.
철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상25층 업무시설 내 제13층 제1305호로서 -외벽: 석재 마감, 몰탈위페인팅 마감 등 -내벽: 인테리어 마감, 벽지 마감 등 -창호: 하이새시창호 등임.
이용상태
본건 기호(가)는 오피스텔임.
본건 기호(가)는 오피스텔임.
설비내역
본건은 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스를 이용한 바닥난방설비 등이 되어있음.
본건은 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스를 이용한 바닥난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
3필지 일단의 부정형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
3필지 일단의 부정형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북동측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
본건 북동측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
- 기호(1) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법). - 기호(2),(3) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법).
- 기호(1) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법). - 기호(2),(3) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법).
기타 기재
-
-
임대관계
-
-
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.09.13. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 현재 주거용 오피스텔로 활용 중 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경76809)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 124,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,252,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 125,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 265,960,309원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 20회 |
| 매각기일 | 2026.08.20 입찰법정 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 금남로 202, 13층1305호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 29.7965㎡(9.0평) |
| 사건 접수 | 2023.09.12 · 개시결정 2023.09.13 |
| 배당요구종기 | 2023.12.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평지붕 25층 업무시설
지4층 1907.2769㎡
지3층 2085.551㎡
지2층 1818.3689㎡
지1층 2011.8943㎡
1층 1161.7676㎡
2층 1677.3431㎡
3층 1677.3431㎡
4층 1260.2493㎡
5층 1238.1818㎡
6층 1210.9868㎡
7층 1210.9868㎡
8층 1210.9868㎡
9층 1210.9868㎡
10층 1210.9868㎡
11층 1210.9868㎡
12층 1197.8993㎡
13층 1197.8993㎡
14층 1197.8993㎡
15층 1197.8993㎡
16층 1197.8993㎡
17층 1197.8993㎡
18층 1197.8993㎡
19층 1197.8993㎡
20층 1197.8993㎡
21층 1197.8993㎡
22층 1197.8993㎡
23층 1197.8993㎡
24층 1197.8993㎡
25층 1197.8993㎡
전유
철근콘크리트구조 29.7965㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 광주광역시동구금남로4가79-1 | 대 | 2108.3㎡ | 3.7943/2766.7 |
| 광주광역시동구충장로4가7-3 | 대 | 653.8㎡ | 3.7943/2766.7 |
| 광주광역시동구충장로4가7-14 | 대 | 4.6㎡ | 3.7943/2766.7 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.